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作者：陽新芽
來源：投拓狗日記（ID：ziguanshidai）
昨天，“紅寶+綠皮書學(xué)習(xí)群”里有人@我
“芽總，能不能講講『舊房轉(zhuǎn)讓』的土增稅計算”。
嗯，舊房轉(zhuǎn)讓在投拓工作中，其實非常常見。
比如在綠皮書“銀湖花香別苑“并購案中，一期二期竣備辦證部分就屬于舊房轉(zhuǎn)讓。
今天就『舊房轉(zhuǎn)讓』給大家做具體介紹：
1、新建房、舊房的界定；
2、舊房轉(zhuǎn)讓稅金計算步驟；
3、舊房轉(zhuǎn)讓土增稅抵扣項目金額的確認(rèn)方式。
提示:這是市面上唯一把舊房轉(zhuǎn)讓稅費計算撕碎了講給大家聽的。強(qiáng)烈建議轉(zhuǎn)發(fā)收藏方便下次學(xué)習(xí)。
#1
新建房、舊房的界定
（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定：
新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。
一般來說：
1.未竣備，屬于新建房；
2.已竣備，未辦產(chǎn)證、未使用，屬于新建房；
3.已竣備，已辦產(chǎn)證、未使用，不屬于在建工程。形式上可能按照銷售開發(fā)產(chǎn)品或銷售舊房
4.已竣備，已辦產(chǎn)證、已使用，按照舊房處理。
#2
稅費計算步驟
關(guān)于稅費的計算
先區(qū)分是自建房還是購置房，購置房很簡單，根據(jù)買與賣間的增值差額計算即可。
計算方式如圖所示
新芽主要就『土增稅計算』和大家聊聊。
計算土增稅無非要搞清楚“增值額、稅率”
①計算收入
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
②匯集扣除項目金額
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額；
(二)開發(fā)土地的成本、費用；
(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
(五)財政部規(guī)定的其他扣除項目。
③增值額
=（收入確定-扣除項目）
④稅率
土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率
⑤應(yīng)納稅額
=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)
其中，扣除項目金額的確定，是最復(fù)雜的
接下來重點和大家聊。
#3
抵扣項目金額
舊房轉(zhuǎn)讓中，土增稅的扣除項目金額的認(rèn)定方式有：重置成本法、歷史發(fā)票法和核定征收法三大類。
①重置成本法
□適用：
對于能提供舊房及建筑物評估價格的情況。
□扣除金額項目如下：
1】房屋及建筑物的評估價格（由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格）；
2】取得土地使用權(quán)所支付的地價款；
3】按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用（通常為評估費用）；
4】轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（附加稅、印花稅，但契稅如果評估價中包含，則不再扣除）；
□注意事項
對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。
□案例演算：
登山哥公司以3000萬元（不含稅）出售一幢寫字樓，土地性質(zhì)為商業(yè)用地，由于取得時間較早，檔案管理混亂，無法提供土地出讓金的支付原始憑證等資料。登山哥委托資產(chǎn)評估公司評估，評估土地價值為1200萬元，按照成本法對于寫字樓進(jìn)行評估，重置成本為1000萬元，成新率60%，登山哥支付評估費10萬元。假設(shè)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（城建稅、教育費附加、印花稅）=120萬。
解析：
⑴扣除項目=1000*0.6+0+120+10=730（萬元）
⑵增值額=3000-730=2270（萬元）
⑶增值率為2270÷730=310%
⑷應(yīng)納土增稅稅額=2270×60%-730×35%=1106.5（萬元）。
注意，根據(jù)規(guī)定
對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。故（1）中扣除合計+0。
②歷史發(fā)票法
□適用：
不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的情況。
□扣除金額項目如下：
1】購房發(fā)票金額（取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價格”兩部分）
2】加計扣除；
3】轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（附加稅、印花稅，且含原始購入環(huán)節(jié)的契稅）
□注意事項
（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定：
“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額每年加計5%計算，購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。
□案例演算：
登山哥公司擬以800萬元出售一幢使用2年零9個月的別墅住宅。該別墅住宅原始購買發(fā)票金額為200萬元。支付房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費用10萬元。該房產(chǎn)無評估價值。假設(shè)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=40萬元。
解析：
⑴扣除項目=200×(1+3×5%)+40+10=280（萬元）
⑵增值額為800-280=520（萬元）
⑶增值率為520÷280=185%
⑷應(yīng)納土增稅稅額
520×50%-280×15%=218（萬元）
③核定征收法
□適用：
既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的情況，實行核定征收。
□核定征收率：
核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。
□案例演算：
登山哥公司以1000萬元出售300平方米辦公樓。該辦公樓既無法取得評估資料，也不能找到原始購買發(fā)票。假設(shè)核定征收率為15%，轉(zhuǎn)讓價1000萬公允，求應(yīng)納土地增值稅。
解析：
⑴大疆房地產(chǎn)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入1000萬元
⑵核定征收率15%
⑶應(yīng)納土增稅稅額1000×15%=150（萬元）
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