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作者：初明峰、劉磊
來源：金融審判研究院（ID：jrspyjy）
裁判概述：
房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在向買受人出售案涉房屋時并未取得預售許可證，雖然后來房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也依約定向買受人交付了房屋，但因案涉房屋系超建房屋（即違章建筑），一直未能辦理過戶登記。此后，因房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另案負債導致案涉房屋被執(zhí)行的，應當認定買受人對未辦理過戶登記沒有過錯，并享有足以阻卻執(zhí)行的實體權(quán)利。
1、胡昊與恒宇房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》，并依約支付了全部購房款。
2、另查明，恒宇房產(chǎn)公司在向胡昊公司出售案涉房屋時并未取得預售許可證，恒宇房產(chǎn)公司依約定向胡昊交付的房屋因案涉房屋系超建房屋（即違章建筑），一直未能辦理過戶登記。
3、此后，恒宇房產(chǎn)公司因?qū)ν庳搨涣戆附疱X債權(quán)人沈陽十三建依據(jù)生效判決申請法院對案涉房屋進行強制執(zhí)行。
4、胡昊向法院提起執(zhí)行異議，法院裁定予以支持。沈陽十三建對該裁定結(jié)果不服，向法院提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。
胡昊是否享有足以阻卻執(zhí)行的實體權(quán)利？
在沈陽十三建對恒宇房產(chǎn)公司的工程款債權(quán)被人民法院判決確認之前，胡昊已經(jīng)與恒宇房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣合同》并支付了部分購房款，并在撫順中院作出（2014）撫中執(zhí)二字第00011號民事裁定之前，該合同已經(jīng)履行完畢。恒宇房產(chǎn)公司在原審中也表明超建房屋正在辦理相關(guān)手續(xù)，該公司與胡昊之間的房屋買賣合同關(guān)系真實。沈陽十三建以胡昊與恒宇房產(chǎn)公司所簽訂的《商品房買賣合同》無簽訂日期，胡昊所交購房款無發(fā)票，案涉房屋屬于違章建筑為由，主張胡昊與恒宇房產(chǎn)公司之間不存在合法有效的商品房買賣合同關(guān)系，理由不能成立。如上所述，胡昊已經(jīng)支付全部購房款，在東強公司出具準住通知后，交納了供暖費、煤氣費、物業(yè)管理服務費用等費用，恒宇房產(chǎn)公司亦主張案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)正在辦理，本案沒有證據(jù)證明胡昊對案涉房屋未能辦理過戶登記存在過錯。
一審判決基于上述事實，判決駁回沈陽十三建的訴訟請求，二審判決予以維持，并無不當。
（2017）最高法民申2384號
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第十七條 被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。
第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
關(guān)于違法建筑的買受人支付了全部價款、實際占有的是否可以依據(jù)《查扣凍規(guī)定》第十七條（筆者認為：《執(zhí)行異議與復議規(guī)定》第二十八條是在此基礎(chǔ)上的完善）阻卻執(zhí)行的問題在實務中一直存在爭議，部分觀點認為買受人明知違法建筑而購買，當然存在過錯，其當然不享有足以阻卻執(zhí)行的權(quán)益。但也有部分觀點認為違法建筑在未被明確拆除之前存在完善相關(guān)行政手續(xù)后被確認為合法建筑的可能性，其存在價值從有利于社會財富最大化的角度看，所發(fā)生的交易并非無保護價值。在執(zhí)行異議的爭議中是債權(quán)人執(zhí)行和買受人之間權(quán)益的博弈，兩者在同一平臺基礎(chǔ)上進行的權(quán)益對比，申請執(zhí)行人如認為違法建筑不得交易那么其申請執(zhí)行的請求當然也不能得到支持。因此執(zhí)行申請人和買受人應均是在違章建筑具有財產(chǎn)價值并可進行流通的基礎(chǔ)上討論權(quán)益的優(yōu)劣，所以此時不能認定買受人購買違法建筑存在先天過錯。本文援引案例支持后一種觀點，筆者贊同，特此推薦。筆者后續(xù)還會針對此類情形的其他權(quán)威判例作進一步分析，供參考。
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