一、德州中院（2013）德中商初字第43號(hào)民事判決認(rèn)定，判決三沅公司應(yīng)向天翔公司應(yīng)返還貨款647萬元，賠償損失1072918元。

二、德州中院在執(zhí)行（2013）德中商初字第43號(hào)民事判決時(shí)，查封了劉希波、鄧杰向三沅公司購買辦理了商品房網(wǎng)簽備案的房屋一套，該房屋劉希波、鄧杰并未實(shí)際占有，也僅支付了一小部分房款

三、劉希波、鄧杰提出執(zhí)行異議，德州中院于2016年3月4日作出（2015）德中法執(zhí)異字第9號(hào)執(zhí)行裁定書予以駁回。

四、2016年3月12日，劉希波、鄧杰向德州中院提起訴訟，請(qǐng)求撤銷（2015）德中法執(zhí)異字第9號(hào)執(zhí)行裁定書；確認(rèn)被查封房屋歸原告所有；判決不得對(duì)原告房屋予以執(zhí)行。德州中院一審判決支持了劉希波、鄧杰的訴請(qǐng)。

五、天翔公司不服，上訴至山東高院，主張網(wǎng)簽備案并不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，劉希波、鄧杰為取得案渉房屋所有權(quán)，不能排除強(qiáng)制執(zhí)行。山東高院二審判決駁回劉希波、鄧杰的訴訟請(qǐng)求。

六、劉希波、鄧杰不服，向最高法院申請(qǐng)?jiān)賹?。最高法院裁定駁回再審申請(qǐng)。

本案屬于房屋買賣領(lǐng)域常見多發(fā)的問題之一，焦點(diǎn)問題在于商品房網(wǎng)簽備案后，買受人能否排除他人對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。本案一審法院德州中院認(rèn)為，被查封房屋的所有權(quán)問題及是否應(yīng)予執(zhí)行該房屋，劉希波、鄧杰在購買涉案房屋并辦理了網(wǎng)簽，說明該房屋歸劉希波、鄧杰所有，故認(rèn)定劉希波、鄧杰有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。

但山東高院及最高法院均認(rèn)為，從《物權(quán)法》的規(guī)定看，物權(quán)公示原則為法律規(guī)定的基本原則。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言，其設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。結(jié)合本案相關(guān)事實(shí)，案涉房屋并未登記在劉希波、鄧杰名下，劉希波、鄧杰僅進(jìn)行了商品房網(wǎng)簽登記，但商品房網(wǎng)簽登記是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺(tái)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，商品房網(wǎng)簽登記并不具有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)，而是行政機(jī)關(guān)對(duì)于商品房買賣合同進(jìn)行管理的一項(xiàng)措施，商品房網(wǎng)簽登記并不直接產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立或變動(dòng)的效力。故本案中劉希波、鄧杰對(duì)涉案房產(chǎn)只是享有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而非物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。故劉希波、鄧杰并不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

北京云律師事務(wù)所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。大量辦案同時(shí)還總結(jié)辦案經(jīng)驗(yàn)出版了《云亭法律實(shí)務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。該書系的選題和寫作體例，均以實(shí)際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實(shí)踐需要出發(fā)，為實(shí)踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

1. 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為生效要件。《民法典》第二百零九條（原《物權(quán)法》第九條）規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！币虼?，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)或者人民法院的囑托，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的事實(shí)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的過程。根據(jù)《民法典》二百一十六條（原《物權(quán)法》第十六條），不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。因此，除法律有規(guī)定外，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記之上是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件。商品房網(wǎng)簽備案，是政府部門依托其建立的商品房網(wǎng)上簽約備案平臺(tái)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房屋中介公司等相關(guān)主體進(jìn)行商品房預(yù)售管理的網(wǎng)上備案登記行為，并不具有物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)。因此，僅辦理網(wǎng)簽備案的房屋買受人主張排除強(qiáng)制執(zhí)行的，不符合物權(quán)變動(dòng)的公示原則，沒有法律依據(jù)。

2、未辦理房屋登記的買受人在一定條件下可主張排除強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條，同時(shí)滿足以下條件時(shí)，房屋買受人可排除金錢債權(quán)的申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（3）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（4）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。同時(shí)，對(duì)于登記在開發(fā)商名下的商品房，房屋買受人在以下條件下，也可排除強(qiáng)制執(zhí)行：（1）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（2）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（3）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對(duì)同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時(shí)，尤其需要注意的是，司法實(shí)踐中，每個(gè)案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點(diǎn)直接援引。我們對(duì)不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著我們對(duì)本文案例裁判觀點(diǎn)的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時(shí)，對(duì)該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

《民法典》

第二百零九條　不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第二百一十六條　不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。

不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。

《民事訴訟法》

第二百二十七條 執(zhí)行過程中，案外人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的提出書面異議的，人民法院應(yīng)當(dāng)自收到書面異議之日起十五日內(nèi)審查，理由成立的，裁定中止對(duì)該標(biāo)的的執(zhí)行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當(dāng)事人對(duì)裁定不服，認(rèn)為原判決、裁定錯(cuò)誤的，依照審判監(jiān)督程序辦理；與原判決、裁定無關(guān)的，可以自裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟。

《民訴法解釋》

第三百一十條  對(duì)案外人提起的執(zhí)行異議之訴，人民法院經(jīng)審理，按照下列情形分別處理： 

（一）案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的； 

（二）案外人就執(zhí)行標(biāo)的不享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的，判決駁回訴訟請(qǐng)求。 

案外人同時(shí)提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請(qǐng)求的，人民法院可以在判決中一并作出裁判。 

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；

（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

《物權(quán)法》（已失效）

第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。

第十六條 不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理。