作者：桿姐

來源：杠桿地產(chǎn)（ID:Property-Market)

回溯一下：

而今，2022年1月20日，又到LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）發(fā)布時(shí)間。

1年期LPR為3.7%，上月為3.8%；5年期以上LPR為4.6%，上月為4.65%。

特別是5年期LPR，時(shí)隔21個(gè)月后，再次下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)。上一次降是2020年4月，當(dāng)時(shí)從4.75%下降10個(gè)基點(diǎn)，至4.65%，然后維持了21個(gè)月。

任何降準(zhǔn)、降息或者加息，都是信號(hào)，杠桿地產(chǎn)一直說，無一例外。全面降準(zhǔn)、降息更是。

降息、降準(zhǔn)周期，一定利好樓市，只是看程度。

當(dāng)下我國房地產(chǎn)壓力太大了，從最決策層到部委、金融機(jī)構(gòu)，到地方，逐步都在釋放“友好”。

其實(shí)回頭看會(huì)發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)近年基本都有搞小陽春，然后收緊。2021年不過是小陽春特別短暫，甚至有些地方還沒形成就被扼殺。

2021年末開啟的非對(duì)稱降息，只調(diào)整1年期LPR，不調(diào)整5年期，對(duì)于房貸當(dāng)時(shí)不會(huì)造成影響。因?yàn)榉抠J一般都是5年期以上的。

而2022年1月這一次全面降息，1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期也降了5個(gè)基點(diǎn)。1月20日后的新房貸，立馬受益。

這對(duì)樓市銷售肯定有促進(jìn)作用。包括此前一些地方按揭貸款利率實(shí)際已經(jīng)降了一點(diǎn)。上下齊降，你說呢？

順便杠桿地產(chǎn)多說一句，LPR改革以來，雖說降息周期一般從非對(duì)稱1年期開始，但是恰好2021年12月降1年的，不調(diào)5年的，既有房貸2022全年利率不會(huì)變。你說受益最大的是誰？

顯然，央行有保障商業(yè)銀行收益的考慮。用心良苦，房奴買單。

無論如何，假設(shè)2022年12月的LPR利率，不比現(xiàn)在高，老房貸起碼2023年還是受益了。

然后說回股市，沒有誰不喜歡便宜的錢。

從2021年12月1年期LPR調(diào)降開始，到前幾天央行進(jìn)行7000億元1年期MLF（中期借貸便利）操作，利率2.85%，此前為2.95%；同日進(jìn)行1000億元7天期逆回購操作，中標(biāo)利率2.1%，由原來的2.2%下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)——這就注定了，股市將迎來成本更低的資金。

有了成本更低的資金，膽子更大、更敢上杠桿的人或機(jī)構(gòu)就會(huì)增多。

至于樓市和股市的蹺蹺板效應(yīng)，這一次可能沒以前明顯。

02唯一的懸念，降息周期維持多久？這關(guān)系樓市恢復(fù)穩(wěn)定的周期持續(xù)多長

我朋友杠桿游戲總結(jié)過，降息、加息從來不會(huì)只有一次，我國降息周期既然開啟那就還有故事。

自2019年8月LPR機(jī)制改革以來，當(dāng)月我們降息。

此后至2020年4月，我國央行又降息4次，上一輪降息周期累計(jì)降息5次。如下圖杠桿地產(chǎn)的標(biāo)注。

這輪降息周期從2021年12月開始，目前累計(jì)降息2次，一次非對(duì)稱、一次全面。

雖然，美國2022年要加息，會(huì)對(duì)我們形成壓力，但杠桿地產(chǎn)認(rèn)為，也不是馬上。大概率上說，我們降息不會(huì)就此結(jié)束。

在《美國態(tài)度變了！股市樓市硬上？》（2021年12月16日）一文中，我朋友杠桿游戲總結(jié)過，2022年美國加息前，是我們寬松貨幣的窗口期。

越是如此，越能理解為什么接連降息，因?yàn)榇翱谄诰o迫。

大家還記得上一輪美聯(lián)儲(chǔ)加息，也就是這一波房價(jià)大漲前，美國開啟了加息，然后縮表，同時(shí)我們最開始做的是樓市去庫存、棚改、降準(zhǔn)降息。

東吳證券整理了最近一波美聯(lián)儲(chǔ)加息周期、降息周期，我們央行的操作很有意思。

簡單說，2015年12月美聯(lián)儲(chǔ)加息后，我國央行不再降息；然后，我國央行直到2019年7月美聯(lián)儲(chǔ)降息后，才跟著降息。

如上文杠桿地產(chǎn)所述，剛好2019年8月我們開啟上一輪降息周期的第一次操作。當(dāng)時(shí)真是跟美國跟得很緊。

這是一個(gè)非常重要的歷史經(jīng)驗(yàn)。

假設(shè)這個(gè)規(guī)律成立，我們寬松的時(shí)間可能不會(huì)很長。

加上物價(jià)和房價(jià)掣肘，貨幣政策其實(shí)左右為難。我們的寬松大概率只能這幾個(gè)月，然后維持一個(gè)動(dòng)態(tài)平衡，否則新的問題會(huì)出現(xiàn)。

當(dāng)然了，“以我為主”，啥都有可能，杠桿地產(chǎn)必須承認(rèn)我們不一樣。

不過，可以肯定的是，2022年美國加息后，我們肯定也不會(huì)立馬就跟著美國加息。

所以我們的“以我為主”，這次大概率是美聯(lián)儲(chǔ)加息、縮表前，我們可以放水、降息；美國人加息、縮表開始后，我們穩(wěn)為主，就算物價(jià)壓力不小，也不會(huì)盲目跟著加，靠其他策略。

因?yàn)槿绻p易加息，意味著企業(yè)壓力、房地產(chǎn)壓力也會(huì)很大。

其實(shí)可以設(shè)想，利用好這幾個(gè)月寬松窗口期，首先必然會(huì)放出去不少水；其次，市場實(shí)際利率已經(jīng)比現(xiàn)在低了，基本穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該是可以的。

假設(shè)美國人真的加息很猛，我們提前降了息，拖幾個(gè)月實(shí)在沒辦法，實(shí)在需要時(shí)，象征性小幅加一點(diǎn)，也可以。

03從試探性非對(duì)稱降息，到全面降息背后：經(jīng)濟(jì)壓力太大

我們看上圖，會(huì)發(fā)現(xiàn)上一輪我國的降息，也是從1年期開始。

2019年8月，1年期LPR從4.31%降至4.25%，幅度不大。這一輪也是一樣。

如上圖，接下來2019年9月，1年期LPR再次下調(diào)，從4.25%，降至4.20%——幅度依舊很小。

這還沒有完，2019年11月，1年期LPR再次下調(diào)，從4.20%，降至4.15%；同月5年期LPR開啟了上一輪降息周期的首次下調(diào)，從4.85%，降至4.80%。

直到2020年2月，1年期LPR才從4.15%，降至4.05%；同月5年期LPR從4.80%，降至4.75%——1年期LPR的調(diào)降幅度高于5年期。

到了2020年4月，1年期LPR下調(diào)幅度更大，降至3.85%；同月5年期LPR降至4.65%，為LPR機(jī)制改革以來5年期最大下調(diào)幅度。

我們可以看出簡單規(guī)律，降息往往從1年期LPR小幅下調(diào)開始，然后逐步考慮5年期LPR的下調(diào)。

為什么這樣？杠桿地產(chǎn)認(rèn)為主要是1年期基本是中小企業(yè)和各類工商業(yè)貸款，要穩(wěn)經(jīng)濟(jì)，滿足企業(yè)需求，需要率先降息。

同時(shí)，要避免市場過大影響，除非萬不得已，都是小幅開始。

而如果經(jīng)濟(jì)壓力較大，就得考慮5年期LPR同步下調(diào)了——比如房貸，基本都是5年以上的，而這一降，幾乎沒有例外，都會(huì)刺激一下樓市。

如今的形勢就是這樣。2021年12月20日1年期LPR從3.85%降至3.8%，前幾天1年期MLF、7天期逆回購，各自又下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)壓力實(shí)在太大。

根據(jù)日前發(fā)布的2021年部分經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，可以顯見：

這個(gè)局面，雖說不一定比2008年時(shí)險(xiǎn)，起碼也是近年最夸張的一回了。

不救市是不可能的。

我老說，宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控也好，樓市調(diào)控也罷，都是個(gè)游戲。

所以，經(jīng)濟(jì)有壓力，息是要降的，房地產(chǎn)也是要穩(wěn)的，最終的目的就是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、保就業(yè)。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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