作者：觀點(diǎn)新媒體

 “沒(méi)有什么日子不會(huì)過(guò)去，也沒(méi)有什么日子不會(huì)到來(lái)?！?/p>

就在昨天（6月5日），張鵬更新了個(gè)人公眾號(hào)，這篇名為《一串菩提》文章，記錄著他對(duì)近期工作、生活的所思所想。

恰巧也是昨天，當(dāng)代置業(yè)通過(guò)官微發(fā)布最新消息：公司獲得法院批準(zhǔn)召開(kāi)債權(quán)人會(huì)議，以審議并酌情批準(zhǔn)債務(wù)重組計(jì)劃。

這也意味著，當(dāng)代置業(yè)海外債務(wù)重組工作取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

假設(shè)在法院流程順利、議案成功通過(guò)的情況下，該公司將在未來(lái)的幾個(gè)月內(nèi)最終完成海外債務(wù)的重組，全面解除境外高息債的違約狀況。這對(duì)于當(dāng)代置業(yè)而言，無(wú)疑具有積極意義。

事實(shí)上，自當(dāng)代置業(yè)出現(xiàn)“股債雙殺”、2.5億美元票據(jù)實(shí)質(zhì)性違約至今，已經(jīng)走過(guò)了七個(gè)月的光景，張鵬也曾感慨“2021年這一年，無(wú)比煎熬”。

不過(guò)，這段時(shí)間，這家企業(yè)似乎從未停止自救，試圖出售物業(yè)平臺(tái)、股東借款、債務(wù)重組……6月6日最新公告顯示，當(dāng)代置業(yè)計(jì)劃以對(duì)價(jià)4947萬(wàn)元向世紀(jì)金源出售旗下曾被寄予厚望的代建平臺(tái)，并換取到相應(yīng)近4200萬(wàn)元債務(wù)豁免。

流動(dòng)性危機(jī)爆發(fā)之后，當(dāng)代置業(yè)曾計(jì)劃出售旗下物業(yè)平臺(tái)給融創(chuàng)，不過(guò)，因交易雙方價(jià)格并未談攏，第一服務(wù)免遭“易主”。

這一次，當(dāng)代置業(yè)計(jì)劃對(duì)代建平臺(tái)動(dòng)刀。

6月6日早間，當(dāng)代置業(yè)發(fā)布公告稱，該公司計(jì)劃以4947.38萬(wàn)元的代價(jià)出售北京當(dāng)代綠建工程項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司全部股權(quán)。

資料顯示，當(dāng)代管理成立于2016年4月18日，經(jīng)營(yíng)范圍包括建設(shè)工程項(xiàng)目管理、工程咨詢、工程技術(shù)咨詢等等。

成立之初，這家企業(yè)名為當(dāng)代節(jié)能置業(yè)集團(tuán)北京有限公司，2020年5月更名為北京當(dāng)代綠建科技集團(tuán)有限公司，去年1月再度更名為北京當(dāng)代綠建工程項(xiàng)目管理集團(tuán)有限公司。

該公司是當(dāng)代置業(yè)旗下專門(mén)從事代建業(yè)務(wù)的平臺(tái)企業(yè)。

分析人士表示，“出售代建平臺(tái)最顯而易見(jiàn)的作用是回血，畢竟，當(dāng)下企業(yè)仍舊存在一定的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。”

此次的接盤(pán)方為騰云筑科置業(yè)有限責(zé)任公司，通過(guò)股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，該公司由北京金源鴻大房地產(chǎn)有限公司及北京農(nóng)圃投資控股有限公司分別占有80%及20%股權(quán)，而前者由世紀(jì)金源投資集團(tuán)持有100%股權(quán)。

過(guò)往，世紀(jì)金源鮮少涉足代建。不過(guò)，在去杠桿趨勢(shì)愈發(fā)明顯的當(dāng)下，越來(lái)越多房企開(kāi)始布局代建業(yè)務(wù)以降低自身的債務(wù)壓力，或許世紀(jì)金源此次收購(gòu)意圖也是如此。

分析人士贊同上述觀點(diǎn)，在他看來(lái)，“在行業(yè)融資收緊的情況下，代建作為一種輕資產(chǎn)模式已經(jīng)進(jìn)入到一片紅海。”

與此同時(shí)，對(duì)世紀(jì)金源的初步試水來(lái)看，此次收購(gòu)代價(jià)并不算太高，如果試煉成功，則是以小博大，一旦試煉失敗，其損失亦不會(huì)太大。

根據(jù)公告，當(dāng)代管理于2022年3月31日未經(jīng)審核合并資產(chǎn)凈值約為人民幣8972.5萬(wàn)元，僅對(duì)比4947.38萬(wàn)元的交易對(duì)價(jià)，當(dāng)代置業(yè)的出售在賬面上相當(dāng)打了五五折。

其中在付款方式上，挑戰(zhàn)最大的是第三期款項(xiàng)2473.69萬(wàn)元（占對(duì)價(jià)50%）的獲取，因世紀(jì)金源要求今年3月31日起21個(gè)月內(nèi)，目標(biāo)公司應(yīng)達(dá)現(xiàn)金流量?jī)纛~不少于7067.68萬(wàn)元，達(dá)標(biāo)后才可付款。這意味著當(dāng)代要等近兩年，剔除這部分，剩余2473.69萬(wàn)元價(jià)款較容易獲取。

需要注意的是，當(dāng)代置業(yè)提及，交易代價(jià)是由買賣雙方根據(jù)目標(biāo)集團(tuán)在管的現(xiàn)有項(xiàng)目于相關(guān)管理協(xié)議余下期間，所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~進(jìn)行折現(xiàn)，并扣除30%風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提后厘定。

而按現(xiàn)金流量?jī)纛~7成定價(jià)的代價(jià)是，目標(biāo)公司需要放棄對(duì)當(dāng)代置業(yè)的其他應(yīng)收賬款6226.80萬(wàn)元，同時(shí)當(dāng)代置業(yè)將放棄對(duì)目標(biāo)公司的其他應(yīng)付賬款2031.74萬(wàn)元。抵扣之后，當(dāng)代置業(yè)相當(dāng)于被豁免了大約4195.06萬(wàn)元債務(wù)。

正因計(jì)入了債務(wù)豁免部分，當(dāng)代置業(yè)預(yù)期，公司實(shí)際確認(rèn)未經(jīng)審核會(huì)計(jì)未經(jīng)審核會(huì)計(jì)收益約6700萬(wàn)-9170萬(wàn)元，所得款項(xiàng)凈額約4947.38萬(wàn)元將用作營(yíng)運(yùn)資金。

事實(shí)上，當(dāng)代置業(yè)曾對(duì)代建業(yè)務(wù)寄予厚望。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體了解，當(dāng)代置業(yè)從2017年初開(kāi)始拓展綠色代建業(yè)務(wù)，主要通過(guò)代建+品牌、代建+品牌+運(yùn)營(yíng)、代建+品牌+融資、股權(quán)合作等多種模式為合作方提供服務(wù)。

在2019年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，該公司管理層就曾提到，新拓展的代建項(xiàng)目可以為公司持續(xù)發(fā)展提供新的動(dòng)力。

“我們把綠色代建作為增厚利潤(rùn)的重要補(bǔ)充，但一定會(huì)按照科學(xué)規(guī)律進(jìn)行排布。每年合同簽約額增長(zhǎng)50%就已經(jīng)很高了，2019年代建合同簽約額計(jì)劃在1.5個(gè)億。其凈利潤(rùn)率是非常高的，在70%左右?！?/p>

但僅僅過(guò)去幾年時(shí)間，當(dāng)代置業(yè)卻選擇剝離代建業(yè)務(wù)，原因幾何？

一方面，目前涉足代建業(yè)務(wù)的房企超過(guò)30多家，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加大，但行業(yè)份額愈發(fā)向龍頭代建企業(yè)如綠城管理、中原建業(yè)等聚集，而類似當(dāng)代、天房等業(yè)務(wù)盤(pán)子較小的企業(yè)，規(guī)模難以累積。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，當(dāng)代置業(yè)新增5宗代建地塊，新增合約額超過(guò)1.1億元，新增建筑面積37.5萬(wàn)平方米，新增可售貨值31.7億元。

隨后的2019年，當(dāng)代置業(yè)的代建業(yè)務(wù)翻了幾番，年內(nèi)新增11個(gè)代建項(xiàng)目，合同簽約額同比增長(zhǎng)255%至3.9億元，建筑面積大漲541%至240.5萬(wàn)平方米。

不過(guò)，這種大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)并未持續(xù)太久。2020年，該公司新增8個(gè)代建項(xiàng)目，與2019年齊平；但新增建筑面積、合約金額分別下降39%、36%至146.7萬(wàn)平方米、2.5億元，呈現(xiàn)萎縮的態(tài)勢(shì)。

2021年上半年，當(dāng)代置業(yè)新增8個(gè)代建項(xiàng)目，并首次進(jìn)入邢臺(tái)、宜賓、德陽(yáng)等城市，但具體的新增面積等數(shù)據(jù)，并未在財(cái)報(bào)披露。

數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)財(cái)報(bào)、觀點(diǎn)指數(shù)整理

另一方面，盡管代建業(yè)務(wù)的毛利率比較高，但當(dāng)代置業(yè)的發(fā)展重心放在二線城市，甚至是三四線城市，相比其他代建企業(yè)，自然也存在一定的差距。

多方因素結(jié)合之下，當(dāng)代置業(yè)選擇出售旗下代建平臺(tái)。

與此同時(shí)，出售代建業(yè)務(wù)以后，當(dāng)代置業(yè)能夠集中內(nèi)部資源發(fā)展主營(yíng)業(yè)務(wù)，有利于企業(yè)快速恢復(fù)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。

分析人士也提到，“通過(guò)資源整合、架構(gòu)調(diào)整等方式，能夠推動(dòng)企業(yè)各主體板塊正常運(yùn)營(yíng)，盡快恢復(fù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)能和盈利能力，促進(jìn)企業(yè)回歸健康?！?/p>

過(guò)去那些年，當(dāng)代置業(yè)的海外債規(guī)模迅速擴(kuò)大，最為人熟知的是在2019年，這家企業(yè)發(fā)行了一筆票面利率高達(dá)15.5%的美元綠色優(yōu)先票據(jù)，創(chuàng)下了房企高息發(fā)債紀(jì)錄。

海外債似乎成為當(dāng)代置業(yè)融資的一大“源頭活水”，不過(guò)這種高息債務(wù)也給這家企業(yè)埋下隱患。

過(guò)去一年，在行業(yè)調(diào)控持續(xù)收緊的情況下，當(dāng)代置業(yè)似乎難以平衡盈利與負(fù)債，流動(dòng)性危機(jī)漸顯。

2021年10月，當(dāng)代置業(yè)出現(xiàn)“股債雙殺”現(xiàn)象，所發(fā)行5筆美元債均出現(xiàn)下跌跡象，其中3筆跌幅超過(guò)30%。其后，因2021年10月25日到期的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)展期失敗，當(dāng)代置業(yè)的海外債出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約。

危機(jī)爆發(fā)至今已有七個(gè)月余，這家企業(yè)接連尋求資產(chǎn)出售、股東借款、債務(wù)展期等多種方式化解債務(wù)，但償債之路總是不易。

今年2月，當(dāng)代置業(yè)再度發(fā)布公告，宣布境外債重組的消息。根據(jù)彼時(shí)的方案，當(dāng)代計(jì)劃以“現(xiàn)金贖回+發(fā)行新票據(jù)”的方式進(jìn)行重組。

一方面，當(dāng)代置業(yè)計(jì)劃拿出2291.6萬(wàn)美元現(xiàn)金贖回一部分票據(jù)，具體資金將在債權(quán)人之間按照比例分配。另一方面，當(dāng)代置業(yè)計(jì)劃發(fā)行五筆新票據(jù)，通過(guò)以新還舊的方式，償還上述債券。

2月25日公告發(fā)布當(dāng)日，票據(jù)未償還本金總額約37.4%的持有人已正式簽署重組支持協(xié)議，并受其條款約束。

今年3月，當(dāng)代置業(yè)已與超過(guò)75%的債券持有人完成重組支持協(xié)議簽訂。

根據(jù)開(kāi)曼群島法例，境外債券重組需相關(guān)類別債權(quán)人投票通過(guò)，并獲所需大多數(shù)票批準(zhǔn)。而75%的債券持有人簽訂協(xié)議，意味著提前鎖定四分之三的同意票，為后續(xù)的重組事項(xiàng)實(shí)施提供更大的可能性。

另外，最新消息提到，6月5日，當(dāng)代置業(yè)在官微發(fā)布消息稱，開(kāi)曼群島大法院于2022年5月31日發(fā)布命令，指示可召開(kāi)計(jì)劃債權(quán)人大會(huì)，以審議并酌情批準(zhǔn)計(jì)劃（不論法院有否批準(zhǔn)或施加修改、增補(bǔ)或條件）。計(jì)劃大會(huì)將于2022年6月29日上午7時(shí)（開(kāi)曼群島時(shí)間）晚上8時(shí)（香港時(shí)間）舉行。

債權(quán)人會(huì)議定檔、75%的同意票……對(duì)當(dāng)代置業(yè)而言，債務(wù)化解的漫漫長(zhǎng)路步入另一個(gè)階段。

假設(shè)在法院流程順利、議案成功通過(guò)的情況下，該公司將在未來(lái)的幾個(gè)月內(nèi)最終完成海外債務(wù)的重組，全面解除境外高息債的違約狀況。

官微動(dòng)態(tài)發(fā)布后，張鵬在朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)了上述消息，并配文“陽(yáng)和啟蟄、踔厲篤行！”

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原標(biāo)題： 債權(quán)人會(huì)議定檔、出售代建業(yè)務(wù) 當(dāng)代置業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解“突圍戰(zhàn)”