保全與執(zhí)行 
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作者：李舒李營營郭勒洋
來源：保全與執(zhí)行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》）第三十條賦予了不動產(chǎn)受讓物權預告登記人排除執(zhí)行的權利。那么，該條文是否同樣適用于抵押權預告登記人？如果不適用，能否根據(jù)其他法律規(guī)定，確認抵押預告登記人排除執(zhí)行的權利？本文分享一則最高法院的案例，對該問題予以分析。
裁判要旨
抵押權預告登記人不同于不動產(chǎn)買賣關系中已對標的物辦理了預告登記的買受人，因此無權排除對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行。
案情簡介
1. 2013年4月9日，郭凱作為買受人與一方公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買案涉房屋并支付了首付款，并辦理了商品房預告登記。但此后，郭凱一直未辦理正式房屋產(chǎn)權登記。
2. 2013年7月31日，郭凱與公積金中心簽訂《個人住房抵押借款合同》，約定郭凱貸款用于支付剩余購房款，并以所購案涉房產(chǎn)為公積金中心設立抵押權，之后雙方辦理了抵押權預告登記。上述貸款本息尚未清償完畢。
3. 2015年6月12日，大連中院就花旗銀行與恒大公司、郭凱等金融借貸合同糾紛一案作出判決，判令恒大公司向花旗銀行償還借款本息，郭凱等承擔連帶清償責任。案件審理過程中，大連中院查封了郭凱購買的案涉房產(chǎn)。判決生效后，案件進入執(zhí)行程序。
4. 執(zhí)行過程中，案外人公積金中心對法院執(zhí)行案涉房產(chǎn)提出異議，請求排除執(zhí)行。被執(zhí)行法院大連中院駁回后，公積金中心不服，提起案外人執(zhí)行異議之訴。大連中院一審、遼寧中院二審均認為，抵押權預告登記不是足以排除執(zhí)行的實體權利，遂判決駁回公積金中心的訴訟請求。公積金中心申請再審，亦被最高法院駁回。
裁判要點及思路
最高法院駁回公積金中心再審申請的裁判要點歸結(jié)如下：
1. 《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第三十條僅適用于不動產(chǎn)買賣關系中已對標的物辦理了預告登記的買受人，而并非抵押權預告登記的權利人。因此，抵押權預告登記的權利人不具有該條款規(guī)定的排除執(zhí)行的權利。
2. 依據(jù)法律規(guī)定，即使是被執(zhí)行財產(chǎn)的抵押權人，尚不能排除強制執(zhí)行，僅能通過對拍賣變賣價款主張優(yōu)先受償?shù)姆绞骄S護合法權益。本案公積金中心對案涉房屋僅辦理了抵押權預告登記，尚未享有抵押權，更不具有阻卻強制執(zhí)行的效力。
實務要點總結(jié)
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業(yè)律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
1. 根據(jù)案件檢索結(jié)果，絕大部分法院均認定抵押預告登記不具有排除執(zhí)行效力。但由于目前尚無法律明文規(guī)定，仍存在部分法院出于保護物權期待權的目的，準許抵押預告登記的權利人排除強制執(zhí)行。
2. 為了事先避免類似風險，抵押權預告登記人應當在簽訂抵押合同時明確約定抵押義務人辦理房屋產(chǎn)權登記以及抵押權正式登記的期限，并約定超期后追加擔保的方式及相應違約責任。合同履行過程中，抵押權預告登記人應當積極行使權利，督促抵押義務人履行義務。
3. 如風險已經(jīng)無法避免，律師建議就房屋拍賣價款主張優(yōu)先受償權。現(xiàn)有法律法規(guī)已經(jīng)明確規(guī)定抵押權人無權排除執(zhí)行，但可就拍賣價款優(yōu)先受償。由于抵押權預告登記的效力不可能強于正式登記，主張優(yōu)先受償權的風險必然小于主張排除執(zhí)行的風險。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執(zhí)行業(yè)務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應當援引或參照。）
相關法律規(guī)定
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》【法釋〔2020〕21號】（2021.01.01生效）
第三十條 金錢債權執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持。
《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》【法釋〔2020〕21號】（2021.01.01）
31．人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權、質(zhì)押權或留置權的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質(zhì)押權人或留置權人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權。
《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》【法釋〔2020〕20號】（2021.01.01）
第五百零八條第二款 對人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)有優(yōu)先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權。
法院判決
以下為最高人民法院在裁判文書 “本院認為”部分就此問題發(fā)表的意見：
本院認為，公積金中心申請再審的理由不能成立。《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第40條規(guī)定：“人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權、質(zhì)押權或留置權的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質(zhì)押權人或留置權人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用的解釋》第五百零八條第二款規(guī)定：“對人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)有優(yōu)先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權?！备鶕?jù)前述規(guī)定，對于其他人享有抵押權的被執(zhí)行人財產(chǎn)，人民法院可以采取強制執(zhí)行措施，抵押權人則可以通過對拍賣變賣的價款參與分配、主張優(yōu)先受償維護自己的合法權益，但不能排除強制執(zhí)行。本案中，公積金中心對案涉房屋僅辦理了抵押權預告登記，尚未享有抵押權，根據(jù)前述司法解釋的規(guī)定，人民法院顯然可以采取強制執(zhí)行措施。即被執(zhí)行財產(chǎn)上的抵押權預告登記并不具有阻卻人民法院強制執(zhí)行的效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持。”根據(jù)文義可知，該條司法解釋中可以排除人民法院執(zhí)行處分行為的，系不動產(chǎn)買賣關系中已對標的物辦理了預告登記的買受人，而并非抵押權預告登記的權利人。公積金中心以其對案涉房屋辦理了抵押權預告登記為由要求排除人民法院的強制執(zhí)行，沒有法律依據(jù)。在此前提下，原審是否查明案涉抵押權預告登記的時效等事實，不影響原審對公積金中心不享有足以排除人民法院強制執(zhí)行的民事權益的事實認定。如前所述，公積金中心僅是案涉房屋的抵押權預告登記權利人，在其未提供證據(jù)證明已經(jīng)具備完成本登記條件的情況下，原審對其要求確認就案涉房屋享有優(yōu)先受償權的訴訟請求未予支持，并無不當。公積金中心主張原審認定事實及適用法律錯誤的申請再審事由不成立。
綜上，公積金中心的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：駁回大連市住房公積金管理中心的再審申請。
案件來源
《大連市住房公積金管理中心、花旗銀行（中國）有限公司大連分行再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2019)最高法民申1049號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結(jié)相關裁判規(guī)則如下，供讀者參考：
1. 抵押權預告登記人的目的是將來條件成熟時在案涉房產(chǎn)上設立抵押權，從而享有優(yōu)先受償權，而不是為了取得案涉房產(chǎn)的所有權，并非《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第三十條中的物權受讓人，因此不享有排除執(zhí)行的權利。
案例1：《中國建設銀行股份有限公司佛山三水支行、何志揚再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書》【(2018)粵民申8821號】
廣東高院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持。本案中，建行三水支行辦理抵押權預告登記的目的是將來條件成熟時在案涉房產(chǎn)上設立抵押權，從而享有優(yōu)先受償權，而不是為了取得案涉房產(chǎn)的所有權，并非上述規(guī)定中的物權受讓人。一審對其要求對案涉房產(chǎn)停止執(zhí)行并解除查封的訴訟請求不予支持，二審予以維持，適用法律并無不當。
綜上所述，建行三水支行的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的情形。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百九十五條第二款之規(guī)定，裁定如下：駁回中國建設銀行股份有限公司佛山三水支行的再審申請。
2. 被執(zhí)行人財產(chǎn)上的抵押權尚不能排除人民法院對被執(zhí)行人該項財產(chǎn)的拍賣、變賣等變價處置行為，抵押權預告登記人不享有抵押權，自然不享有排除拍賣措施的權利。
案例2：《西安伍翔工貿(mào)有限公司與陜西圣子龍實業(yè)有限公司,亓麗華,薛捍斌其他案由執(zhí)行行為異議裁定書》【(2020)陜執(zhí)復10號】
陜西高院認為，《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第40條規(guī)定，人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權、質(zhì)押權或留置權的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質(zhì)押權人或留置權人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條第一款規(guī)定，拍賣財產(chǎn)上原有的擔保物權及其他優(yōu)先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優(yōu)先清償擔保物權人及其他優(yōu)先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。據(jù)此，執(zhí)行程序中，對其他人享有擔保物權的被執(zhí)行人財產(chǎn)，人民法院在執(zhí)行中可以查封、扣押，也可以采取拍賣、變賣措施，拍賣、變賣所得價款，必須首先清償擔保物權人的債權。被執(zhí)行人財產(chǎn)合法設定的生效擔保物權不能排除人民法院對被執(zhí)行人該項財產(chǎn)的拍賣、變賣等變價處置行為。本案中，中行陜西省分行主張其與亓麗華簽訂了《中國銀行股份有限公司個人商業(yè)用房貸款合同》及《西安市房地產(chǎn)（預購商品房）抵押合同》，雙方辦理的抵押備案證明，屬于抵押權預告登記。而主張排除西安中院案涉房產(chǎn)的拍賣措施，自然不符合法律規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定,金錢債權執(zhí)行中,對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持。本條司法解釋的適用主體系不動產(chǎn)物權的受讓人。本案中，中行陜西省分行就案涉房產(chǎn)上所設定的只是抵押權預告登記，而非案涉房產(chǎn)的所有權轉(zhuǎn)讓的預告登記，中行陜西省分行的抵押權預告登記不適用于該條司法解釋，進而不能夠阻卻人民法院對案涉房產(chǎn)的執(zhí)行拍賣措施。
案例3：《伊犁哈薩克自治州財信融通融資擔保有限公司與伊犁金恒興房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司、伊寧向新禽業(yè)有限責任公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書》【(2020)新40民終878號】
新疆高院認為，本案爭議焦點為財信融通擔保公司享有的抵押權預告登記能否阻卻執(zhí)行?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》第四十條規(guī)定：“人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權、質(zhì)押權或留置權的財產(chǎn)，可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款，應當在抵押權人、質(zhì)押權人或留置權人優(yōu)先受償后，其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權。"《最高人民法院關于適用的解釋》第五百零八條第二款規(guī)定：“對人民法院查封、扣押、凍結(jié)的財產(chǎn)有優(yōu)先權、擔保物權的債權人，可以直接申請參與分配，主張優(yōu)先受償權。"根據(jù)前述規(guī)定對于其他人享有抵押權的被執(zhí)行財產(chǎn)，人民法院可以采取強制執(zhí)行措施，抵押權人可以通過對拍賣變賣的價款參與分配，主張優(yōu)先受償維護自己的合法權益，但不能排除強制執(zhí)行。本案中，財信融通擔保公司對案涉XX、XX號商鋪僅辦理了抵押權預告登記，尚未享有抵押權，根據(jù)前述司法解釋的規(guī)定，被執(zhí)行財產(chǎn)上的抵押權預告登記，并不具有阻卻人民法院強制執(zhí)行的效力。
《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持。"根據(jù)文義可知，該條司法解釋中可以排除人民法院執(zhí)行處分行為的，系不動產(chǎn)買賣關系中已對標的物辦理了預告登記的買受人，而并非抵押權預告登記的權利人。財信融通擔保公司以其對案涉XX、XX號商鋪辦理了抵押權預告登記為由，要求排除人民法院的強制執(zhí)行，沒有法律依據(jù)。
綜上所述，財信融通擔保公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
3.《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第三十條中的“受讓人”包括抵押權預告登記權利人。抵押權預告登記權利人享有物權期待權，可以請求排除執(zhí)行。
案例4：《甘肅銀行股份有限公司酒泉分行與甘肅漢隆建設投資發(fā)展有限公司、福建隆德集團有限公司、福建省第二公路工程有限公司、福建通達工程有限公司、林志進、林志松、林仙度、林晶龍金融借款合同糾紛一案執(zhí)行裁定書》【(2019)甘執(zhí)異40號】
甘肅高院認為，本案的爭議焦點為農(nóng)行倉山支行的中止執(zhí)行或者確認優(yōu)先受償權的請求能否成立?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十條規(guī)定：金錢債權執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權預告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應予支持；符合物權登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應予支持。根據(jù)《中華人民共和國物權法》第二十條第一款規(guī)定，不動產(chǎn)物權受讓人既可以是房屋的買受人，也可以是其他不動產(chǎn)物權協(xié)議的權利人，抵押權預告登記權利人當然包括在內(nèi)，辦理了抵押權預告登記的不動產(chǎn)被人民法院查封期間，抵押權預告登記權利人無法再按照不動產(chǎn)物權協(xié)議完成不動產(chǎn)物權登記。本案中，農(nóng)行倉山支行作為案涉房產(chǎn)的抵押權預告登記權利人，其請求權在性質(zhì)上屬于能夠阻止法院處分該不動產(chǎn)的實體權利，執(zhí)行程序中，對抵押權預告登記權利人的物權期待權也應依法予以保護。因此案外人農(nóng)行倉山支行中止對案涉房產(chǎn)執(zhí)行的異議請求成立，應予支持。
對于案外人農(nóng)行倉山支行提出的確認其對案涉房產(chǎn)拍賣款享有優(yōu)先受償權的問題。案外人農(nóng)行倉山支行作為案涉房產(chǎn)的抵押權預告登記權利人，其預告登記的并非現(xiàn)實的抵押權，而是將來發(fā)生抵押權變動的請求權，該請求權雖然具有排他效力，但并非正式的抵押權，只有抵押權預告登記義務人取得案涉房產(chǎn)所有權后，農(nóng)行倉山支行向登記部門申請轉(zhuǎn)為正式抵押，登記部門根據(jù)權利人的申請辦理相應的轉(zhuǎn)換登記之后，抵押權預告登記權利人的權利才可轉(zhuǎn)為現(xiàn)實的抵押權，故農(nóng)行倉山支行在僅辦理了抵押權預告登記的情況下并不享有優(yōu)先受償權，本院不予支持。
綜上，案外人農(nóng)行倉山支行對案涉房產(chǎn)中止執(zhí)行的異議請求符合法律規(guī)定，本院予以支持；其提出的確認其對案涉房產(chǎn)拍賣款享有優(yōu)先受償權的請求，于法無據(jù)，本院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十七條、《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第三十條的規(guī)定，裁定如下：中止對福建省福州市倉山區(qū)蓋山鎮(zhèn)xxx房屋的執(zhí)行。
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