反饋一下最近的市場動向。

除了一線和強(qiáng)二線城市核心地塊的土拍依舊被追高外，普通二線和三四五線城市目前絕大多數(shù)的土地出讓（賣地）情況都很不樂觀。

房地產(chǎn)行業(yè)自2021年下半年持續(xù)下行至今，土地財(cái)政早已難以為繼，很多地方政府目前頂著巨大的績效（賣地）壓力，這種情況下就不得不逼著地方國企和城投平臺繼續(xù)下場干活（托市拿地）。

需要注意的是，2022年10月財(cái)政部發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》（財(cái)預(yù)〔2022〕126號）中明確提出“嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”，因此，迄今為止地方國企和城投平臺的托市拿地都受到了很嚴(yán)格的監(jiān)管和限制。

從合規(guī)的角度來看，地方國企和城投平臺目前其實(shí)非常糾結(jié)，比如主營為非房地產(chǎn)開發(fā)的地方國企/城投平臺能不能參與或投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，或者現(xiàn)在配合地方政府完成賣地任務(wù)的話會不會被監(jiān)管，算不算違規(guī)，再直白一點(diǎn)就是地方國企能否真金白銀掏出來救房地產(chǎn)。

我們長期合作配資業(yè)務(wù)的一些國央企投資機(jī)構(gòu)也非常困惑，比如即便地方政府或城投平臺安排馬甲拿地，最終的土地款大概率也是要國央企投資機(jī)構(gòu)才拿得出來，但國央企投資機(jī)構(gòu)現(xiàn)在的涉房投資業(yè)務(wù)依舊非常敏感，而且直接或間接提供資金支付土地款還存在明顯的違規(guī)問題（土地款融資屬于監(jiān)管的紅線），因此中央層面能否放松、何時(shí)放松這些限制也是個(gè)讓人非常頭疼的問題。

在房地產(chǎn)行業(yè)的上行期，開發(fā)商拿商住用地的時(shí)候很多情況下會被地方政府要求拿下一部分產(chǎn)業(yè)用地，以幫助地方政府解決產(chǎn)業(yè)、稅收等問題，可惜大部分時(shí)候開發(fā)商都是掛羊頭賣狗肉，甚至只開發(fā)商住部分并快速銷售去化，產(chǎn)業(yè)用地拖著或糊弄著開發(fā)，甚至置之不理。國家進(jìn)入產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型期之后，地方政府的“土地財(cái)政”逐步轉(zhuǎn)向“股權(quán)財(cái)政”（也即產(chǎn)業(yè)方向），尤其是近期從中央到地方強(qiáng)調(diào)的“國企存量資產(chǎn)資源盤活計(jì)劃”中，工業(yè)園、創(chuàng)意園等產(chǎn)業(yè)用地占了最大的比重，目前產(chǎn)業(yè)用地類項(xiàng)目（特別是Pre-REITs和REITs方向）也受到了空前的熱捧。

我們注意到，目前的一些產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)、運(yùn)營機(jī)構(gòu)在拿產(chǎn)業(yè)用地的時(shí)候，地方政府反而要求這些投資機(jī)構(gòu)、運(yùn)營機(jī)構(gòu)捆綁拿走一部分商住用地，當(dāng)然背后肯定是“賣地難”造成的地方財(cái)政壓力，甚至很多地方政府中短期內(nèi)根本無法擺脫對土地財(cái)政的依賴。這種劇烈的反轉(zhuǎn)劇情也讓我們一度懷疑中國的房地產(chǎn)還是不是原來的那個(gè)房地產(chǎn)。

我們最近與國央企施工單位合作的F+EPC等業(yè)務(wù)中，發(fā)現(xiàn)了很多讓我們感覺詫異的動向，比如國央企施工單位承接業(yè)主（城投平臺）的工程時(shí)，城投平臺要求施工單位必須一起出資拿地；再比如城投的地產(chǎn)項(xiàng)目尋找代建單位合作時(shí)，要求代建單位必須承擔(dān)30%-50%的物業(yè)銷售兜底責(zé)任（在招標(biāo)文件中明確規(guī)定）。

按上述發(fā)展趨勢，地方政府既要地方國企想辦法拿地以實(shí)現(xiàn)賣地收入，又要城投逼著施工單位一起出錢拿地，還要代建單位對銷售兜底，這種情況下地方政府一本萬利，但壓力傳導(dǎo)下去卻不知最終能否被消化，至少我們在上述業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的參與過程中感覺心有戚戚。

10月12日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳發(fā)布了調(diào)整相關(guān)國務(wù)院組成部門、直屬事業(yè)單位職責(zé)機(jī)構(gòu)編制的通知，涉及工業(yè)和信息化部、生態(tài)環(huán)境部、國家衛(wèi)生健康委員會、中國人民銀行、中國社會科學(xué)院等核心部門。可以預(yù)見，從中央到地方的新一輪機(jī)構(gòu)、編制精簡工作將來得更加猛烈，公務(wù)員的裁員、降薪范圍將繼續(xù)擴(kuò)大，本質(zhì)上就是地方財(cái)政壓力與地方債務(wù)壓力所致。

根據(jù)財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)，今年1-8月國有土地使用權(quán)出讓收入27096億元，同比去年下降了19.6%，因9月份出臺強(qiáng)刺激政策后賣地收入同比去年依舊出現(xiàn)了腰斬，因此市場方面預(yù)估今年全年賣地收入在4萬億左右，相比2019年至2021年每年的賣地收入可能下降一半還多（詳見下圖）。地方政府的賣地到底有多焦急，如此可見一斑。

很多同行問，如果二三四線城市的地還是很難賣出去，這波房地產(chǎn)行業(yè)的爆雷潮會蔓延到什么程度。說實(shí)話，我們無法想象，也不敢想象，現(xiàn)在唯一能做的就是做好當(dāng)下，活在當(dāng)下。

當(dāng)然，值得慶幸的是，至少目前城投業(yè)務(wù)還有得做，我們也不至于餓死，至于房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)回暖，現(xiàn)在感覺一言難盡。