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作者：觀點(diǎn)新媒體
來源：觀點(diǎn)（ID:guandianweixin)
一切猜測(cè)都只停留在沙盤上，新溪項(xiàng)目作為萬(wàn)象系演變的樣本，仍然值得繼續(xù)觀察。
3月14日，廣州黃埔區(qū)新溪村舊村改造項(xiàng)目公開引入合作企業(yè)成交結(jié)果公示，確定華潤(rùn)置地控股有限公司、廣東安德股權(quán)投資有限公司、廣州開投潤(rùn)埔實(shí)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司組成的聯(lián)合體為合作企業(yè)，總投資約22億元。
其中，安德股權(quán)投資、開投潤(rùn)埔背后分別是平安保險(xiǎn)和廣州開發(fā)區(qū)投資集團(tuán)。
觀點(diǎn)新媒體了解到，華潤(rùn)置地將在新溪打造一座萬(wàn)象系商業(yè)綜合體，但最終歸屬于萬(wàn)象系版圖哪一角，未有定論。
入場(chǎng)時(shí)機(jī)
新溪所在的老黃埔，早在孫中山《建國(guó)方略》中就承載著“南方大港”的愿景，新溪北面的大沙東路過去因商業(yè)氣息濃厚，曾被譽(yù)為黃埔的“北京路”。
隨著廣州發(fā)展一路東進(jìn)，老黃埔逐漸成為最熱門板塊之一，但傳統(tǒng)商業(yè)配套如今已稍顯落后。
2021年11月1日公布的《黃埔區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》提出，未來五年將在黃埔灣商圈內(nèi)建設(shè)3家以上五星級(jí)酒店、5座以上大型商業(yè)綜合體、1個(gè)博物館、1個(gè)會(huì)展中心、1條特色風(fēng)情商業(yè)街（水岸商貿(mào)區(qū)），商圈商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積超過60萬(wàn)平方米。至2025年商圈日客流量超過100萬(wàn)人。
從城市發(fā)展的角度，華潤(rùn)這座萬(wàn)象系綜合體恰逢其時(shí)。
根據(jù)黃埔第七次人口普查數(shù)據(jù)，新溪所在的黃埔街道是全區(qū)人口最稠密地方，平均每平方公里接近13000人（黃埔區(qū)人口密度為2612人/平方公里）。
此外，新溪周邊軌道交通包含了廣州地鐵5號(hào)線、13號(hào)線以及在建地鐵7號(hào)線二期、五號(hào)線東延段。
良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，讓新溪除了商業(yè)價(jià)值外更具住宅開發(fā)價(jià)值。
據(jù)了解，新溪舊改項(xiàng)目首開的5號(hào)復(fù)建地塊，規(guī)劃有4棟住宅塔樓及幼兒園等相關(guān)配套，而目前片區(qū)內(nèi)私宅尚未全面開拆。
據(jù)2019年10月30日統(tǒng)計(jì)，新溪村有戶籍人口273戶，共963人，現(xiàn)狀建筑面積26.14萬(wàn)平方米。也就是說，該項(xiàng)目商品房距入市尚有一段時(shí)間。
黃埔舊改入局者中，華潤(rùn)來得并不算早，新溪周邊已有萬(wàn)科城市之光、中鼎君和名城等在售樓盤隔街相望。
萬(wàn)象系商業(yè)為華潤(rùn)在區(qū)域市場(chǎng)帶來的加持，或許得先被分掉一杯羹。
按華潤(rùn)的說法，新溪萬(wàn)象系綜合體是“用6年時(shí)間聽懂廣州后”明確打造的項(xiàng)目。也就是說，在權(quán)衡利弊后，現(xiàn)在就是最佳的入場(chǎng)時(shí)機(jī)。
萬(wàn)象分層
關(guān)于華潤(rùn)會(huì)為黃埔?guī)砗畏N商業(yè)模式，坊間流傳過多個(gè)版本。
2021年3月28日，合作方廣開投公號(hào)發(fā)文稱，新溪片區(qū)項(xiàng)目改造后，將引入廣州首個(gè)華潤(rùn)萬(wàn)象城商業(yè)品牌；同時(shí)，華潤(rùn)置地華南大區(qū)總部也將以新溪項(xiàng)目為契機(jī)落戶黃埔。
潤(rùn)埔投資有限公司總經(jīng)理何剛彼時(shí)表示，新溪將依托萬(wàn)象城商業(yè)綜合體，落地約20萬(wàn)平方米商務(wù)辦公及17萬(wàn)平方米商業(yè)服務(wù)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值約205億元。
這一說法也被華潤(rùn)置地城市更新官微和黃埔區(qū)官微先后多次提及。
從2021年年中開始，新溪項(xiàng)目商業(yè)綜合體將調(diào)整為“萬(wàn)象天地”或“萬(wàn)象匯”的說法開始流傳，主要依據(jù)是新溪項(xiàng)目展示中心的沙盤已撤去“萬(wàn)象城”標(biāo)識(shí)，但消息未得到官方證實(shí)。
據(jù)悉，華潤(rùn)萬(wàn)象系商業(yè)項(xiàng)目分為四類：M1、M2、M3和M4。
其中，M1一般位于一二線城市核心區(qū)域，主打高奢消費(fèi)，也就是萬(wàn)象城所屬的定位。
M2則定位于“MALL+街區(qū)”的城市商業(yè)綜合體，以輕奢餐飲快時(shí)尚為主，代表為萬(wàn)象天地。
M3定位為一二線城市區(qū)域購(gòu)物中心及三四線城市的城市級(jí)購(gòu)物中心，主要面向年輕人和家庭，萬(wàn)象匯就屬于這一類別。
M4為是消費(fèi)層級(jí)較低、體量較小的的萬(wàn)象里、五彩城和樂都匯等，一般位于三四線城市。
有分析人士認(rèn)為，就黃埔新溪的規(guī)劃定位而言，華潤(rùn)應(yīng)該不會(huì)在此布局層次較低的M3、M4，但不排除萬(wàn)象天地的可能。
傳言背后，或許是市場(chǎng)是對(duì)華潤(rùn)推進(jìn)萬(wàn)象城的疑慮。
據(jù)半年報(bào)顯示，截至2021年6月30日，華潤(rùn)置地已開業(yè)萬(wàn)象系列購(gòu)物中心48個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目約60個(gè)。
2021上半年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在管購(gòu)物中心實(shí)現(xiàn)零售額560億元，同比增長(zhǎng)84.4%，其中萬(wàn)象城起到不可忽視的帶動(dòng)作用，如深圳灣萬(wàn)象城零售業(yè)績(jī)提升225%、杭州萬(wàn)象城提升108%、重慶萬(wàn)象城提升100%、天津萬(wàn)象城提升105%。
定位高奢消費(fèi)的萬(wàn)象城，一方面業(yè)績(jī)亮眼，另一方面，對(duì)品牌招商、區(qū)域定位、運(yùn)營(yíng)模式等方面都提出了很高要求。
如零售額激增的深圳灣萬(wàn)象城就引入了深圳第一家香奈兒、第二家愛馬仕，而黃埔新溪板塊雖然潛力可觀，目前或許還不足以吸引大批奢侈品首店入駐。
此外，萬(wàn)象城開發(fā)模式主要以買地自建為主，目前已開業(yè)及在建的萬(wàn)象城中，除長(zhǎng)三角杭州、無(wú)錫及寧波三座萬(wàn)象城是合作開發(fā)外，其余均為華潤(rùn)自建，并堅(jiān)持只租不售，全部持有經(jīng)營(yíng)。
這次黃埔新溪舊改牽涉多方合作，加上廣州市在政策面的舊改精細(xì)化定調(diào)，如果華潤(rùn)置地直接推進(jìn)高奢定位商業(yè)綜合體，恐怕短時(shí)間內(nèi)回報(bào)有限，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力的考驗(yàn)也相對(duì)較大。
對(duì)此，市場(chǎng)亦存在兩種看法。
一派認(rèn)為，華潤(rùn)置地或許會(huì)因地制宜，在新溪量身打造一座全新定位的萬(wàn)象系綜合體；另一派則認(rèn)為，華潤(rùn)或許借此對(duì)萬(wàn)象城定位加以調(diào)整，覆蓋更多的消費(fèi)層級(jí)，以推進(jìn)該品牌在其他城市的擴(kuò)張。
但目前一切猜測(cè)都只停留在沙盤上，新溪項(xiàng)目作為萬(wàn)象系演變的樣本，仍然值得繼續(xù)觀察。
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原標(biāo)題： 華潤(rùn)萬(wàn)象版圖 “聽懂廣州之后”與黃埔舊改里的商業(yè)
