01

很多法拍房買家會(huì)認(rèn)為，只要拿到房本，這套房子就歸屬于自己，可以隨時(shí)裝修入住。即便有租約只要清退就好了。

也就是說(shuō)，租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使房屋被拍賣易主，租賃關(guān)系也不會(huì)產(chǎn)生任何影響。法拍房購(gòu)買人不能以其為房屋所有人為由，否定原租賃關(guān)系的存在，要求承租人搬走。

上述是針對(duì)存在合法有效租約的情形，實(shí)務(wù)中還存在他人惡意占有房屋——“就是不搬走！”，主要有以下幾種情況：

1. 租客：否認(rèn)租期屆滿或與原房東存在糾紛

2. 原房東：本身自住抗拒執(zhí)行

3. 原房東：安排他人入住阻礙執(zhí)行

（關(guān)于法拍房的占用情況，拍賣公告會(huì)有所展示）

02

一些購(gòu)買者會(huì)啟動(dòng)排除妨害或占有返還訴訟，要求對(duì)方搬離房屋。

通過(guò)檢索上海市已公開(kāi)的裁判文書，在前幾年這類訴訟請(qǐng)求也得到一些法院支持。

（1）劉某訴梁某排除妨害糾紛一案二審民事判決書

法院：上海市第一中級(jí)人民法院

案號(hào)：（2019）滬01民終2135號(hào)

裁判主文：

本院認(rèn)為，查現(xiàn)有證據(jù)有效證明被上訴人系通過(guò)拍賣合法獲得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，享有完整的所有權(quán)能。上訴人顯有對(duì)房屋的長(zhǎng)期占有，但始終未能證明其曾合法取得相應(yīng)權(quán)益，侵害了被上訴人所有權(quán)的行使，原審判決上訴人搬離，具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院可予維持。

（2）馮某與嚴(yán)某返還原物糾紛一審民事判決書

法院：上海市普陀區(qū)人民法院

案號(hào)：（2019）滬0107民初5750號(hào)

裁判主文：

本院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記是權(quán)利人享有物權(quán)的憑證，原告通過(guò)司法拍賣程序成為系爭(zhēng)房屋所有權(quán)人，理應(yīng)享有對(duì)房屋的占有、使用、收益等支配權(quán)，并在上述權(quán)益受侵害時(shí)請(qǐng)求排除妨害，被告嚴(yán)某占用系爭(zhēng)房屋的行為顯然對(duì)原告所有權(quán)的行使構(gòu)成了障礙?，F(xiàn)原告要求被告遷出系爭(zhēng)房屋的意見(jiàn)，于法有據(jù)，本院予以采信。

（3）王某與金某、楊某排除妨害糾紛一審民事判決書

法院：上海市浦東新區(qū)人民法院

案號(hào)：（2018）滬0115民初94335號(hào)

裁判主文：

本院認(rèn)為，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。原告目前已經(jīng)取得了系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，應(yīng)依法享有對(duì)系爭(zhēng)房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利。根據(jù)本案在案證據(jù)和雙方當(dāng)事人的陳述，可以確定被告金某在楊X去世后仍然居住在系爭(zhēng)房屋內(nèi)未曾遷出，故原告要求被告金某遷出系爭(zhēng)房屋的請(qǐng)求符合本案的事實(shí)和法律規(guī)定，本院予以支持

在法拍房買家們認(rèn)為，完全可通過(guò)排除妨害或占有返還訴訟解決時(shí)，近期卻開(kāi)始出現(xiàn)大量被法院駁回起訴的裁判文書。也就是說(shuō)，以排除妨害或占有返還為由要求案外人搬離房屋的訴訟請(qǐng)求可能出現(xiàn)——

法！院！不！支！持！

以下幾個(gè)案例可以比較典型地反映這類判決的思路和理由：

（1）金某與楊某等占有物返還糾紛二審案件民事裁定書

法院：上海市第一中級(jí)人民法院

案號(hào)：（2020）滬01民終5811號(hào)

裁判主文：

上訴人提出的關(guān)于搬離的相關(guān)訴請(qǐng)即本案第一、二項(xiàng)訴請(qǐng)，應(yīng)根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定，通過(guò)執(zhí)行程序予以解決并無(wú)不當(dāng)，應(yīng)予以維持。

（2）張某與鞠某、陳某排除妨害糾紛申訴民事裁定書

法院：上海市第二中級(jí)人民法院

案號(hào):（2020）滬02民申579號(hào)

裁判日期：2020年7月24日

裁判主文：

本院經(jīng)審查認(rèn)為……張某系通過(guò)法院司法拍賣方式取得系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，其所提出的與鞠某、陳某之間的糾紛均是拍賣后房屋騰退過(guò)程中所產(chǎn)生的糾紛，屬于執(zhí)行程序中處理的問(wèn)題，不應(yīng)另案提起民事訴訟。故一審法院裁定駁回起訴適用法律正確，本院予以維持。

（3）周某雯與周某琳、董某返還原物糾紛上訴案民事裁定書

法院：上海市第二中級(jí)人民法院

案號(hào):（2021）滬02民終2661號(hào)

裁判日期：2021年3月26日

裁判主文：

本院認(rèn)為，周某雯經(jīng)司法拍賣取得赤峰路房屋產(chǎn)權(quán)后，要求原產(chǎn)權(quán)人即被上訴人搬出該房屋，該爭(zhēng)議系民事執(zhí)行程序中遺留問(wèn)題，故上訴人現(xiàn)起訴要求上訴人返還房屋，法院以該訴請(qǐng)不屬于法院受理民事訴訟范圍為由駁回上訴人的起訴，并無(wú)不當(dāng)，一審裁定應(yīng)予維持。

可以看到，近期上海一些法院將法拍或者流拍的房屋涉及的清房問(wèn)題傾向于認(rèn)定為“執(zhí)行案件的遺留問(wèn)題/執(zhí)行程序中處理的問(wèn)題，從而認(rèn)為不屬于民事案件審理范圍而駁回當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。

04

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十條規(guī)定，人民法院裁定拍賣成交或者以流拍的財(cái)產(chǎn)抵債后，除有依法不能移交的情形外，應(yīng)當(dāng)于裁定送達(dá)后十五日內(nèi)，將拍賣的財(cái)產(chǎn)移交買受人或者承受人。被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，強(qiáng)制執(zhí)行。

該條款是上述駁回起訴裁判文書中引用較多的法律條文。依據(jù)本條規(guī)定，非法占有拒不移交的情況應(yīng)當(dāng)通過(guò)強(qiáng)制執(zhí)行程序解決。

關(guān)于法拍房清房問(wèn)題，其實(shí)早在2013年上海市高院就發(fā)布了《關(guān)于執(zhí)行中房地產(chǎn)拍賣若干問(wèn)題的解答》（滬高法執(zhí)〔2013〕49號(hào)）。第（13）規(guī)定：對(duì)于無(wú)合法理由占有使用房地產(chǎn)的人（包括被執(zhí)行人和案外人），執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)在拍賣前予以告知，限期遷出，拒不遷出的，依法強(qiáng)制執(zhí)行。強(qiáng)制遷出可以在拍賣前實(shí)施，也可以在拍賣后實(shí)施。

根據(jù)當(dāng)時(shí)的規(guī)定，騰房可以寬限到拍賣實(shí)施之后，因此也給了很多案外人在房屋掛拍后仍非法居住的可乘之機(jī)，既增加了后續(xù)清房難度，也增加了購(gòu)買者的交易風(fēng)險(xiǎn)。

2019年，上海高院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣中有關(guān)事項(xiàng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》（滬高法[2019]25號(hào)）

第二條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)由案外人占有的，在裁定拍賣、變賣之后確定參考價(jià)之前，在不動(dòng)產(chǎn)上張貼公告，告知其應(yīng)當(dāng)自公告之日起十五日內(nèi)遷出。

第五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)變價(jià)后的交付是根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十條、第三十一條……被執(zhí)行人或者第三人占有拍賣不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)移交而拒不移交的，依法強(qiáng)制執(zhí)行。

可以看到，2019年上海高院的指導(dǎo)意見(jiàn)延續(xù)了《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》的精神，重申“拒不移交，依法強(qiáng)制執(zhí)行”的內(nèi)容。

結(jié)合上海高院的指導(dǎo)意見(jiàn)以及上海市各法院裁判的趨勢(shì)走向，就法拍房清房問(wèn)題，作者認(rèn)為可以總結(jié)為以下兩點(diǎn)：

1. 法拍房應(yīng)當(dāng)由執(zhí)行法院負(fù)責(zé)交付；

2. 占用人拒不移交的，由執(zhí)行法院強(qiáng)制執(zhí)行

那么，若強(qiáng)制執(zhí)行仍無(wú)法完成交付怎么辦？

浙江高院在2019年曾發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化強(qiáng)制執(zhí)行措施的若干意見(jiàn)（試行）》，其中第六條規(guī)定，被執(zhí)行人或其他相關(guān)人員拒不騰退涉案房屋、土地的，執(zhí)行人員應(yīng)當(dāng)在騰退期限屆滿之日起一個(gè)月內(nèi)，根據(jù)情節(jié)輕重予以罰款、拘留、移送公安機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

但上海市目前還未有相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)內(nèi)容規(guī)定。因本文僅就民事案件處理層面進(jìn)行研究分析，就法拍清房能否利用拒絕執(zhí)行判決、裁定罪等刑事案件方式來(lái)處理的問(wèn)題不再展開(kāi)。

05

作者認(rèn)為，執(zhí)行拍賣行為是人民法院依據(jù)民事執(zhí)行法律規(guī)定的對(duì)被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)采取的一種執(zhí)行措施和處分執(zhí)行行為，具有公法性質(zhì)。因此，法院執(zhí)行程序中的強(qiáng)制拍賣行為引起的排除妨害或占有返還訴訟不屬于《民事訴訟法》第一百一十九條規(guī)定人民法院受理民事訴訟范圍，不具有民事可訴性。

因此，購(gòu)買者遇到法拍房被非法占用，且對(duì)方拒不移交的，可依法通過(guò)執(zhí)行途徑即向法拍房的執(zhí)行法院提出清房執(zhí)行申請(qǐng)，執(zhí)行法院拒不執(zhí)行的，可以向上級(jí)法院或同級(jí)檢察院申請(qǐng)執(zhí)行監(jiān)督。

【提示法拍房買家】：

法拍房是一朵帶刺的玫瑰，亡羊補(bǔ)牢不如防范風(fēng)險(xiǎn)。與其擔(dān)心如何在糾紛產(chǎn)生后救濟(jì)自身權(quán)益，不如將工作做在前面，在競(jìng)買法拍房前做好盡調(diào)工作，充分了解法拍房的競(jìng)買風(fēng)險(xiǎn)，分析相關(guān)資金成本和時(shí)間成本，及時(shí)調(diào)控自身選擇，終能成功拍好房！

（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，具體以個(gè)案情況為準(zhǔn)）