（一）所得稅

1.企業(yè)所得稅

根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)所得稅率為25%。企業(yè)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，該項(xiàng)資產(chǎn)的凈值，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

通常情況下，不論是股權(quán)并購還是資產(chǎn)并購項(xiàng)目，都是按照一般性稅務(wù)處理方式計(jì)算的。但是，兩者均屬于財(cái)稅2009[59]號(hào)文規(guī)定的企業(yè)重組的情形，在特定條件下（參考財(cái)稅〔2014〕109號(hào)），交易各方對(duì)其交易中的股權(quán)支付部分，可以選擇適用的特殊性稅務(wù)處理。即，交易中股權(quán)支付部分，暫不確認(rèn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 

2.個(gè)人所得稅

根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》第三條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。第六條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)納稅所得額，以轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用的余額，為應(yīng)納稅所得額。故，個(gè)人股東通過行使股東權(quán)利，由轉(zhuǎn)讓方直接轉(zhuǎn)讓目標(biāo)房地產(chǎn)，則由轉(zhuǎn)讓方核繳企業(yè)所得稅，而不涉及個(gè)人所得稅。若通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓目標(biāo)房地產(chǎn)，則需經(jīng)稅務(wù)部門核繳個(gè)人所得稅。

3.計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

資產(chǎn)并購項(xiàng)目中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入并入當(dāng)期企業(yè)應(yīng)納稅所得額計(jì)算企業(yè)所得稅。

股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅=（股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)-股權(quán)成本價(jià)）*所得稅率（20%/25%）

股權(quán)轉(zhuǎn)讓成本分兩類：一是轉(zhuǎn)讓方股東為初始登記股東，即股東對(duì)目標(biāo)公司的實(shí)繳出資和實(shí)際投入資本；二是轉(zhuǎn)讓方股東通過受讓取得的目標(biāo)公司股權(quán)，即對(duì)應(yīng)受讓股權(quán)的價(jià)款加上受讓后實(shí)際投入成本。

（二）增值稅及附加 

根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年18號(hào)文，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。 

根據(jù)國家稅務(wù)總局2016年14號(hào)文規(guī)定，除房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目外，其他納稅人轉(zhuǎn)讓需區(qū)分新/老項(xiàng)目以及自建/非自建的不動(dòng)產(chǎn)幾種情況分別計(jì)算：

1.2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)

適用簡易計(jì)稅法，以全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，適用5%的征收率。適用一般計(jì)稅方法的，以全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，適用11%的稅率計(jì)算。2016年5月1日后的自建不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法。

2.2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)

適用簡易計(jì)稅法，以全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%征收應(yīng)納稅額。適用一般計(jì)稅法的，以全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，適用11%的稅率計(jì)算。轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法。

（三）土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，計(jì)算增值額可扣除的項(xiàng)目包括：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

一般情況下，公司進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓，不涉及土地使用權(quán)權(quán)屬登記變更的，稅務(wù)局不征收土地增值稅，但在實(shí)踐中因《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2000〕687號(hào)），部分地區(qū)稅務(wù)機(jī)關(guān)存在在股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中將其實(shí)質(zhì)認(rèn)定為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，從而征收土地增值稅的情形。

（四）印花稅

根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)屬于應(yīng)納稅憑證。在《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知（國稅發(fā)[1991]155號(hào)）》中明確了經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)均屬于征稅范圍；印花稅計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為交易合同價(jià)格的萬分之五。

（五）契稅

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定，契稅稅率為3-5%；契稅的計(jì)稅依據(jù)為：（1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格；（2）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)予，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定；（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。

《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕17號(hào)）規(guī)定，“九、公司股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)(股份)，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。”

根據(jù)以上地產(chǎn)項(xiàng)目中所涉的各類稅種的概念和納稅標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比分析，針對(duì)于股權(quán)并購及資產(chǎn)并購的兩種交易模式，我們可以對(duì)收購方和被收購方在項(xiàng)目實(shí)施中應(yīng)繳稅費(fèi)情況進(jìn)行大致對(duì)比和分析：

（一）收購方

（二）被收購方

由以上對(duì)比分析可以看出，相較于直接進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，以股權(quán)收購的方式取得房地產(chǎn)，所涉稅種較少、稅務(wù)成本通常較低。

（一）股權(quán)轉(zhuǎn)讓中土地增值稅稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁的陷阱

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅”。原則上股權(quán)收購過程中是不征收土地增值稅，因此股權(quán)收購的成本不能作為土地增值稅的扣除金額。若未來收購方在收購股權(quán)后，以資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的形式進(jìn)行出售，則需根據(jù)土地或房產(chǎn)的歷史成本計(jì)算扣除的金額，而這種歷史成本往往遠(yuǎn)低于股權(quán)收購的成本，在此種情況下，相當(dāng)于收購過程中一并承擔(dān)了原轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的部分土地增值稅額。

舉例而言，某A公司以5.8億元收購B公司股權(quán)，B公司名下房地產(chǎn)歷史成本為2億元。A公司收購?fù)瓿珊螅ㄟ^B公司以7億元價(jià)格出售B公司名下的全部房產(chǎn)，此時(shí)，A公司計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅時(shí)，是以歷史成本2億元為基數(shù)扣除而非股權(quán)收購成本5.8億元。綜合計(jì)算后，若股權(quán)收購成本加上收購?fù)瓿珊筚Y產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅務(wù)成本高于初始收購時(shí)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓成本，不考慮其他因素，則選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓相比資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在交易價(jià)格上顯然是“吃虧”了。

（二）以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2000〕687號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的批復(fù)》（國稅函[2009]387號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復(fù)》（國稅函〔2011〕415號(hào)）等文件，存在認(rèn)定“以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物”，從而應(yīng)當(dāng)按照土地增值稅的相關(guān)規(guī)定征稅的情形。因各地稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于上述批復(fù)及認(rèn)定的執(zhí)行情況并不統(tǒng)一 ，為了避免存在被認(rèn)定征稅的風(fēng)險(xiǎn)，筆者參考前述稅務(wù)總局批復(fù)及相關(guān)案例案例，總結(jié)股權(quán)轉(zhuǎn)讓被認(rèn)定征收增值稅的情況一般參考以下幾個(gè)要素：

（1）一次性轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)；

（2）股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格等于房地產(chǎn)評(píng)估值或以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物；

（3）股權(quán)受讓后，公司停止實(shí)際業(yè)務(wù)經(jīng)營，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)。

因此，針對(duì)實(shí)踐中存在的可能征收土地增值稅的情況，在交易過程中，可以通過分次轉(zhuǎn)讓股權(quán)、通過多個(gè)主體受讓股權(quán)等方式適當(dāng)調(diào)整交易結(jié)構(gòu)安排，以避免增加稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。

END