作者：地產(chǎn)三哥

來源：地產(chǎn)三哥（ID：dichansange）

巴菲特說：“我一直認為從事經(jīng)濟預測工作的人，唯一的價值就是使得算命先生的存在具有合理性?！?/p>

算命先生都是心理咨詢師，怎么理解都是對的。

他還說過：

“在投資的時候，我們把自己看成是企業(yè)分析師，而不是市場分析師，也不是宏觀經(jīng)濟分析師，更不是證券分析師。”

“如果你是投資家，你會考慮你的資產(chǎn)——即你的企業(yè)——將會怎樣。如果你是投機家，你主要預測價格會怎樣而不關心企業(yè)故意以超過股票計算價值的價格購買股票，應該稱作投機?！?/p>

所以，作為一個價值投資者，研究同行業(yè)的情況也許更勝于研究宏觀和證券市場的波動。

一、TOP30房企的毛利率與融資利率

借款利率是個好指標。

它也是市場博弈的結果，綜合了很多因素在其中。

它更多的決定于公司的資產(chǎn)質(zhì)量、運營的穩(wěn)定性和安全性。

毛利率也是一個好指標，直接指向效率。

尤其是同行之間比較的時候，這兩個指標都更有價值。

如果，我們把TOP30地產(chǎn)股的這兩個指標做一個散點圖，會是個什么情況呢？

同行之間比較，融資利率越低越好，毛利率越高越好。

為了讓兩個指標保持同向，我們對融資利率取倒數(shù)，而后取自然對數(shù)（這個數(shù)值沒有實際意義，只是為了改變?nèi)谫Y坐標系的方向，看上去更直觀。）

二、融資利率-毛利率散點圖

如果這個趨勢線（虛線）代表房企的成長進階之路的話，那么就像爬坡一樣。

虛線下方絕大多數(shù)企業(yè)規(guī)模重于毛利，所以融資利率偏高。

虛線上方，是更關注平衡勝于規(guī)模。

第一象限中，是國企背景+龍湖、世茂，同時“混進去了”美的、龍光、濱江，還有富力。

在這個第一象限中，各自的市盈率市凈率是個什么情況呢？

列表如下：

濱江的市凈率偏低，2020年市盈率高的原因，去年計提了一大筆壞賬。

富力的市盈率和市凈率明顯偏低。

三、其他象限的情況

巴菲特說他對待上市公司信息披露的態(tài)度如同看待冰山，大部分在水面以下，看不到。

“我們的工作就是專注于我們所了解的事情，這一點非常非常重要?！?/p>

就三哥現(xiàn)在了解的情況，看圖說話：

融信顯然是在主動收縮。

金科、奧園有點自主進化的意思。

如果沒有去年王振華事件，以新城控股現(xiàn)在的融資利率-毛利率水平應該進入第一象限。

綠城和遠洋，從毛利率和市凈率來說，它倆沒有現(xiàn)在，那么，有沒有未來呢？

算命先生說：“一飛沖天，原地踏步”，然后，仰天大笑出門去。

融創(chuàng)只有改善毛利和融資利率，才有可能搞好市值管理，所以，賣資產(chǎn)和運營精細化都是趨勢。

最后說一句，這兩個指標更多的代表了公司的現(xiàn)狀，并不能代表預期。

通常很多時候，預期已經(jīng)來了，并且已經(jīng)在股價上表現(xiàn)了。

個人意見，不作為投資參考。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標題： TOP30地產(chǎn)股中的“黃金坑位”（2）