西政資本 
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作者：西政資本
筆者按：
最近的土拍市場(chǎng)畫風(fēng)比較奇特，總價(jià)低的核心熱點(diǎn)地塊逃不過所有房企的爭(zhēng)搶，總價(jià)高的核心熱點(diǎn)地塊主要由國(guó)央企類房企爭(zhēng)搶，而區(qū)位較弱的地塊則基本都是地方國(guó)企或城投平臺(tái)托底拿下。
以最近的土拍為例，南昌市3月23日集中土拍的DAJ2022008地塊經(jīng)房企鏖戰(zhàn)近2小時(shí)并進(jìn)行166輪次出價(jià)后，最終由江西偉象以1.62億元競(jìng)得，溢價(jià)率約91%，樓面價(jià)4297元/㎡。3月22日，合肥第一批次集中供地的土拍中，濱湖科學(xué)城02和04地塊競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，其中濱科城BK202202號(hào)由高速地產(chǎn)競(jìng)得，總價(jià)9.2億元（溢價(jià)率14.94%）、樓面價(jià)13636.36元/㎡；濱科城BK202204號(hào)由安徽置地競(jìng)得，總價(jià)14.9億元（溢價(jià)率14.72%）、樓面價(jià)14079.48元/㎡。
我們注意到，2022年的第一批集中供地土拍規(guī)則變化比較大，很多重點(diǎn)城市都降低了土拍的門檻，其中降低房企拿地成本、釋放企業(yè)的利潤(rùn)空間，從而激發(fā)房企的拿地?zé)崆?，也逐漸成為了各個(gè)重點(diǎn)城市當(dāng)前的共識(shí)?？偟膩碚f，除了保留競(jìng)拍主體須具有開發(fā)資質(zhì)、競(jìng)拍資金須為自有資金、限制馬甲參拍等常規(guī)要求外，重點(diǎn)城市目前的土拍政策主要是有如下的變化：
1. 主流競(jìng)價(jià)規(guī)則已調(diào)整為“限價(jià)競(jìng)拍+搖號(hào)”：大部分城市都取消了競(jìng)自持、競(jìng)配建或者新房銷售限價(jià)等要求，并降低了土地競(jìng)拍保證金的繳付比例，僅小部分城市保留了競(jìng)自持、競(jìng)高品質(zhì)住宅或競(jìng)建筑方案的要求，另外主流的競(jìng)價(jià)方式基本都已調(diào)整為“限價(jià)競(jìng)拍+搖號(hào)”的方式。
2. 土地出讓金繳納時(shí)限延長(zhǎng)：比如不少城市的土地款分期繳納時(shí)間都調(diào)整到了半年到一年的時(shí)間。
一、地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)是否會(huì)退出市場(chǎng)
重點(diǎn)城市當(dāng)前的土拍規(guī)則中，對(duì)購(gòu)地資金來源均保留了嚴(yán)格的自有資金要求，也即土地競(jìng)拍保證金、土地款均不得為融資款，包括股東借款也不行。在具體購(gòu)地資金要求方面，則一般表述如下：“競(jìng)買人的購(gòu)地資金（含競(jìng)買保證金、出讓價(jià)款）來源應(yīng)符合我國(guó)法律法規(guī)政策規(guī)定。競(jìng)買企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)保或其他相關(guān)融資便利等。購(gòu)地資金不得直接或間接使用金融機(jī)構(gòu)各類融資資金，購(gòu)地資金不得使用房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游關(guān)聯(lián)企業(yè)借款或預(yù)付款，購(gòu)地資金不得使用其他自然人、法人、非法人組織的借款，購(gòu)地資金不得使用參與競(jìng)買企業(yè)控制的非房地產(chǎn)企業(yè)融資等”。
在土拍政策的調(diào)整方面，目前變化最大的就是土地款可以分期繳納，比如大部分重點(diǎn)城市都允許房企剩下一半或者最后一筆土地款在半年內(nèi)或一年內(nèi)繳完。房企競(jìng)得土地后，不管是一線城市的北京還是二三四線的其他城市，目前大部分城市都給項(xiàng)目的開發(fā)報(bào)建、施工辦證等開通了綠色通道，因此競(jìng)得土地后大型房企一般半年左右就能滿足“432”的開發(fā)貸申請(qǐng)條件，快的甚至是能進(jìn)入到滿足預(yù)售申請(qǐng)條件的階段，而達(dá)到這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)前房企的土地尾款都還沒到達(dá)政府規(guī)定的支付時(shí)間。對(duì)于重點(diǎn)城市地產(chǎn)項(xiàng)目在滿足開發(fā)貸申請(qǐng)條件之前的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)來說，土地款融資肯定碰不得，因?yàn)檫@是高壓線，各地的招拍掛文件里面都有明確的限制性規(guī)定，那房企未繳完地價(jià)的情況下開發(fā)建設(shè)階段的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用融資是否能介入呢？我們注意到，對(duì)于這種土地款分期繳納的項(xiàng)目，房企取得土地后有開發(fā)建設(shè)費(fèi)用的融資需求但土地款卻還沒到期繳納完畢的，銀行、信托、私募等機(jī)構(gòu)其實(shí)都無(wú)法介入開發(fā)建設(shè)費(fèi)用的融資，也即這類項(xiàng)目在繳完土地款之前受監(jiān)管的金融類機(jī)構(gòu)都無(wú)法介入其前融業(yè)務(wù)。值得一提的是，如果地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)并不為銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等政府部門監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)或投資管理機(jī)構(gòu)，且資金來源也不涉及到募集，那對(duì)于這類項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用融資需求來說，此類地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)仍舊可以正常操作，尤其是以真股、明股實(shí)債等方式進(jìn)行操作的融資產(chǎn)品。以我們最近在處理的融資項(xiàng)目為例，目前基本上都是分期繳納土地款的項(xiàng)目類型。
需說明的是，非重點(diǎn)城市或者未限制土拍資金來源的城市，所屬區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目的前融業(yè)務(wù)中，土地款融資方面，除了銀行、信托、私募等受監(jiān)管機(jī)構(gòu)外，其他地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)仍舊存在業(yè)務(wù)切入空間；而對(duì)于房企繳完土地款后的前融業(yè)務(wù)，則信托、私募等機(jī)構(gòu)都可以正常介入。當(dāng)然，對(duì)于分期繳納土地款的項(xiàng)目，在房企未繳完土地款之前，銀行、信托、私募等受監(jiān)管機(jī)構(gòu)同樣不得提供土地款或開發(fā)建設(shè)費(fèi)用等前期融資。而只要房企已滿足“432”的要求，則肯定會(huì)優(yōu)選銀行或信托的低成本的開發(fā)貸融資，而不會(huì)再選擇高成本的前融資金。
二、地產(chǎn)前融資金退出的還款來源面臨更大的挑戰(zhàn)
從近半年的前融業(yè)務(wù)操作情況來看，我們認(rèn)為民營(yíng)房企地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)方面的資金退出風(fēng)險(xiǎn)需做更謹(jǐn)慎的評(píng)估，比如目前已爆雷的房企、百?gòu)?qiáng)排名靠后的房企以及其他中小民營(yíng)房企根本就拿不到銀行的開發(fā)貸，即便是監(jiān)管部門從去年12月份就開始強(qiáng)調(diào)金融政策的放松，銀行融資方面實(shí)際上也只是對(duì)國(guó)央企和優(yōu)質(zhì)的頭部民營(yíng)房企給予了放開。除了銀行開發(fā)貸以外，信托開發(fā)貸現(xiàn)在也更難取得，一是因?yàn)槿谫Y類信托業(yè)務(wù)規(guī)模壓降地非常厲害，二是信托機(jī)構(gòu)的風(fēng)控要求不斷提高，目前只要位置稍微偏一點(diǎn)的項(xiàng)目信托機(jī)構(gòu)都基本不會(huì)給予準(zhǔn)入。受上述原因的影響，我們目前地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)賴以支撐的還款來源（也即銀行或信托的開發(fā)貸）就面臨著更大的不確定性的問題。
有個(gè)事情我們一直都很困惑，2022年2月10日，財(cái)聯(lián)社報(bào)道稱“據(jù)記者多方了解到，全國(guó)性商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見已于近日出臺(tái)。預(yù)售資金監(jiān)管額度由市縣級(jí)城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)工程造價(jià)合同等因素確定，當(dāng)監(jiān)管賬戶內(nèi)資金達(dá)到監(jiān)管額度后，超出額度的資金可由房企提取使用”。此消息發(fā)布后，一些城市陸續(xù)制定或修訂了預(yù)售資金監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定。讓人意外的是，我們?cè)陧?xiàng)目的投后管理過程中，事實(shí)上并未真正感覺到預(yù)售資金監(jiān)管的放松，比如監(jiān)管賬戶資金的使用審批方面依舊非常嚴(yán)格，一般情況下也不允許用于償還債務(wù)，個(gè)別房企的銷售監(jiān)管賬戶甚至仍舊被政府部門納入了全封閉的監(jiān)管。
三、今后的地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)怎么做
站在地產(chǎn)前融機(jī)構(gòu)的立場(chǎng)上，我們目前對(duì)土地款和開發(fā)建設(shè)資金的前融業(yè)務(wù)依舊看好，但風(fēng)控上更趨謹(jǐn)慎。在樓市還未能企穩(wěn)回暖的情況下，地產(chǎn)前融資金的退出核心依賴的銀行開發(fā)貸和項(xiàng)目銷售回款都面臨很大的不確定性的問題。盡管3月16日金融委、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、外管局等六部委都對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的問題給予了積極的表態(tài)，但樓市目前整體的回暖情況仍舊非常不理想，最讓我們擔(dān)憂的是普通民眾對(duì)就業(yè)和收入的預(yù)期降到了谷底，而銷售端的購(gòu)買力無(wú)法恢復(fù)的話，再好再多的政策刺激都無(wú)法帶來二三四五線城市的樓市復(fù)蘇。因此就地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的走向而言，我們認(rèn)為主要是需關(guān)注以下兩個(gè)問題：
1. 就前融資金的退出而言，最理想的情況是項(xiàng)目公司取得銀行開發(fā)貸后直接置換掉我們的前融本息，而這也是大部分前融業(yè)務(wù)遵循的基本業(yè)務(wù)操作原則，但目前的情況下，普通民營(yíng)房企很難取得銀行的開發(fā)貸，因此我們對(duì)前融業(yè)務(wù)的存續(xù)周期及風(fēng)控措施肯定得更加謹(jǐn)慎地考量，尤其是對(duì)后端項(xiàng)目公司能否順利取得銀行開發(fā)貸需提前進(jìn)行評(píng)估或確認(rèn)。
2. 如果項(xiàng)目公司無(wú)法取得銀行開發(fā)貸，或者銀行開發(fā)貸的放款金額無(wú)法覆蓋我們的前融本息，也即前融本息的退出必須依賴銷售回款，那監(jiān)管賬戶的資金如何用于還款就變成核心的問題。在這個(gè)問題上，如果當(dāng)?shù)卣块T監(jiān)管要求沒那么嚴(yán)格，比如監(jiān)管戶的資金按規(guī)定預(yù)留比例后經(jīng)各方審核可直接用于還款，那當(dāng)然是最好；但如果審核比較嚴(yán)格，那在前融的退出風(fēng)險(xiǎn)上還是要做更加謹(jǐn)慎的評(píng)估。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)將退出市場(chǎng)？
