克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID：cricyjzx）
結合近期政策環(huán)境來看，福州第二輪集中土拍“降溫”將不是個例。
近期，土地市場經歷了密集的中止、暫緩、延期及規(guī)則調整，重點城市土地“斷供”一月有余。9月7、8日，土拍市場終于迎來了土拍規(guī)則升級之后的首城——福州，由于土地競拍方式發(fā)生了巨大變化，市場熱度與首輪也有明顯不同。本文將進一步對比福州兩次集中土拍在規(guī)模、熱度、盈利等方面的異同點，對接下來的土地市場做出趨勢性預判。
01
規(guī)則變化：最高限價下調至15%
競拍方式全部改為“限地價+搖號”
經歷了多個重點城市密集土拍延期、暫緩后，福州第二批集中土拍終于重啟開啟，從土地供應數(shù)量和規(guī)模上來看，福州二輪集中土拍供應宅塊依舊為19宗，供應建面達184萬平方米，與延期之前無變化。但土拍規(guī)則卻發(fā)生了巨大變化：
1）、第二輪集中供地出讓方式由“限地價、控房價+競自持社會租賃住房建筑面積/競限價商品住房建筑面積/搖號”改為“限地價、搖號”，限制宗地最高價格，最高溢價率不得超過15%。
2）、取消競配建的限制，部分地塊還對初始配建進行了調控，并調低了起拍價。譬如紅光村地塊要求配建2萬平方米人才限價商品房，按照該項目商品住宅備案價格的70%由市政府指定對象購買。出讓底價調整為149000萬元，較初始出讓底價下降了1300萬元。
3）、加強了對房企參拍資格的審核，禁止房企“馬甲”拍地。同一申請人不得與其所屬集團參加同一宗住宅地塊的競買，也不得與申請人或其所屬集團的控股企業(yè)參加同一宗住宅地塊的競買。
總的來看，通過控降低“溢價率上限+搖號”、控制競配建和限“馬甲”等細則，對土拍過程進行全方位的“監(jiān)管”，將土地市場熱度將控制在較低水平，房企拿地成本有所降低，給房企留有一定的利潤空間，既能預防部分資金壓力大的房企“暴雷”事件，也能在一定程度上也穩(wěn)定了房價水平，符合中央穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效調控機制。此外，對于中小房企而言，由于限制“馬甲”企業(yè)參拍，也增加了它們拿地的機會，營造更加公平、有序的競拍環(huán)境。
02
熱度變化：二輪土拍“冷熱不均”
長樂遇冷、中心四區(qū)超八成地塊封頂成交
就市場熱度來看，整體表現(xiàn)冷熱不均，長樂和馬尾表現(xiàn)相對冷淡，市內四區(qū)市場依舊火熱。本次參拍的19宗涉宅地有4宗在開拍當日中止出讓，最終成交13宗住宅用地，2宗流拍，流拍率高達32%，流拍情況較首輪明顯加劇。從流拍地塊分布來看，多位于長樂和馬尾等外圍城區(qū)（長樂流拍2宗、長樂中止出讓1宗、馬尾中止出讓1宗），中心四區(qū)除倉山兩宗中止外，其余均成功出讓。
從溢價率來看，本場土拍總溢價率達13%，雖然較首次集中土拍熱度下降，但考慮最高限價為15%，市場表現(xiàn)整體尚可。究其原因，主要是由于本次集中出讓的19幅宅地的最高溢價率均下調至15%及以下，部分地塊也降低了配建要求，因此本次集中土拍依然維系較高熱度，尤其是中心四區(qū)的11宗地整體表現(xiàn)較佳，除2宗底價成交外，其余9宗均到達最高限價并搖號，比重超八成。
03
搖號地塊盈利空間依然可觀
與首輪土拍不同，福州二次集中拍地的19宗地均采取“限地價、搖號”競地模式，并且將溢價率均控制在15%以下，大大地降低了房企拿地成本，以本次土拍進入搖號環(huán)節(jié)的10宗地塊來看，有8宗地成交樓板價較周邊地價呈下降趨勢，拿地價格整體呈現(xiàn)下降趨勢。
而就盈利情況來看，整體較為可觀。按照綜合指標銷售價來看，除本次土拍最熱門的地塊晉安區(qū)紅光村及周邊地塊（榕宗地2021-40號地塊）外，其余9宗封頂成交地塊地房比均在60%以下，尤其是福州建工競得的三江口地塊，地房比僅有32%，房地差過萬元，盈利空間均十分可觀。
而晉安區(qū)紅光村地塊由于區(qū)位優(yōu)越，吸引了10余家房企參拍，一開拍就觸及最高限價進入搖號環(huán)節(jié)，最終被保利以17.13億+搖號競得，平均樓板價高達21507元/平方米，也是本場拍中樓板價最貴的地塊。該地塊要配建2萬平方米人才限價商品房（價格為商品住宅備案價格的70%），按照商品住宅銷售指導價為32000元/平方米綜合測算的話，地房比為73%，房地差超8000元/平方米，尚有一定的盈利空間。
04
總結：二輪土拍熱度將明顯下調
杭州、寧波、合肥、南京等城市盈利空間有望擴大
總體來看，在“溢價率上限下調+搖號”、取消競配建及“禁馬甲”等調控手段下，福州第二輪集中拍地熱度和首次相比有所下降，溢價率降至13%，但考慮到15%的溢價上限因素，其市場表現(xiàn)整體尚可，尤其是中心四區(qū)的11宗地整體表現(xiàn)較佳，除2宗底價成交外，其余9宗均到達最高限價并搖號，比重超八成。
盡管多宗地塊封頂搖號成交，但受“最高限價下調+取消競配建”的影響，福州二輪集中出讓中多數(shù)地塊的地房比都保持在合理范圍內，也為房企預留了較為充足的利潤空間。結合近期政策環(huán)境來看，福州第二輪集中土拍“降溫”將不是個例。
在中央要求各地優(yōu)化土地競拍規(guī)則、加快保障性租賃住房發(fā)展等要求下，接下來拍地的重點城市二輪大都將呈現(xiàn)溢價率指標下降、盈利空間擴大的格局，尤其是前期土地市場熱度較高、盈利空間較窄的杭州、寧波、合肥、南京等城市，二輪土拍的地價有望進一步向理性回歸。但考慮到南京、杭州等市土拍報名塊數(shù)的限制，企業(yè)在參拍選擇上仍將面臨新的規(guī)則博弈。
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