【裁判要旨】

《城市房地產(chǎn)管理法》第58條二款和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第14條均非可能導(dǎo)致合同無效的效力性規(guī)定。另，我國對房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格實(shí)行的是評價制，未取得職業(yè)資格人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，非屬違反公序良俗范圍，所簽署的居間合同應(yīng)屬有效。

【浙江省高級人民法院判例】

（2021）浙民再252號陳某中介合同糾紛案

【簡要案情】

一、2017年10月20日，陳某與某公司簽署《千島湖項(xiàng)目合作協(xié)議書》，約定由陳某負(fù)責(zé)招募承租人，與某公司簽署租賃合同，將千島湖某物業(yè)項(xiàng)目對外出租。其中，如陳某介紹的承租人與某公司簽署的租賃合同租金為1.5元每天每平方米以下的，某公司一次性支付陳某80萬中介費(fèi)；租金為1.5元每天每平方米的，某公司一次性支付陳某100萬中介費(fèi)；高于1.5元每天每平方米的，差價部分全部支付給陳某；

二、某公司自認(rèn)經(jīng)陳某介紹認(rèn)識了承租人某酒店負(fù)責(zé)人劉某，并通過劉某認(rèn)識了某酒店其他股東；2017年12月8日，某公司與某酒店簽署了租賃合同，租金為1.68元每天每平方米，年租金約483萬；

三、2018年6月28日，某公司與某酒店簽署補(bǔ)充協(xié)議，約定增加了部分承租面積，但總租金不變，租金價格變?yōu)?.53元每天每平方米；

四、2020年6月，陳某起訴至法院，請求支付中介費(fèi)63萬及逾期付款違約金；

【爭議焦點(diǎn)】

一、陳某和某公司簽訂的《千島湖項(xiàng)目合作協(xié)議書》是否有效？

二、陳某是否完成了合同義務(wù)，及如何計算中介費(fèi)

【裁判結(jié)果】

浙江省淳安縣人民法院一審判決某公司支付陳某中介費(fèi)10萬及逾期付款違約金；

二審浙江省杭州市中級人民法院判決撤銷一審判決，駁回陳某訴訟請求；

浙江省高級人民法院再審判決撤銷二審判決，變更一審判決為某公司支付陳某中介費(fèi)10萬及逾期付款違約金（計算方法有變）；

【裁判規(guī)則】

一、關(guān)于居間合同效力問題。

陳某與某公司簽署合作協(xié)議，應(yīng)屬房地產(chǎn)居間合同關(guān)系。關(guān)于合同效力，本院認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》58條是關(guān)于房產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)立開業(yè)條件的規(guī)定，并不涉及具體的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動。至于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動是否只能在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行并未明確，也無法推出絕對禁止個人從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》系住建部等頒發(fā)的部門規(guī)章，著重對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動進(jìn)行了規(guī)定，第14條規(guī)定的是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不能脫離房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)之外進(jìn)行承接業(yè)務(wù)，但也無法推出禁止其他個人從事房產(chǎn)居間服務(wù)的結(jié)論。上述法條和規(guī)章并非可能導(dǎo)致合同無效的效力性規(guī)定。

另，我國對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員實(shí)行評價制，未取得職業(yè)資格人員從事房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動，非屬違反公序良俗行為，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。

二、關(guān)于陳某是否完成了合同義務(wù)，及中介費(fèi)計算問題。

根據(jù)陳某庭審陳述，其所稱的租金價格與實(shí)際租賃價格并不一致，雖然介紹某酒店負(fù)責(zé)人劉某給某公司認(rèn)識，但后期并未全程參與，簽訂租賃合同時亦為在場，由某公司主導(dǎo)簽署。由于租金價格另有變動，陳某主張以1.68元的租金價格計算中介費(fèi)，依據(jù)不足。一審法院酌定陳某中介費(fèi)為每年25萬；

【法條索引】

《城市房地產(chǎn)管理法》第五十八條　房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；（二）有固定的服務(wù)場所；（三）有必要的財產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；（四）有足夠數(shù)量的專業(yè)人員；（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。

設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。

第五十九條　國家實(shí)行房地產(chǎn)價格評估人員資格認(rèn)證制度。

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第十四條　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一承接，服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)一收取。分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以設(shè)立該分支機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)名義承攬業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和收取費(fèi)用。

【律師小結(jié)】

地產(chǎn)中介行業(yè)基于對自身行業(yè)利益，對部分開發(fā)商為促銷房產(chǎn)采取的分銷轉(zhuǎn)介予以抵制，“全民經(jīng)紀(jì)人”是否合法引發(fā)了思考。從民事訴訟的角度來說，未取得房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)資格的其他人員從事房產(chǎn)居間活動，居間合同有效。委托人看中的并非居間人在房產(chǎn)方面的專業(yè)知識，而是依靠其自身人脈優(yōu)勢從中介紹、聯(lián)系、撮合。從行政監(jiān)管角度，作為居間人在取得傭金后應(yīng)當(dāng)依法納稅。從交易安全角度考慮，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員受到政府監(jiān)管，執(zhí)業(yè)行為較為規(guī)范，交易相對安全，出現(xiàn)問題可以尋求政府監(jiān)管部門的規(guī)制。其他人員則相對難受監(jiān)管。

作者喬謙律師 山東睿揚(yáng)律師事務(wù)所

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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