小債看市 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者| 小債看市
來源| 小債看市（ID：little-bond）
近年來，千億目標下禹洲集團極速狂奔，境內外瘋狂舉債大手筆拿地，然而隨著融資環(huán)境收緊以及房企融資新規(guī)政策出臺，其杠桿率持續(xù)惡化。
5月31日，禹洲集團（01628.HK）公告稱，公司未在寬限期屆滿時兌付2023年到期票息6％優(yōu)先票據、2024年到期票息8.375％優(yōu)先票據、2023年到期9.95％綠色優(yōu)先票據的利息，構成違約事件。
違約公告
此外，禹洲集團未兌付優(yōu)先永續(xù)證券806萬美元的款項，已構成以上票據和證券下的違約事件。
禹洲集團表示，債券持有人可能要求即刻償還本金和應計利息，或采取其他行動。公司稱尚未收到持有人加速行動的通知。
值得注意的是，這并非禹洲集團首次發(fā)生債務違約。
今年3月7日，禹洲集團未能支付2023年到期的8.5%優(yōu)先票據利息2125萬美元，構成違約事件。
隨后，3月31日禹洲集團又構成2024年票據、2025年票據II、2026年票據II三只美元債項下的違約事件，同時構成7筆債券下的違約事件。
《小債看市》統(tǒng)計，目前禹洲集團存續(xù)美元債13只，存續(xù)規(guī)模56.75億美元，其中將有超10億美元債于一年內到期。
存續(xù)美元債
自從2021年下半年以來，穆迪、惠譽等國際評級機構相繼下調禹洲集團評級，其信用資質持續(xù)惡化。
目前，禹洲集團債務危機爆發(fā)，公司在債務泥潭中越陷越深，此前有消息稱其計劃將在今年年底前實施離岸債務的整體重組。
近年來，千億目標下禹洲集團極速狂奔，境內外瘋狂舉債大手筆拿地，然而隨著融資環(huán)境收緊以及房企融資新規(guī)政策出臺，其杠桿率持續(xù)惡化。
據官網介紹，禹洲集團1994年成立于廈門，2009年在香港聯(lián)交所上市，已發(fā)展成集房地產開發(fā)、商業(yè)投資運營、酒店運營、物業(yè)管理、金融、貿易為一體的多元化綜合性集團。
2016年，禹洲集團將總部從廈門搬遷至上海，2018年正式開啟千億征程，2020年啟用深圳總部，上海-深圳雙總部戰(zhàn)略落地。
禹洲集團官網
從股權結構看，禹洲集團的控股股東和實際控制人均為林龍安、郭英蘭夫婦。
股權結構圖
近年來，禹洲集團整體銷售規(guī)模呈快速增長態(tài)勢，2020年實現合約銷售1049.67億元，首次邁入“千億俱樂部”。
2021年，禹洲集團全年錄得累計銷售金額1050.19億元，與上年同期基本持平。
據克而瑞數據，2021年禹洲集團以688.8億操盤金額位列房企第44位；以397.4萬平方米操盤面積排第45名，屬于TOP50中型房企。
克而瑞數據
今年前5個月，禹洲集團實現銷售額142.1億元，同比大幅減少65.9%。
近年來，禹洲集團在財務上“財技了得”，“神操作”不斷。
2020年，禹洲集團營收腰斬、業(yè)績爆雷，凈利潤下滑九成以上，2021年中報季其竟然修改2020年中報數據，使得2021年財報“大放異彩”。
2021年，禹洲集團實現收入270.71億元，同比上升160.01%；實現歸母凈利潤8.62億元，同比增長636.88%。
實現歸母凈利潤
土儲方面，截至2021年12月末，禹洲集團的土地儲備總可供銷售建筑面積約2042萬平方米，179個項目，分別分佈于六大都市圈共39個城市。
截至2021年末，禹洲集團總資產為1743.81億元，總負債1329.86億元，凈資產413.95億元，資產負債率76.26%。
從“三道紅線”看，截至2021年末，禹洲集團紅線全面達標，其中凈負債率94.4%、剔除預售款后的資產負債率69.2%，現金短債比約為1.25。
《小債看市》分析債務結構發(fā)現，禹洲集團主要以流動負債為主，占總負債比為65%。
截至2021年末，禹洲集團流動負債有863.88億元，主要為其他應付款，其一年內到期的短期債務有139.99億元。
相較于短債壓力，禹洲鴻圖流動性尚可，其賬上貨幣資金有143.78億元，雖較2020年末大幅減少，但還可以覆蓋短債，具有一定短期償債壓力。
在備用資金方面，截至2021年3月末，禹洲集團銀行授信總額有721.02億元，未使用授信額度為336.72億元，可見其財務彈性尚可。
銀行授信
除此之外，禹洲集團還有非流動負債465.98億元，主要為長期借貸，其長期有息負債合計425.84億元。
整體來看，禹洲集團剛性債務規(guī)模有565.83億元，主要為長期有息負債，帶息債務比為43%。
在償債資金方面，禹洲集團主要依賴于外部融資，其融資渠道較為多元，除了銀行借款和債券融資，還通過應收賬款，股權融資、股權質押融資以及信托等方式融資。
2021年，由于籌資流入資金銳減，在償還大量負債后，禹洲鴻圖籌資性現金流凈額呈凈流出狀態(tài)，說明其外部融資渠道并不順暢。
籌資活動現金流
值得注意的是，近年來禹洲集團少數股東權益大幅增長，與少數股東損益占比不匹配，存在一定“明股實債”嫌疑。
2019年至2021年，禹洲集團少數股東權益分別為58.24億元、96.73億元和152.78億元，同比分別增加199.65%、66.08%和57%，但同期其母公司權益的增幅僅為17.53%、7.54%和6%。
為了應對到期債務，禹洲集團不僅動用自有資金償還，并且一直在“賣子求生”。
今年3月8日，禹洲集團與華潤萬象生活訂立正式協(xié)議，以最終代價人民幣10.58億元出售旗下禹洲物業(yè)的全部已發(fā)行股本。
總得來看，禹洲集團盈利能力欠佳，對債務和利息的保障能力惡化；債務負擔沉重，融資環(huán)境欠佳，再融資壓力較大；變賣資產償債效果甚微。
1988年，大學畢業(yè)后，有著財經專業(yè)背景的林龍安被分配到廈門財政系統(tǒng)工作。
1993年，林龍安被提拔為廈門市土地開發(fā)公司的財務經理，開始與房地產打交道。
次年，三十而立的林龍安放棄公務員穩(wěn)定的工作，下海從辦采石場開始了創(chuàng)業(yè)之路，后來他傾其所有創(chuàng)立禹洲地產，有意仿效“大禹治水，荒漠成洲”。
禹洲集團董事局主席林龍安
1995年，禹洲推出第一個產品“禹洲新村”，地處廈門市島內仙岳山麓城鄉(xiāng)結合部，雖然并非城市核心地段，但其在產品上花了不少心思，在當時的廈門市場上贏得了一片美譽。
賺得第一桶金后，林龍安以穩(wěn)扎穩(wěn)打的方式在廈門市場扎根，2000年前后禹洲在廈門已經做到首屈一指。
2004年起，禹洲開始版圖擴張，在上海、合肥等地相繼落子，從一家區(qū)域型房企向全國型房企轉變。
2008年，金融風暴席卷全球，房價下行市場成交清淡，不少企業(yè)面臨資金斷鏈的問題。禹洲則依靠長期穩(wěn)定的現金流度過危機，并于2009年底赴港上市。
上市后，林龍安家族身家暴漲，其以110億元財富名列《胡潤全球富豪榜》第1891位以及《2020胡潤全球房地產富豪榜》第182位。
2016年，禹洲將總部遷到上海，有別于其他閩系房企的激進，林龍安更崇尚香港地產商的保守經營。
然而，彼時閩系頭部房企銷售均超過400億，而禹洲僅232億，落下一大截的林龍安開始著急了。
2017年，禹洲集團提出“區(qū)域深耕,全國領先”新的發(fā)展戰(zhàn)略，定下2020年躋身千億房企俱樂部的目標。
隨后，禹洲集團開始大手筆拿地，在廈門、福州、上海、合肥等一二線城市及其周邊衛(wèi)星城收獲23幅地塊，新增建面379萬平方米，當年拿地規(guī)模高于2015和2016年總和。
2018年，禹洲集團全面啟動“千億征程，全國深耕”的戰(zhàn)略方針，其進一步強調土儲新增土地儲備540萬平方米。
然而，激進擴張一方面導致禹洲集團債務規(guī)模飆升，另一方面其高價拿地的弊端開始顯現。
由于近幾年禹洲集團營收增速明顯慢于拿地及銷售增速，其存貨周轉率也接連下滑。
2019年，高溢價拿地壓力下，禹洲集團及時止損，依次出售位于廈門、南京、合肥及天津等附屬公司，其利潤增長也很大程度上歸功于這部分收益。
同時，禹洲集團多地項目因質量問題遭業(yè)主投訴維權，高周轉指揮棒下以質量聞名的禹洲，卻在這個問題上頻頻出錯。
回過頭來看，規(guī)模擴張偏離了林龍安的戰(zhàn)略基調，透支了禹洲的增長潛力，給后續(xù)運營埋下隱患。（作者微信：littlebond1）
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“小債看市”投稿資產界，并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
