作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

近日，一則關(guān)于俊發(fā)集團(tuán)旗下項(xiàng)目資金信托計(jì)劃延長(zhǎng)的信息，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。

4月25日，一份《關(guān)于中建投信托安泉560號(hào)(俊發(fā)林泉雅苑)集合資金信托計(jì)劃延長(zhǎng)期說明》在市場(chǎng)流傳。

說明顯示，安寧俊發(fā)城因疫情影響，導(dǎo)致銷售緩慢，中建投信托安泉560號(hào)集合資金信托計(jì)劃自動(dòng)進(jìn)入6個(gè)月延長(zhǎng)期，至2022年10月23日止，公司承諾將在6個(gè)月內(nèi)按時(shí)還款。

信托展期說明

隨后，俊發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“俊發(fā)集團(tuán)”）回應(yīng)稱，在市場(chǎng)嚴(yán)重下滑的同時(shí)，集團(tuán)其他項(xiàng)目同步受挫，導(dǎo)致目前暫時(shí)的流動(dòng)性困難，但公司依然積極籌措資金履行還款義務(wù)。

據(jù)資料顯示，上述信托成立于2020年10月23日，存續(xù)規(guī)模2.433億元，融資人為云南瑞玖房地產(chǎn)，保證人是俊發(fā)集團(tuán)。

《小債看市》注意到，此前該信托展期12個(gè)月計(jì)劃被投資人否決。

據(jù)投資人反饋，俊發(fā)集團(tuán)下半年是償債高峰，展期計(jì)劃并不樂觀，投資人提出要第一時(shí)間宣布信托到期，采取查封抵押物、用款項(xiàng)目等方式保全財(cái)產(chǎn)。

近年來，在融資渠道收緊情況下，俊發(fā)集團(tuán)開始頻繁借信托“輸血”。2020年其與中鐵信托、平安信托、中建投信托發(fā)售多個(gè)產(chǎn)品，募資額在3億-4億間。

2021年，俊發(fā)集團(tuán)13.69億商業(yè)物業(yè)信托受益權(quán)ABS終止發(fā)行，其對(duì)于信托融資更為倚重，與中航信托合資成立深圳俊航投資合伙企業(yè)，而后頻繁向合資公司出質(zhì)股權(quán)。

《小債看市》統(tǒng)計(jì)，目前俊發(fā)集團(tuán)存續(xù)債券兩只，存續(xù)規(guī)模40億元，分別將于今年10月和明年3月到期，公司面臨短期集中兌付壓力巨大。

在離岸債券方面，主要由香港俊發(fā)地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“俊發(fā)地產(chǎn)”）發(fā)行，目前僅存續(xù)一只美元債，存續(xù)規(guī)模2.37億美元，票息11%，將于今年12月24日到期。

存續(xù)美元債明細(xì)

今年2月28日，惠譽(yù)將俊發(fā)地產(chǎn)長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“B+”下調(diào)至“B-”，展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。

惠譽(yù)表示，俊發(fā)地產(chǎn)的流動(dòng)性及融資能力有所惡化，其在2022年10月及12月到期債務(wù)的再融資方面存在不確定性。

近年來，昆明樓市供應(yīng)量大漲，重倉舊城改造項(xiàng)目的俊發(fā)地產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與毛利率均下滑，隨著融資環(huán)境趨緊，其流動(dòng)性及融資能力持續(xù)惡化。

據(jù)官網(wǎng)介紹，俊發(fā)集團(tuán)1998年創(chuàng)建于云南，發(fā)展于全國(guó)，是一家以“品質(zhì)筑就生活”為使命，以“城市更新綜合服務(wù)商”為定位的全國(guó)綜合性投資集團(tuán)。

俊發(fā)集團(tuán)旗下業(yè)務(wù)涵蓋城市更新、地產(chǎn)開發(fā)、建筑科技、生活服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等，打造俊發(fā)全維業(yè)務(wù)生態(tài)圈。

俊發(fā)地產(chǎn)在昆明市乃至云南省擁有高品牌知名度，2009至2020年間一直是昆明市銷售規(guī)模最大的房企。

2021年，俊發(fā)地產(chǎn)以171.7億元的權(quán)益銷售金額，再次衛(wèi)冕昆明房企銷售榜。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年俊發(fā)地產(chǎn)合同銷售額同比下降20%至530億元，在房企中排名第57位，屬于區(qū)域型中小房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

俊發(fā)地產(chǎn)在云南省的市場(chǎng)地位強(qiáng)勁，且在舊城改造項(xiàng)目方面經(jīng)驗(yàn)豐富。

截止2021年上半年，俊發(fā)地產(chǎn)總土儲(chǔ)貨值約2104億元，在全國(guó)排63位，土地儲(chǔ)備約為4年。

然而，俊發(fā)地產(chǎn)大部分土地儲(chǔ)備位于云南省省會(huì)昆明市，其業(yè)務(wù)地域集中度風(fēng)險(xiǎn)猶存。

近年來，隨著昆明樓市供應(yīng)量大漲，俊發(fā)地產(chǎn)拿地又偏向于舊城改造，其整體周轉(zhuǎn)率與毛利率均受到了影響。

2021年上半年，俊發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收87.5億元，同比增長(zhǎng)113.73%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)12.94億元，凈資產(chǎn)收益率從2020年末的18.26%降為5.2%。

截至2021年6月末，俊發(fā)集團(tuán)總資產(chǎn)為1600.97億元，總負(fù)債1236.65億元，凈資產(chǎn)364.33億元，資產(chǎn)負(fù)債率77.24%。

從財(cái)務(wù)杠桿水平看，近年來俊發(fā)集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率緩慢提升，雖“三道紅線”全部達(dá)標(biāo)，但仍存一定杠桿風(fēng)險(xiǎn)。

財(cái)務(wù)杠桿水平

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，俊發(fā)集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的69%。

截至同一報(bào)告期，俊發(fā)集團(tuán)流動(dòng)負(fù)債有858.46億元，主要以預(yù)收賬款為主，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)116億元。

相較于短債規(guī)模，俊發(fā)集團(tuán)流動(dòng)性明顯吃緊，其賬上貨幣資金僅有66.12億元，其中無限制現(xiàn)金45億元，現(xiàn)金短債比從2020年末的0.8倍降至0.4倍，短期償債壓力較大。

在備用資金方面，截至2020年末，俊發(fā)集團(tuán)銀行授信總額有643.57億元，未使用授信額度為298.15億元，財(cái)務(wù)彈性表面上看尚可。

銀行授信

除此之外，俊發(fā)集團(tuán)還有378.19億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)有313.1億元。

整體來看，俊發(fā)集團(tuán)剛性債務(wù)有441.67億元，主要以長(zhǎng)期有息負(fù)債為主，帶息債務(wù)比為36%。

從融資渠道看，除了發(fā)債和借款，俊發(fā)集團(tuán)還通過股權(quán)、租賃以及信托等方式融資。

值得注意的是，俊發(fā)集團(tuán)諸多項(xiàng)目與中航信托合作設(shè)立子公司深圳俊航，存在“明股實(shí)債”嫌疑。

去年12月，俊發(fā)集團(tuán)兩次向深圳俊航出質(zhì)旗下地產(chǎn)公司股權(quán)，數(shù)額分別為9.7億和4.1億，今年1月俊發(fā)再次出質(zhì)股權(quán)，數(shù)額達(dá)46.17億元。

截至2021年6月末，俊發(fā)集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益有109.9億元，占所有者權(quán)益的30%；但少數(shù)股東損益卻為-5553.75萬元，明顯于少數(shù)股東權(quán)益占比不匹配。

另外，隨著融資環(huán)境趨緊，2020年以來俊發(fā)集團(tuán)籌資性現(xiàn)金流均呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)，分別為-26.57億和-39.07億元，再融資壓力較大。

籌資性現(xiàn)金流凈額

2021年10月，在行業(yè)趨冷和融資收緊背景下，俊發(fā)地產(chǎn)傳出“裁員風(fēng)波”，據(jù)悉俊發(fā)集團(tuán)昆明大本營(yíng)裁員30%，佛山優(yōu)化的比例接近70%。

總得來看，俊發(fā)集團(tuán)重倉的舊改項(xiàng)目規(guī)模大、周期長(zhǎng)、回款慢，其整體周轉(zhuǎn)率與毛利率有所下滑；公司債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，短期償債壓力較大；再加上融資環(huán)境收緊，再融資風(fēng)險(xiǎn)較高。

1998年，新中國(guó)近半個(gè)世紀(jì)的福利分房制度終結(jié)，中國(guó)正式進(jìn)入商品房時(shí)代。同年俊發(fā)集團(tuán)于云南成立，創(chuàng)始人李俊確定了“城市更新綜合服務(wù)商”的定位。

2001年，李俊在昆明翠湖旁邊開發(fā)了“俊園”，震驚了很多昆明人，年僅28歲的他也成為了昆明地產(chǎn)界的傳奇

而正當(dāng)春風(fēng)得意之時(shí)，2003年李俊因行賄被批捕，經(jīng)歷了兩年的監(jiān)獄生活后。

出獄后，李俊與王石一起打造了“水晶俊園”，就這樣他東山再起，又一次成為了云南地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物。

2011年，俊發(fā)開啟全國(guó)化布局，成都是其走出去的首站，隨后又布局貴陽、海南等地，2015年拿下舊改項(xiàng)目殺入上海，后面還傳出了總部搬遷上海的消息。

2014年，李俊第一次位居胡潤(rùn)百富云南榜首，身家達(dá)64億，并占據(jù)了六年的榜首

2015-2017年，俊發(fā)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售分別為131億元、190億元以及381.3億元，兩年時(shí)間完成了銷售規(guī)模翻三倍的增長(zhǎng)，堪稱“三級(jí)跳”。

然而，迎來銷售增長(zhǎng)的高光時(shí)刻后，俊發(fā)卻陷入了瓶頸期。

2018年，俊發(fā)地產(chǎn)銷售金額為550億元，排名第49；2019年全口徑銷售金額為528.4億元，行業(yè)排名第64。

相較于前兩年的火速上升，俊發(fā)地產(chǎn)增長(zhǎng)疲態(tài)盡顯。2020年俊發(fā)地產(chǎn)全口徑銷售額為670.1億元，2017年定下的千億目標(biāo)正式落空。

近兩年，俊發(fā)地產(chǎn)重新出征，開始加大對(duì)外省一線城市的投資。不過，舊改經(jīng)驗(yàn)異地復(fù)制的困難暫且不說，在如今的大環(huán)境下，俊發(fā)逆勢(shì)全國(guó)擴(kuò)張的時(shí)機(jī)選擇和空間余地可以說“生不逢時(shí)”。（作者微信：littlebond1）

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原標(biāo)題： “云南王”信托計(jì)劃展期6個(gè)月，下半年償債高峰將至