作者：小債看市

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2020年，新城控股將銷售目標(biāo)定為2500億元，比2019年還少200億元，全面收縮下其業(yè)績(jī)滑坡已跌出前十。

3月29日，新城控股(601155.SH)發(fā)布2020年年報(bào)并召開(kāi)業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。

年報(bào)顯示，2020年新城控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1454.8億元，同比上漲69.46%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)152.6億元，同比上漲20.56%。

雖然業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，但新城控股的毛利、凈利均出現(xiàn)下滑。

2020年，新城控股毛利率為23.5%，同比大幅下降，究其原因是2016-2018年間其曾戰(zhàn)略性入駐新城市，規(guī)模擴(kuò)張激進(jìn)，且人員擴(kuò)張過(guò)快、管理水平跟不上。

毛利率情況

從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，由于因城施策等調(diào)控政策持續(xù)，行業(yè)利潤(rùn)空間不斷收窄，房企毛利普遍下滑。

隨著棚改熱潮的退去，三四線城市的房?jī)r(jià)漲幅不僅吃力，甚至更有不少城市傳出房?jī)r(jià)下跌的信號(hào)。

據(jù)官網(wǎng)介紹，新城控股1993年創(chuàng)立于江蘇常州，現(xiàn)總部設(shè)于上海。經(jīng)過(guò)28年的發(fā)展，成為跨足住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的綜合性房地產(chǎn)集團(tuán)。

2015年，新城控股在上交所A股上市，成為國(guó)內(nèi)首家實(shí)現(xiàn)B轉(zhuǎn)A的民營(yíng)房企。

新城控股官網(wǎng)

從股權(quán)結(jié)構(gòu)看，新城控股的控股股東為富域發(fā)展，持股比例為61.09%，二股東常州德潤(rùn)持股6.11%，實(shí)際控制人王振華通過(guò)富域發(fā)展和常州德潤(rùn)間接持有公司67.2%股份。

股權(quán)結(jié)構(gòu)圖

2020年，新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2509.63億元，同比下降7.33%；銷售面積2348.85萬(wàn)平方米，同比下降3.42%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年新城控股以1992.1億操盤(pán)金額位居房企第17位，排名較2019年大幅下滑已跌出前十；其以1859.2萬(wàn)平方米操盤(pán)面積位居第7位。

克而瑞2020年房企排名

近年來(lái)，新城控股的銷售增速下滑明顯，2016-2018年其銷售額分別為650億、1270億和2210億元，同比增長(zhǎng)103.76%、95.38%和74.02%；但在2019年銷售增速大幅下降，當(dāng)年銷售額僅增長(zhǎng)22.48%。

值得注意的是，2020年新城控股的經(jīng)營(yíng)獲現(xiàn)能力惡化，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額僅為3.82億元，較2019年的435.8億元大幅減少99%。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流情況

這主要由于，2020年新城控股銷售下滑、新增土儲(chǔ)過(guò)多，一進(jìn)一出后其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈額出現(xiàn)大幅減少。

截至2020年底，新城控股累計(jì)土儲(chǔ)破億，共計(jì)1.43億平方米。其中一、二線城市占比39%，三四線占比超過(guò)60%，半數(shù)集中在長(zhǎng)三角。

截至最新報(bào)告期，新城控股的總資產(chǎn)為5377.53億元，總負(fù)債4556.14億元，凈資產(chǎn)821.38億元，資產(chǎn)負(fù)債率84.73%。

從房企融資新規(guī)“三道紅線”來(lái)看，新城控股剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.12%，凈負(fù)債率43.65%，現(xiàn)金短債比2.61，踩中一道紅線，歸為“黃檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%。

《小債看市》分析債務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，新城控股主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總債務(wù)的83%。

截至2020年末，新城控股流動(dòng)負(fù)債有3775.92億元，主要為應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款，其一年內(nèi)到期的短期債務(wù)有207.32億元。

相較于短期負(fù)債，新城控股流動(dòng)性較好，其賬上貨幣資金有624.24億元，是短債的三倍，短期償債壓力不大。

另外，在備用資金方面，截至2020年末新城控股銀行授信總額有1102億元，未使用授信額度為819億元，可見(jiàn)其財(cái)務(wù)彈性較好。

銀行授信情況

除此之外，新城控股還有780.22億非流動(dòng)負(fù)債，主要為長(zhǎng)期借款和應(yīng)付債券，其長(zhǎng)期有息負(fù)債合計(jì)677.63億元。

非流動(dòng)負(fù)債情況

整體來(lái)看，新城控股剛性債務(wù)規(guī)模有952.8億元，主要為長(zhǎng)期有息負(fù)債為主。

近年來(lái)，新城控股償債資金主要依賴于外部融資，2020年末其融資總額達(dá)到916.76億，同比增長(zhǎng)近24%，融資成本為6.73%。

從融資渠道看，作為上市公司新城控股渠道多元，除了發(fā)債和借款，其還通過(guò)應(yīng)收賬款、股權(quán)質(zhì)押以及信托等方式融資。

據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，富域發(fā)展和常州德潤(rùn)質(zhì)押新城控股股份分別3.08億和1700萬(wàn)股，股權(quán)質(zhì)押率分別為22.35%和12.34%，可以看出質(zhì)押率較高。

股權(quán)質(zhì)押情況

在資產(chǎn)質(zhì)量方面，近年來(lái)新城控股合作項(xiàng)目增多，往來(lái)款大幅增加，其他應(yīng)收款的回收、其他應(yīng)付款來(lái)源的穩(wěn)定性及對(duì)合聯(lián)營(yíng)企業(yè)的擔(dān)保情況或?qū)ζ湫庞觅|(zhì)量產(chǎn)生影響。

總得來(lái)看，去年新城控股雖完成年度銷售目標(biāo)，但銷售下滑已跌出房企前十；前些年規(guī)模擴(kuò)張激進(jìn)，毛利、凈利下滑明顯；2020年由于回款減少、新增土儲(chǔ)過(guò)多，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)獲現(xiàn)能力驟降。

1983年，王振華從江蘇廣播電視大學(xué)分校畢業(yè)后，被分配到了常州一家棉紡國(guó)企工作，后他憑借組織管理能力擔(dān)任車間主任。

幾年的基層生活，王振華積攢了重要經(jīng)驗(yàn)，5年后他決定下海創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)建了自己的第一個(gè)工廠--湖塘織布廠。

沒(méi)幾年，王振華就將這個(gè)工廠做到了全市三甲，累積了超過(guò)200萬(wàn)的資金！

1993年，王振華讀到了一本叫做《投資潮中永不沉沒(méi)的船-房地產(chǎn)》的書(shū)，書(shū)中講述了李嘉誠(chéng)等大佬通過(guò)香港房地產(chǎn)發(fā)家的故事，而這些故事恰好擊中了他的熱血和激情。

同年，王振華成立了“武進(jìn)新城投資建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司“，也就是新城控股的前身，從自己的家鄉(xiāng)常州農(nóng)村開(kāi)始著手。

隨后十年，新城逐漸發(fā)展成為了一家擁有10億市值的房地產(chǎn)公司，而王振華也由一個(gè)默默無(wú)聞的小人物搖身一變成為房地產(chǎn)大亨。

2012年，王振華帶領(lǐng)新城發(fā)展控股成功在港交所掛牌，這使得他身家暴漲，成為了“常州首富”。

2015年，新城控股又作為首個(gè)由B股轉(zhuǎn)A股的民營(yíng)房企在上交所上市，當(dāng)天股價(jià)再次暴漲200%！

其后，新城控股進(jìn)入大躍進(jìn)模式，業(yè)績(jī)一路高歌，在建項(xiàng)目從2016年的1307萬(wàn)平米，增長(zhǎng)到2019年的8498萬(wàn)平米，四年翻了6.5倍。

2018年，新城控股以黑馬姿態(tài)進(jìn)入房企前10，銷售規(guī)模沖上兩千億，并不斷進(jìn)入一些中西部新城市。

然而，2019年7月王振華涉嫌猥褻九歲女童，消息傳出震驚全國(guó)。之后王振華兒子王曉松和職業(yè)經(jīng)理人一起，接手并努力扶正這艘商業(yè)大船。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標(biāo)題： “蘇系房企”千億有息負(fù)債懸頂，“黑天鵝”后業(yè)績(jī)滑坡跌出前十