作者| 小債看市

來源| 小債看市（ID：little-bond）

隨著銷售疲軟、融資趨緊，“河南房企一哥”、“鄭州王”正商集團現(xiàn)金流和流動性承壓，處境愈發(fā)艱難。

6月10日，穆迪將正商集團有限公司（以下簡稱“正商集團”）的企業(yè)家族評級（CFR）從B2下調至B3，展望維持“負面”。

同時，穆迪將正商實業(yè)（00185.HK）發(fā)行、正商集團提供擔保的高級無抵押債券評級從“B3”下調至“Caa1”。

穆迪認為，在合同銷售額及現(xiàn)金流下滑、再融資需求上升的合力作用下，正商集團的流動性將在未來6-12個月內趨弱。在行業(yè)融資趨緊情況下，其再融資風險有所增加、流動性持續(xù)惡化。

值得注意的是，在過去的一年里，正商集團的信用資質持續(xù)惡化，公司再融資壓力加大。

2021年2月，穆迪將正商集團企業(yè)家族評級(CFR)從“B1”下調至“B2”，并將正商實業(yè)發(fā)行的高級無抵押票據(jù)評級由“B2”下調至“B3”。

10月15日，穆迪確認正商集團B2企業(yè)家族評級(CFR)，同時確認正商實業(yè)發(fā)行的債券的B3高級無抵押評級，并將評級展望從“穩(wěn)定”調整為“負面”。

除此之外，正商集團的地產(chǎn)板塊開發(fā)主體河南宏光正商置業(yè)有限公司（以下簡稱“宏光正商”）的信用評級也遭下調。

2021年6月，大公國際將宏光正商主體及“16正商03”信用等級由AA下調至AA-，并列入信用觀察名單。

宏光正商主體評級

《小債看市》統(tǒng)計，目前正商實業(yè)存續(xù)美元債3只，存續(xù)規(guī)模5.6億美元，其中一只2億美元債將于9月13日到期。

正商實業(yè)存續(xù)美元債

另外，宏光正商還存續(xù)1只境內債“19正商02”，存續(xù)規(guī)模4.5億元，也將于今年11月27日到期。

面對即將到期的債務，預計正商集團很難以合理的再融資成本發(fā)行新債，其在離岸融資渠道正持續(xù)收窄，正商將動用內部現(xiàn)金和運營現(xiàn)金流來償債。

隨著銷售疲軟、盈利能力弱化，“河南房企一哥”、“鄭州王”正商集團現(xiàn)金流和流動性承壓，處境愈發(fā)艱難。

據(jù)官網(wǎng)介紹，正商集團1995年創(chuàng)立于鄭州，主營業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)、實業(yè)兩大部分，是集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、工程建設、酒店管理、醫(yī)院管理、精細化工、教育、投資和信托基金管理于一體的跨國企業(yè)集團。

“正商系”旗下?lián)碛懈酃缮鲜泄菊虒崢I(yè)（00185.HK）和興業(yè)物聯(lián)（09916.HK），A股上市公司贊宇科技（002637.SZ）以及紐交所上市公司（GMRE.NYSE）。

從股權結構看，正商集團為正商實業(yè)和宏光正商股東，公司實際控制人為張敬國家族。

宏光正商股權結構圖

近年來，正商集團逐步將房地產(chǎn)重心轉移至上市公司正商實業(yè)，后者主要負責新承接的招拍掛及部分舊改項目，而宏光正商則開發(fā)現(xiàn)有的項目及未退出的部分城改項目。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年正商集團以423.8億操盤金額位居房企第71位；以428.5萬平方米操盤面積位居第60位，屬于區(qū)域性百強房企。

克而瑞數(shù)據(jù)

今年前4月，正商集團的銷售額同比下降37%至71億元，銷售疲軟跡象明顯。

2021年，正商實業(yè)實現(xiàn)營收134.22億元，同比增長66.3%；實現(xiàn)歸母凈利潤3.99億元，同比下滑48.98%。

歸母凈利潤

從盈利能力看，2021年正商實業(yè)毛利率為9.41%，和2020年相比大幅下降。

毛利率水平

在母公司正商集團層面，過去一年實現(xiàn)營收150.63億元，實現(xiàn)毛利37.73億元，同比下滑超4成。

“正商系”盈利水平快速下降，經(jīng)營性現(xiàn)金流規(guī)模同比大幅下滑，對債務和利息的保障能力惡化。

截至2021年末，正商實業(yè)總資產(chǎn)為682.4億元，總負債600.41億元，凈資產(chǎn)81.99億元，資產(chǎn)負債率87.99%。

同報告期，宏光正商總資產(chǎn)為268.65億元，總負債141.56億元，凈資產(chǎn)127.09億元，資產(chǎn)負債率52.69%。

可以看出，正商實業(yè)財務杠桿水平較高，雖近年來資產(chǎn)負債率波動下降，但仍高于行業(yè)平均水平。

正商實業(yè)財務杠桿水平

從房企融資新規(guī)“三道紅線”看，正商實業(yè)凈負債率142.84%，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率81.98%，現(xiàn)金短債比為0.61，三道紅線全部踩中，歸為“紅檔”房企.

而宏光正商凈負債率為19.18%，剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為49.63%，現(xiàn)金短債比為0.11倍，踩中一道紅線，歸為“黃檔”。

截至2021年末，正商實業(yè)剛性債務有200億元，主要為短期有息負債140.99億元，但其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有18.39億元，現(xiàn)金短債比僅為0.13，公司面臨短期償債壓力較大。

同樣，宏光正商流動性也頗為緊張，其有息債務有7.49億元，其中短期有息債務16.88億元，公司貨幣資金僅有6.89億元，同樣無法覆蓋短債。

在備用資金方面，截至2021年3月末，宏光正商銀行授信總額有705億元，未使用授信額度為606.79億元，表面看財務彈性尚可。

銀行授信

有息負債高企，2021年正商實業(yè)支付股利、利息產(chǎn)生的現(xiàn)金流出大增，不僅造成融資惡化，還對公司利潤形成較大侵蝕。

從融資渠道看，坐擁四家上市公司，“正商系”融資渠道多元，其中正商實業(yè)主要通過股權和債券融資，宏光正商則依賴于股權質押、債券以及銀行授信等融資方式。

值得注意的是，近年來正商實業(yè)和宏光正商籌資性現(xiàn)金流凈額均由凈流入轉為凈流出狀態(tài)，其外部融資環(huán)境持續(xù)惡化，再融資壓力較大。

正商實業(yè)籌資性現(xiàn)金流

在資產(chǎn)質量方面，宏光正商存貨規(guī)模較大，截至2021年末該指標有77.22億，其中竣工項目占比較高且竣工時間較長，存在一定去化壓力。

另外，宏光正商其他應收款占總資產(chǎn)比重較大，規(guī)模高達151.46億，以對關聯(lián)方財務支持款為主，對資金仍形成較大占用。

總得來看，“正商系”銷售疲軟，盈利能力明顯減弱，對債務和利息的保障程度下降；債務負擔較重，短期資金流動性緊張；籌資性現(xiàn)金流凈流出，融資環(huán)境有惡化趨勢。

1979年，張敬國考入鄭州大學物理系無線電專業(yè)，畢業(yè)后被分配到省直部門供職，1995年離開體制開始創(chuàng)業(yè)。

開始，張敬國創(chuàng)立了河南興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，隨后與人合作開發(fā)出興聯(lián)公寓。

1998年，在房地產(chǎn)掘到金的張敬國又創(chuàng)立了正商置業(yè)，著手開發(fā)建設鄭州北區(qū)大盤北云鶴花園，開啟鄭州北區(qū)高檔住宅的先河。

正商集團董事長張敬國

隨后，金色港灣、四月天、綠島港灣等項目相繼在鄭州落地建成，正商開始逐漸坐穩(wěn)“鄭州一哥”的位置。

2010年，正商集團提出走出鄭州戰(zhàn)略，隨后進軍海南，其擴張的步伐也曾一度到達山東青島等地。

然而不久，正商集團的區(qū)域擴張戰(zhàn)略放緩腳步，直到2017年才重新開啟區(qū)域擴張。

2018年，正商集團銷售509.7億元，正式踏入500億俱樂部行列，成為中小型房企的典型代表。

在此期間，張敬國開始施展財技，推動旗下公司登陸資本市場。

2015年，正商集團以7.31億港元收購香港恒輝股份，后改名為正商實業(yè)，成功借殼港股上市。

一年后，正商旗下醫(yī)療公司GMRE在紐交所敲鐘上市，進入美國資本市場；2018年入主深交所A股上市公司贊宇科技，成為實際控制人；去年3月旗下興業(yè)物聯(lián)正式在港交所掛牌上市。

目前，“正商系”已形成坐擁四家上市公司的龐大商業(yè)版圖，其幾乎成為鄭州本土企業(yè)中，融資渠道最多的房企之一。

但是，近年來關于正商各大樓盤項目業(yè)主維權現(xiàn)象層出不窮，正商也多次被列為失信人名單，公司法人代表被限制高消，更為嚴重的是其資本擴張、負債率攀升的后遺癥開始顯現(xiàn)。（作者微信：littlebond1）

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原標題： “鄭州王”流動性緊張陷入窘境，再融資風險增加被降級