今年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫，房企資金回籠承壓，行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)集聚，企業(yè)債務(wù)違約事件頻發(fā)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-10月房地產(chǎn)業(yè)下行加劇，新房銷(xiāo)售規(guī)模同比降幅擴(kuò)大至22%，開(kāi)發(fā)投資增速同比下降5%。房屋新開(kāi)工與竣工面積再度下降，單月分別同比降33%和21%。根據(jù)全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、金額估算來(lái)看，10月商品房銷(xiāo)售均價(jià)下降至9741元/平方米。

房企方面，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2021年10月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額7761.4億元，受下半年市場(chǎng)明顯降溫的影響，10月單月業(yè)績(jī)同比去年同期延續(xù)了自7月以來(lái)的下跌趨勢(shì)，TOP100房企單月操盤(pán)業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降32.2%。

圖：2019年1月-2021年10月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金情況(億元

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策系統(tǒng)

在整體房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫的同時(shí)，調(diào)控政策也在升級(jí)，各大房企融資收緊，發(fā)債受阻，房企開(kāi)發(fā)到位資金連續(xù)4個(gè)月同比下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2021年7月起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金總額已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，房企流動(dòng)性出現(xiàn)明顯困難，“工抵房”頻頻入市。

“工抵房”顧名思義，即工程抵賬房，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商給工程方抵扣工程款的一種結(jié)算方式。目前市場(chǎng)上的“工抵房”主要分為兩類(lèi)，一類(lèi)是“真工抵”即開(kāi)發(fā)商抵押給供應(yīng)商和施工方的正常房源，一般而言這類(lèi)“工抵房”數(shù)量會(huì)偏少，主要是由于房企缺乏現(xiàn)金難以如期結(jié)算，將房產(chǎn)抵押給施工方或者供應(yīng)商用以借款或欠款暫時(shí)緩解壓力。 

另外一部分就是房企通過(guò)“工抵房”的名義來(lái)降價(jià)促銷(xiāo)的房源。

2021年三季度，受整體市場(chǎng)下行影響，部分明文規(guī)定禁止大幅降價(jià)，也有部分城市采取約談的方式，禁止房企、中介機(jī)構(gòu)惡意降價(jià)、打價(jià)格戰(zhàn)，擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。截至目前已有21余城市出臺(tái)了“限跌令”以防止房企無(wú)底線(xiàn)開(kāi)展降價(jià)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)一步擾亂樓市預(yù)期和情緒。

在這樣的背景下，部分房企不得已打出“工抵房”的名義實(shí)施降價(jià)銷(xiāo)售。這種形式的價(jià)格調(diào)整也能平衡老業(yè)主的情緒，避免出現(xiàn)維權(quán)問(wèn)題。

據(jù)媒體爆料稱(chēng)，廈門(mén)海滄區(qū)某項(xiàng)目推出30套118平方米的“工抵房”，單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米起，這個(gè)項(xiàng)目此前在售均價(jià)為3.3萬(wàn)元/平方米，相對(duì)之前的售價(jià)“工抵房”每平方米便宜達(dá)8000元，相當(dāng)于打了7.5折。

表：部分“工抵房”優(yōu)惠情況

備注：優(yōu)惠時(shí)間并非項(xiàng)目具體折扣時(shí)間，僅摘錄優(yōu)惠發(fā)布時(shí)間

數(shù)據(jù)來(lái)源：樓盤(pán)宣傳、CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策系統(tǒng)

從“工抵房”的區(qū)域分布來(lái)看，“工抵房”的數(shù)量和城市市場(chǎng)熱度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。雖然上至一線(xiàn)的廣州，二線(xiàn)的南京、蘇州、廈門(mén)，下至三四線(xiàn)的柳州、桂林、徐州等地，各個(gè)能級(jí)城市均出現(xiàn)了大量的“工抵房”。但根據(jù)CRIC的數(shù)據(jù)，廣州、南京、蘇州和廈門(mén)等城市10月均迎來(lái)階段性疲軟，桂林、徐州等三四線(xiàn)城市也是表現(xiàn)平平甚至承壓，因此“工抵房”的數(shù)量和城市熱度出現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，市場(chǎng)下行的城市“工抵房”數(shù)量往往較多。

“工抵房”的出現(xiàn)，從房企角度來(lái)看，由于“工抵房”是企業(yè)或者項(xiàng)目上難以結(jié)清工程款而抵押的房源，和企業(yè)的信譽(yù)掛鉤，因此一般情況下資金充裕或者銷(xiāo)售順利的項(xiàng)目不會(huì)出現(xiàn)“工抵房源”。因此財(cái)務(wù)承壓的房企推出“工抵房”數(shù)量較多，且折扣力度也比較大。

就房源而言，“工抵房”本質(zhì)上是由于企業(yè)難以去化而抵押給供應(yīng)商和施工方，且套數(shù)比較少，均為指定房源，因此“工抵房”與特價(jià)房差距不大。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)的信息來(lái)看，不少“工抵房”在宣傳時(shí)也會(huì)打出“清尾工抵房”的口號(hào)，不過(guò)需要注意的時(shí)候，特價(jià)房往往是難以快速去化而讓利，“工抵房”則涉及企業(yè)難以結(jié)算工程款項(xiàng)的問(wèn)題。

從數(shù)量來(lái)看，一般單盤(pán)的“工抵房”套數(shù)多數(shù)在10套以下，也有部分樓盤(pán)推出20套、30套甚至更多“工抵房源”，不過(guò)這種情況可能為房企變相降價(jià)促銷(xiāo)。其優(yōu)惠力度由市場(chǎng)情況，企業(yè)資金缺口、以及供應(yīng)商、施工方意愿掛鉤。

開(kāi)發(fā)商若資金壓力較大，為了回籠資金可能會(huì)擴(kuò)大讓利幅度。另一方面，“工抵房”由開(kāi)發(fā)商折價(jià)抵押給供應(yīng)商和施工方，若是供應(yīng)商和施工方希望盡快匯款，可能會(huì)在原價(jià)格基礎(chǔ)上進(jìn)一步讓利，擴(kuò)大折扣。

今年以來(lái)，地方市場(chǎng)分化加劇，房企自年初以來(lái)一貫采用“集團(tuán)造節(jié)+精準(zhǔn)讓利”的策略，整體折扣力度較小，僅有少數(shù)特價(jià)房力度較大?！肮さ址俊边@一產(chǎn)物已連續(xù)多年屬于小眾營(yíng)銷(xiāo)手段之一，很少被房企采用。若是房企能夠成功銷(xiāo)售去化，或者有足夠的資金結(jié)算工程款項(xiàng)，并不會(huì)出現(xiàn)大量“工抵房”入市的情況?！肮さ址俊钡拇罅咳胧姓f(shuō)明市場(chǎng)的下行和房企資金的嚴(yán)重短缺，與近期房企頻頻暴雷相互印證。

整體來(lái)看，“工抵房”屬于特殊時(shí)期的特殊產(chǎn)物，屬于房企的無(wú)奈之舉，但房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂(lè)觀，企業(yè)銷(xiāo)售去化將持續(xù)承壓，且馬上臨近年底，到了資金結(jié)算周期，壓力可能會(huì)進(jìn)一步加劇。