觀點 
更多干貨，請關注資產(chǎn)界研究中心
作者：觀點新媒體
又一家標桿企業(yè)選擇對美元債進行展期。
5月27日，綠地控股對外公告，發(fā)行人Greenland Global Investment Limited和擔保人綠地控股集團正在征求GRNLGR 6.75 06/25/22持有人對擬定契約修訂和豁免的同意，包括延長票據(jù)的到期日、加入發(fā)行人在到期前贖回全部或部分票據(jù)的贖回權(quán)、先行支付原到期日未償還本金的10%。
據(jù)悉，綠地控股于2019年6月25日發(fā)行了該筆5億美元、息票率6.75%的票據(jù)，票據(jù)到期日為2022年6月25日。此次展期的同意征求需超66%的存續(xù)債余額參與，超50%參會比例同意則通過。
在行業(yè)寒冬，對美元債展期并不是一件稀奇事，但此次主角綠地控股并非民企，而是一家國資控股的混合所有制上市公司。
截至2021年末，上海地產(chǎn)持有綠地控股25.82%股份，上海城投持股20.55%，國資合計持股46.37%，而上海格林蘭投資企業(yè)(有限合伙)持股29.13%。
觀點新媒體獲悉，或許是有國資背景加持，綠地美元債價格長期保持穩(wěn)定，但5月26日下午突然暴跌，市場傳言綠地擬尋求境外美元債展期。
在對外宣布展期之后，綠地控股召開固收投資人電話會議，對美元債展期、海外資產(chǎn)出售等做出回應。
根據(jù)管理層的說法，綠地目前主要是流動性出現(xiàn)問題，內(nèi)地銷售回款主要取決于疫情和銷售情況，3月中下旬上海爆發(fā)疫情后對銷售產(chǎn)生較大影響：全國50%售樓處關閉；合同銷售額4月同比跌幅57%，5月跌幅也會較大。
從呈現(xiàn)的狀況來看，房企前四月銷售確實不樂觀，根據(jù)觀點指數(shù)發(fā)布的前四月房地產(chǎn)企業(yè)銷售表現(xiàn)，1-4月前100房企實現(xiàn)權(quán)益總銷售金額14814億元，同比減少52.8%，降幅擴大4.3個百分點。
根據(jù)綠地控股管理層預計，6月能恢復到之前水平，因此僅針對6月份這筆債券進行征詢，展期一年，且加入了一個認購期權(quán)，并表示只要公司恢復償付能力，就能全部贖回。
銷售不佳是影響綠地控股今年流動性的最大因素，這符合標普等評級機構(gòu)的判斷：綠地控股的合同銷售將在未來一段時間保持低迷，原因是由于資金條件緊張、購房者信心減弱，這將削弱其信用指標、營運現(xiàn)金流，以及流動性。
評級機構(gòu)分析，2022年前四個月，綠地控股集團合同銷售額同比下降了57%，預計該公司的合同銷售額可能會從2021年的2900億元下降到2022年的2100億-2200億元。這意味著在今年剩下的八個月里，銷售額將同比下降10%-15%。
就在剛剛過去的5月23日，標普將綠地控股長期發(fā)行人信用評級從“B+”下調(diào)至“B-”，并將公司擔保的高級無抵押票據(jù)長期發(fā)行評級從“B”下調(diào)至“CCC+”。同時，將綠地香港控股有限公司的評級從“B”下調(diào)至“B-”，所有評級都被列入負面影響信用觀察名單。
“由于公司融資結(jié)構(gòu)中74%是銀行貸，境外貸款占比3%，境外評級下調(diào)不會造成擠兌。”據(jù)披露，在綠地控股有息負債中，主要以銀行融資為主，債券融資占比17%，信托等非標融資占比3%。
標普認為，綠地控股流動性在未來12個月內(nèi)仍將面臨壓力。由于該公司將現(xiàn)金資源用于償還債務，可用現(xiàn)金將被大量消耗。盡管在過去12-16個月里該公司致力于去杠桿，但情況依然如此。綠地控股集團無限制現(xiàn)金/短期債務的比率從2020年的0.8倍下降至2021年的0.6倍，并進一步降至2022年3月底的0.5倍。因此，標普修改了對該公司流動性的評估，將其從稍有不足調(diào)整為疲軟。
由于綠地控股集團融資渠道有限，該公司將需要依賴房地產(chǎn)銷售、資產(chǎn)處置和在岸銀行貸款再融資所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，以滿足到期短期債務。標普預計，綠地控股集團的銷售額在未來12個月內(nèi)將保持低迷，資產(chǎn)處置和境內(nèi)再融資發(fā)生任何延遲都可能進一步影響流動性。
標普分析，綠地控股集團的經(jīng)營現(xiàn)金流（付息后）將在2022年達到400-450億元，較2021年的620億元同比下降27%-35%。也就是說，標普預計2022年和2023年的土地收購支出也將保持在每年30-40億元水平，而2021年為412億元。
標普認為，支持綠地控股集團償付即將到期離岸債券的可用現(xiàn)金有限。在今年3月和4月該公司償還了總計6億美元（折合40億元人民幣）票據(jù)后，該公司在未來12個月仍有24億美元（折合164億元人民幣）離岸債務到期。截至2022年3月底，該部分金額占該公司短期債務的18%。
觀點新媒體獲悉，數(shù)據(jù)顯示，截至去年末，綠地存續(xù)12筆存量美元債，共計近40億美金。
“下半年6、9、11、12四個月份都有境外債到期，明年后年也有債券到期，公司有能力兌付后面的債券，現(xiàn)在是流動性問題?！本G地管理層如此表示。
綠地管理層表示，2020年8月到現(xiàn)在，綠地控股有息負債下降1600多億，目前公司計劃足夠優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)安排來償債，計劃3年出售2000億資產(chǎn)，每年500億-700億，包含自持商業(yè)、辦公樓和酒店等。
“一季度談的交易本來預計將在4月份交割，但目前因為疫情因素，無法確認交割時間。”
疫情防控期間，資產(chǎn)處置面臨執(zhí)行風險。顯然，2022年3月以來的上海疫情，對綠地控股出售計劃產(chǎn)生一定不利影響，而資產(chǎn)處置發(fā)生任何延遲都可能削弱償還即將到期債務的能力。
就在5月，綠地集團發(fā)布消息稱，綠地紐約太平洋公園項目中兩棟公租公寓樓順利出售，合同總金額為3.15億美元，該資金用于償還項目海外開發(fā)貸及自身運營。
綠地控股稱，因開發(fā)貸1.8億美元，且公司僅擁有70%股權(quán)，再加上扣除傭金款項，回到香港的資金剩下5000萬美金，不足以覆蓋償還金額。
同時，綠地紐約太平洋公園項目另一金額為1.5億美元的物業(yè)大單近期已完成簽約，而綠地洛杉磯大都會項目等相關物業(yè)也正在推進銷售、強化運營。
觀點新媒體獲悉，綠地控股仍在加快海外業(yè)務輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，包括“去化、減量、處置、變現(xiàn)”等核心工作的推進，已推動多個海外項目竣工交付并回款，2021年累計回籠資金超過37億元。
2021年，綠地降負債其實已有一定成效。年報顯示，2021年壓降有息負債812億元，自“三條紅線”政策出臺以來累計壓降有息負債1476億元。
數(shù)據(jù)顯示，截至2021年末，綠地有息負債余額下降至約2406億元，較年初下降了812億元。其中，房地產(chǎn)業(yè)有息負債余額降至1567億元，占比65%。
與此同時，2021年綠地實現(xiàn)了“三道紅線”中的現(xiàn)金短債比、凈負債率兩項指標轉(zhuǎn)綠，成功降為“黃檔”房企。
不過，受行業(yè)下行及疫情影響，綠地控股去年及今年一季度業(yè)績出現(xiàn)較大幅度下滑。年報顯示，綠地控股去年實現(xiàn)營業(yè)收入5443億元，同比增長19%；歸母凈利潤約61.79億元，同比減少58.8%；扣非凈利潤56.55億元，同比減少60.62%。
去年，綠地將自己所處的行業(yè)從房地產(chǎn)開發(fā)改成了基建。分行業(yè)來看，綠地控股去年來自房地產(chǎn)及相關產(chǎn)業(yè)營收為2049.54億元，增幅為5.2%，占總營收比例進一步降至37.7%；建筑及相關產(chǎn)業(yè)貢獻的營收同比增加33.4%至3114.24億元，占總營收比重則提升至57.2%
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“觀點”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
