我們做保理業(yè)務(wù)的時(shí)候，很多交易對(duì)手會(huì)把保理融資的稅籌功能當(dāng)成很敏感的事項(xiàng)來看待，其實(shí)不然，更現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)地說，保理的融資以及稅籌的效果本身是市場(chǎng)交易的結(jié)果，因此具備商業(yè)邏輯的基礎(chǔ)。

在具體的交易場(chǎng)景中，假設(shè)開發(fā)商某一項(xiàng)目的總包工程造價(jià)是1億，開發(fā)商在工程邀標(biāo)或簽訂總包協(xié)議時(shí)明確工程款需以其開具的商業(yè)承兌匯票的方式進(jìn)行支付，假如總包方取得商票后尋找保理公司取得融資款的成本是年化10%，該10%的融資費(fèi)用最后又轉(zhuǎn)嫁到開發(fā)商頭上的情況下，總包價(jià)款增加至1.1億（可通過總包協(xié)議或補(bǔ)充協(xié)議具體約定），由此至少可以有以下幾個(gè)效果：

1. 開發(fā)商開具商票給總包單位或材料供應(yīng)商以及總包單位或材料供應(yīng)商尋找保理公司融資并不會(huì)影響開發(fā)商的有息負(fù)債，也即不影響“三道紅線”（剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍）。

2. 開發(fā)商在會(huì)計(jì)處理上，是將應(yīng)付賬款（經(jīng)營性負(fù)債）的對(duì)象從總包單位或材料供應(yīng)商變更為保理機(jī)構(gòu)等，其中總包單位或材料供應(yīng)商通過保理融資的利息或財(cái)務(wù)費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁回開發(fā)商，該部分利息或融資費(fèi)用最終通過總包價(jià)格的調(diào)增或補(bǔ)充協(xié)議等形式做入建安成本。

3. 開發(fā)商就上述保理融資的利息或財(cái)務(wù)費(fèi)用轉(zhuǎn)為建安成本處理后，總包單位或材料供應(yīng)商開具工程發(fā)票或材料銷售發(fā)票給開發(fā)商，開發(fā)商可用于增值稅層面的進(jìn)項(xiàng)抵扣，企業(yè)所得稅層面的稅前扣除以及土地增值稅層面的扣除（另外可加計(jì)20%的扣除）。

4. 開發(fā)商通過商票的方式支付工程款或材料款的方式在部分龍頭房企的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)中操作地非常廣泛，比如直接招標(biāo)時(shí)就確認(rèn)付款方式為開發(fā)商的商票，施工企業(yè)報(bào)價(jià)中就包含了商票的資金成本。從項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的角度來說，一個(gè)項(xiàng)目從前期開工建設(shè)到半年后開盤收款，假設(shè)一年以后開發(fā)商才兌付商票款項(xiàng)，則資金峰值很低，也即項(xiàng)目既賺了收益，更賺了現(xiàn)金流，而且在稅務(wù)層面還賺取了額外的利潤。

根據(jù)上文提及的業(yè)務(wù)邏輯，我們保理公司向總包單位或材料供應(yīng)商提供保理融資，總包單位或材料供應(yīng)商保理融資費(fèi)用（或利息）轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商承擔(dān)，開發(fā)商將其計(jì)入承包或購銷合同的價(jià)款，比如通過簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式調(diào)增合同價(jià)款。因融資費(fèi)用與建安成本在稅前扣除的效果上有天壤之別，以下就根據(jù)我們的保理業(yè)務(wù)開展經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行詳細(xì)說明。

1. 基本要素

2. 投資架構(gòu)及說明

（1）施工方或材料供應(yīng)商將其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理；

（2）保理公司向施工方、材料供應(yīng)商放款，并與銀行簽署《再保理合同》，向銀行轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款；

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向銀行進(jìn)行書面確認(rèn)，并按期還款；

（4）開發(fā)商集團(tuán)公司進(jìn)行差額補(bǔ)足。

1. 基本情況

證券公司或其基金子公司作為管理人設(shè)立資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資人通過資管計(jì)劃投資應(yīng)收賬款，即上游供應(yīng)商（債權(quán)人）對(duì)核心企業(yè)XX地產(chǎn)及其下屬公司（債務(wù)人）享有的應(yīng)收賬款債權(quán)。應(yīng)收賬款資產(chǎn)包括供應(yīng)商因向核心企業(yè)及其下屬公司提供境內(nèi)貨物買賣/服務(wù)貿(mào)易或境內(nèi)工程承包/分包服務(wù)等而對(duì)核心企業(yè)及其下屬公司享有未到期應(yīng)收賬款債權(quán)。

2. 基本要素

3. 投資架構(gòu)及說明

（1）施工方或材料供應(yīng)商將其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓給西政保理；

（2）西政保理向施工方、材料供應(yīng)商放款，并將該應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給XX資管計(jì)劃；

（3）投資者認(rèn)購資管計(jì)劃份額；

（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目公司就應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜向XX資管計(jì)劃進(jìn)行書面確認(rèn)，并按期還款；

（5）開發(fā)商集團(tuán)公司進(jìn)行差額補(bǔ)足。

根據(jù)前文對(duì)保理業(yè)務(wù)的介紹，不管是哪一種保理業(yè)務(wù)模式，假設(shè)保理公司在收購各總/分包商或材料供應(yīng)商對(duì)開發(fā)商的應(yīng)收賬款時(shí)均按90%的折扣率實(shí)際付款，則剩下10%的保理費(fèi)用由開發(fā)商補(bǔ)貼給總/分包商或材料供應(yīng)商。在具體操作上，開發(fā)商可就保理費(fèi)用事宜與總/分包商或材料供應(yīng)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議以調(diào)增造價(jià)，其中所有保理費(fèi)隨后均以工程費(fèi)、工程管理費(fèi)、材料費(fèi)等名義入開發(fā)商的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，總/分包商或材料供應(yīng)商向開發(fā)商提供的發(fā)票也均須為工程施工或材料購銷的增值稅發(fā)票。另外，開發(fā)商的成本部和財(cái)務(wù)部/融資部需就保理融資所涉折價(jià)款（保理費(fèi)用）共同進(jìn)行確認(rèn)，并通知供應(yīng)商開具相應(yīng)金額發(fā)票（比如工程款增值稅發(fā)票）。

舉個(gè)簡單的例子，假設(shè)總包單位將應(yīng)收賬款10000萬轉(zhuǎn)讓給保理公司，保理公司按90%的折扣率給予保理付款，總包單位實(shí)收9000萬，其中總包單位開立工程款增值稅發(fā)票的稅點(diǎn)為9%（如為工程管理費(fèi)則稅點(diǎn)為6%），則總包單位開給開發(fā)商相應(yīng)工程款增值稅發(fā)票金額共計(jì)為1000+1000*9%=1090萬元（也即保理款折扣部分以及開票所涉稅金均轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商承擔(dān)）。

在總包單位或材料供應(yīng)商取得開發(fā)商對(duì)其開立的商票并用商票尋找保理公司取得融資款后，按前文提及的保理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商承擔(dān)的邏輯，該轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商的費(fèi)用可能通過兩種方式來處理。第一種是總包單位或材料供應(yīng)商的保理費(fèi)用因本身屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用或融資利息的性質(zhì)，因此轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商后由開發(fā)商承擔(dān)并支付該融資利息；第二種是將總包單位或材料供應(yīng)商的保理費(fèi)用支出直接作為總包或材料購銷的新增價(jià)款，也即開發(fā)商提供的發(fā)包或采購價(jià)款中直接包含因商票支付引起的總包單位或材料供應(yīng)商的新增合同價(jià)款。保理費(fèi)用按總包工程款或材料款轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商承擔(dān)后直接進(jìn)入項(xiàng)目的開發(fā)成本，此時(shí)開發(fā)商支付的財(cái)務(wù)費(fèi)用和開發(fā)成本的稅前扣除差異就變得非常明顯。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）中相關(guān)規(guī)定，增值稅一般納稅人接受貸款服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中扣除，同時(shí)接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投融資顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等費(fèi)用，其進(jìn)項(xiàng)稅額也不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

在總包單位或材料供應(yīng)商尋求保理融資的操作中，交易邏輯是總包單位或材料供應(yīng)商向保理公司支付保理費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用），然后開發(fā)商向總包單位或材料供應(yīng)商補(bǔ)償該保理費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用），因此開發(fā)商就間接承擔(dān)的因貸款服務(wù)產(chǎn)生的支出在增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣層面存在一定的扣除障礙。

同增值稅層面進(jìn)項(xiàng)抵扣面臨的問題一樣，在總包單位或材料供應(yīng)商以保理費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用或融資利息）名義轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商承擔(dān)的背景下，因保理費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用或融資利息）的支出屬于非金融機(jī)構(gòu)的貸款服務(wù)支出，因此對(duì)于開發(fā)商來說在土增稅前的扣除如同雞肋。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：……（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的５％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定?！?/p>

根據(jù)上述規(guī)定，開發(fā)商（項(xiàng)目公司）就其實(shí)際承擔(dān)的保理費(fèi)用以及其他非金融機(jī)構(gòu)的利息加上銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用（三者共同組成房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）在土增稅前扣除時(shí)基本是按照取得土地使用權(quán)所支付的金額（主要為土地成本）和房地產(chǎn)開發(fā)成本（主要為建安成本）的10%計(jì)算扣除，因此開發(fā)商實(shí)際承擔(dān)保理費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用或融資利息）在土增稅前扣除的角度來說似乎沒有什么實(shí)質(zhì)意義。

根據(jù)前文的分析，當(dāng)總包單位或材料供應(yīng)商需承擔(dān)的保理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商并以調(diào)整工程款或材料款的方式進(jìn)行處理時(shí)，調(diào)增款項(xiàng)直接進(jìn)入開發(fā)商的建安成本，開發(fā)商可正常做增值稅層面的進(jìn)項(xiàng)抵扣，土增稅前亦可正?？鄢?，并加計(jì)20%的扣除，在此不再贅述。