丁祖昱評樓市 
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作者：編輯部
世界萬物都處于聯(lián)系之中，產業(yè)發(fā)展更是如此。
疫情防控政策下，各大工廠、園區(qū)、產業(yè)鏈停下瘋狂轉動的齒輪，以上海為中心的長三角眾多城市不得不面臨產業(yè)鏈和供應鏈的巨大挑戰(zhàn)。
產業(yè)園區(qū)與整個經濟發(fā)展正相關，受疫情影響，園區(qū)的商務談判和項目審批都明顯放緩，一些正在施工的項目也不得不中斷。運營上，企業(yè)的租金交付率將會降低。企業(yè)經營壓力增大，疫情后對于園區(qū)免租的要求提升，退租的情況也會增加。
“疫中探市”系列之六“產城篇”，克而瑞產城發(fā)展部攜手多位在產業(yè)地產領域的重量級嘉賓，共同探討了疫情對宏觀經濟、產業(yè)發(fā)展的影響，以及疫情常態(tài)下產業(yè)園區(qū)所面臨的諸多挑戰(zhàn)。當疫情對企業(yè)和園區(qū)的行為方式、組織方式及行業(yè)信心產生巨大影響后，我們該如何重整信心，為疫情后企業(yè)與園區(qū)的發(fā)展積蓄力量？
2022年疫情來襲，上海首當其沖。
從經濟數(shù)據(jù)看，2021年，上海GDP達4.32萬億，深圳GDP 達3.06萬億，上海是深圳的1.4倍；2022年一季度，上海GDP總量占全國總量的3.7%，二產增加值占全國總量的2.2%，三產增加值占全國總量的5%；上海證券交易所股票總市值居全球第3，是深交所的1.3倍。
從港口看，上海港集裝箱吞吐量連續(xù)12年蟬聯(lián)世界第一，2021年，上海港集裝箱吞吐量突破4700萬標準箱，占全國總吞吐量近17%，全國約1/3的進口汽車、鉆石、葡萄酒、乳品，約1/2的進口化妝品、醫(yī)藥品、醫(yī)療器械，超過60%的進口服飾，70%以上的進口手表等，經由上?？诎掇D發(fā)。
以2021年上海工業(yè)細分領域營業(yè)收入占全國比重來衡量上海在國內產業(yè)鏈中的位置來看，金地威新產業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，營業(yè)收入占全國比重超過5%的有7大細分領域，分別是設備修理、汽車制造、煙草制品、通用設備、交通運輸設備、儀器儀表和專用設備。這7大領域營業(yè)收入占上海全部工業(yè)營收比重的23.7%。
在上海靜態(tài)管控的防疫政策下，這些領域中的許多中間環(huán)節(jié)生產受到極大制約，對整體產業(yè)鏈的正常運轉造成嚴重影響。
“2022市場信心調研”結果顯示，疫情加重企業(yè)生存壓力，61%的企業(yè)用戶認為2022年總體經濟和市場走勢不樂觀或者比較不樂觀，占比最高，其次為開發(fā)商與運營商，有34%認為比較不樂觀，25%認為不樂觀，合計占59%。
2021年中國汽車總生產量中，上海占11%。 金地威新產業(yè)研究院院長，原上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司總經理葛培健表示，在汽車零部件方面，全球前十大零部件集團有9家的中國總部駐扎在上海，上海及其周邊不僅存在大量關鍵零部件供應商，還聚集了研發(fā)/生產/銷售等產業(yè)全鏈條，此次上海疫情對全國汽車供應鏈的沖擊較大，產業(yè)外溢的可能性不容忽視。
集成電路產業(yè)同樣如此。上海集成電路產業(yè)已形成了集設計、制造、封測、材料、裝備及其他配套和服務于一體的完整產業(yè)鏈，是國內集成電路產業(yè)鏈最為完整、產業(yè)結構最均衡的城市。如果疫情持續(xù)，物流及集成電路面板/整機/半導體材料供應短缺也必然會讓行業(yè)蒙上“缺芯”的陰霾。
2022年4月16日，上海市經信委出臺“白名單”，準許666家企業(yè)重新開工。從企業(yè)名單來看，產業(yè)覆蓋集成電路、汽車制造、裝備制造、生物醫(yī)藥等重點行業(yè)。
名單中數(shù)量最多的是汽車及配套企業(yè)，占比37%；醫(yī)療衛(wèi)生企業(yè)占比29%，排名第三的是半導體行業(yè)，占比13%。此外，鋼鐵、化工、裝備制造、電力電氣、食品等行業(yè)也有相當數(shù)量企業(yè)進入白名單。
根據(jù)上海市經信委主任在新聞發(fā)布會上公布的數(shù)據(jù)，上海全市9000多家規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)中，已復工4400多家，占比接近50%。但中小企業(yè)復工復產率還偏低，餐飲、文娛及維修、檢測、物流等生產性服務領域受疫情影響很大。據(jù)調查，全市“專精特新”中小企業(yè)中，通過線下或線上方式維持生產經營的約占65%，其中，線下封閉生產的僅占15%。
如果以截至2021年12月20日上海企業(yè)累計達267.24萬戶的數(shù)量計，已復工復產的比例可能更低。
據(jù)清華大學、北京大學聯(lián)合開展了對995家中小企業(yè)受新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響的情況及訴求的問卷調查顯示：超過三分之二的被調查企業(yè)現(xiàn)金流撐不過2個月，85%的企業(yè)撐不過3個月。
近三成受訪企業(yè)表示疫情對營業(yè)收入的影響將在50%以上。近半數(shù)企業(yè)表示今年營收至少下降20%。疫情過后，中小企業(yè)需要相當長一段時間療傷，地方經濟貢獻必將受到影響。
產業(yè)園區(qū)是區(qū)域經濟發(fā)展重要承載地。金地威新產業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年，上海市產業(yè)園區(qū)的經濟總量預計超過12.5萬億元，同比增長20%以上。經濟總量五年里增長了近1倍；完成規(guī)上工業(yè)產值超3.1萬億元，占全市規(guī)上工業(yè)總產值的80%以上；實現(xiàn)規(guī)上工業(yè)企業(yè)利潤總額近2642億元，占全市規(guī)上工業(yè)企業(yè)利潤的84%；
上海總面積近170平方公里的40個特色產業(yè)園區(qū)，全年預計實現(xiàn)營業(yè)收入1.8萬億元，工業(yè)總產值超9000億元。全市2.6%的土地面積占比創(chuàng)造了約23%的工業(yè)產值。
同時，產業(yè)園區(qū)也是科技創(chuàng)新型企業(yè)聚集地。上海45.5%的獨角獸企業(yè)、58.3%的潛在獨角獸企業(yè)的“落腳點”選擇在各類產業(yè)園區(qū)。產業(yè)園區(qū)比單純的辦公樓和商業(yè)綜合體更適合成長性、科技型、創(chuàng)新型企業(yè)生存發(fā)展。
疫情下，產業(yè)園區(qū)出現(xiàn)了大廠吃緊、中小微茍活、外企謀撤的現(xiàn)象。
如臺積電，在松江郊區(qū)有一家大型半導體工廠，主要負責8寸晶圓代工，其重要性與南京廠以及正在規(guī)劃中的美國亞利桑那州廠一樣重要，是全球布局至關重要的一環(huán)，目前部分員工居家辦公，部分員工則實行了廠房和宿舍“兩點一線”的閉環(huán)管理；新昇半導體也在“封控”前夕匆忙組織了近400人的隊伍，在3月28日凌晨進入公司，維系了工廠生產所需的基本人力。
私營企業(yè)中某家為汽車整車廠商提供工藝裝備、智能信息裝備的企業(yè)，在嘉定和浦東有兩個工廠，嘉定工廠從3月14日開始閉廠生產，浦東工廠從3月21日開始閉廠生產。
原先工廠采用的是兩班倒模式，閉廠期間留了一班人，相當于產能利用率為50%。當時儲備的鋼材、輔料（比如潤滑油、冷卻液、導軌油、刀具等）庫存有1個月，這些材料在生產過程中是有一定損耗的，如今損耗完了，面臨得不到補充的困境。
外資方面，疫情期間，日本領事館致上海市政府的信，提出了在滬11000名企業(yè)的困境，以及表達了對撤資潮有可能發(fā)生的擔憂。
越南出口產品上不僅與蘇州形成強烈的競爭形態(tài)，同時疊加的復工問題，很可能促使電子信息供應鏈上的外企轉向越南。
上海日本工商俱樂部調查顯示，日企開工率在30%以下的占比超九成。歐盟中國商會調查顯示，23%的企業(yè)考慮將中國的投資轉移到其他國家。德國商會稱45%的企業(yè)計劃將位于上海的總部遷移往新加坡。
疫情爆發(fā)至今對企業(yè)的影響非常明顯，從園區(qū)產品配置來看，疫情下三大領域成為重點關注：
一是辦公物業(yè)傳統(tǒng)中央空調的消殺和新風系統(tǒng)運作。健康已經成為了園區(qū)從設計到建造到運營的一個重要考量。包括像整個園區(qū)的規(guī)劃、單體的設計、空調和新風垂直交通、商業(yè)配套等等，都需要做進一步的改進和提升。
二是園區(qū)優(yōu)質運營成為企業(yè)必選項，疫情考驗著園區(qū)的和服務的效率和專業(yè)程度。如協(xié)助園區(qū)企業(yè)推進復工復產審批及政策申報；以園區(qū)為單位建立與政府對接的“專用通道”，解決企業(yè)復工復產后的餐飲、住宿、通行證、核酸檢測服務等問題。
三是視頻會議室成為園區(qū)剛需，包括更快的網(wǎng)絡，更好的音頻攝像硬件。疫情對傳統(tǒng)產業(yè)產業(yè)鏈和供應鏈的沖擊很大，同時也讓我們看到了諸多新興產業(yè)迸發(fā)光彩，包括像新一代信息技術、人工智能、線上的辦公會議、無人配送、線上教育遠程醫(yī)療等等。
未來園區(qū)運營的數(shù)字化進程將會進一步加快，這次疫情使得企業(yè)進一步增強了在智慧園區(qū)方面投入的決心。未來會對新建的項目加大硬件的基礎設施的投入和軟性的服務，對已建成的項目不斷升級改造持續(xù)增強線上運營服務。
相較于階段性的防疫，疫情真正對于企業(yè)的影響，更多是深層次的行為方式、組織方式以及企業(yè)信心。目前企業(yè)對辦公產品的選擇，對于規(guī)模排場、品質情調的需求大幅減弱，當下追求的是快速交付，以及遇到困難時的及時止損。
從產品配置來看，智能化園區(qū)以及客戶的精細化管理，未來的價值非常明顯。從運營的角度來看，應該做減法，把精力、時間和資源聚焦在一個點上才能做出差異化和價值，只有創(chuàng)造了獨特的價值，才能從客戶上換回對應的回報。
隨著國家產業(yè)升級，新興產業(yè)不斷發(fā)展，產業(yè)地產行業(yè)未來的成長空間還是巨大的。如果REITs能夠成熟，將會讓整個行業(yè)的商業(yè)邏輯和市場局面發(fā)生重大變化，我們也期待政府的政策能夠早日落地。
疫情期間，上海出臺了《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》，給予了退稅減稅、降費讓利、房租減免、財政補貼等宏觀上的幫助。對于企業(yè)和園區(qū)來說，打鐵還需自身強，需在本次疫情中思考未來的發(fā)展方向，為疫情結束后企業(yè)和園區(qū)的發(fā)展積蓄力量。
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