西政財(cái)富 
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作者：西政財(cái)富
一、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議緊密?chē)@穩(wěn)增長(zhǎng)而展開(kāi)，透露出迫切的穩(wěn)增長(zhǎng)意圖；央行貨幣政策委員會(huì)第一季度會(huì)議，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)
2022年3月29日李克強(qiáng)總理主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議指出，要抓緊落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神和《政府工作報(bào)告》舉措，堅(jiān)定信心，咬定全年發(fā)展目標(biāo)不放松，把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置，統(tǒng)籌穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、推改革，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的政策早出快出，不出不利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的措施，制定應(yīng)對(duì)可能遇到更大不確定性的預(yù)案……用好政府債券擴(kuò)大有效投資，是帶動(dòng)消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需、促就業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要舉措。按照保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定原則，今年新增地方政府專(zhuān)項(xiàng)債3.65萬(wàn)億元……
民生證券研究表示，第一，當(dāng)前宏觀形勢(shì)為國(guó)內(nèi)外壓力較大且不確定性較強(qiáng)?！爱?dāng)前國(guó)際形勢(shì)更趨復(fù)雜嚴(yán)峻，國(guó)內(nèi)發(fā)展面臨新挑戰(zhàn)，經(jīng)濟(jì)下行壓力進(jìn)一步加大”。第二，穩(wěn)增長(zhǎng)是當(dāng)下最重要也是毫無(wú)爭(zhēng)議的政策主線?！耙Ф繕?biāo)不放松，把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出的位置”。第三，政策取向上宜寬不宜緊?！安怀霾焕诜€(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的措施”。第四，需警惕未來(lái)不確定性。“制定今年宏觀政策時(shí)，對(duì)國(guó)內(nèi)外環(huán)境很多變化已有前瞻考慮”，“制定應(yīng)對(duì)可能遇到更大不確定性的預(yù)案”。除此之外，本次國(guó)常會(huì)還圍繞擴(kuò)大內(nèi)需和穩(wěn)定就業(yè)主題，論述了未來(lái)專(zhuān)項(xiàng)債發(fā)行使用、減稅降費(fèi)、水利基建。這次國(guó)常會(huì)緊密?chē)@穩(wěn)增長(zhǎng)而展開(kāi)，透露出迫切的穩(wěn)增長(zhǎng)意圖。
央行貨幣政策委員會(huì)2022年第一季度（總第96次）例會(huì)近日在京召開(kāi)，會(huì)議指出……維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展和良性循環(huán)。推進(jìn)金融高水平雙向開(kāi)放，提高開(kāi)放條件下經(jīng)濟(jì)金融管理能力和防控風(fēng)險(xiǎn)能力……
二、2022年3月房企銷(xiāo)售表現(xiàn)繼續(xù)惡化，連續(xù)8個(gè)月大幅下降；百?gòu)?qiáng)銷(xiāo)售額同比下降52.6%；廈門(mén)完成首輪集中供地，國(guó)央企摘地積極；南京、杭州等公布供地計(jì)劃
2022年3月31日，克而瑞發(fā)布2022年3月房地產(chǎn)公司銷(xiāo)售排行。由于需求低迷、疫情反復(fù)，3月小陽(yáng)春未至，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售進(jìn)一步承壓。單月銷(xiāo)售額5795億元，同比下降52.6%，銷(xiāo)售面積3637萬(wàn)平米，同比下降57.2%，降幅較2月擴(kuò)大6.1個(gè)、14.6個(gè)百分點(diǎn)。受此影響，一季度百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售額、銷(xiāo)售面積累計(jì)降幅擴(kuò)大至47.1%、49.1%。
對(duì)此，申萬(wàn)宏源研究表示，2022年3月房企銷(xiāo)售表現(xiàn)繼續(xù)惡化、并連續(xù)8個(gè)月大幅下降，歷史上較為罕見(jiàn)，主要源于：（1）經(jīng)濟(jì)走弱背景下收入預(yù)期下降導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力下降；（2）資金緊張導(dǎo)致房企降價(jià)以及市場(chǎng)預(yù)期悲觀；（3）近期新冠疫情反復(fù)也限制了銷(xiāo)售的恢復(fù)；（4）2022年上半年銷(xiāo)售依然處于高基數(shù)階段；（5）房地產(chǎn)稅試點(diǎn)預(yù)期導(dǎo)致市場(chǎng)觀望情緒加大。
3月24日，廈門(mén)完成本年第一批土地集中供應(yīng)，共推出10宗涉宅地塊，1宗流拍，9宗成交，成交建面61萬(wàn)平方米，成交總金額154億元。樓面價(jià)、流拍率環(huán)比下降。成交樓面均價(jià)為25145元/㎡，較21年第三批次環(huán)比下降7%。3塊底價(jià)成交，4塊溢價(jià)成交，2塊封頂成交，平均溢價(jià)率7%，較21年第三批次上升4個(gè)百分點(diǎn)；流拍率10%，較21年第三批次下降40個(gè)百分點(diǎn)。本次土拍國(guó)央企摘地積極。國(guó)央企共摘7宗地塊，民企投摘得2宗。此外，南京、杭州、寧波、天津等均公布了首批集中供地計(jì)劃。
三、3月按揭利率持續(xù)下行，主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%；各地因城施策，房地產(chǎn)政策持續(xù)邊際變化
根據(jù)貝殼研究院2022年3月監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個(gè)、15個(gè)基點(diǎn)。國(guó)金證券研究表示，（1）百城房貸利率持續(xù)下降，2022年3月百城首套房貸利率5.34%，環(huán)比下降13BP，創(chuàng)2019年以來(lái)的最大降幅，百城二套房利率5.60%，環(huán)比下降15BP；放款周期提速，2022年3月百城平均放款周期34天，環(huán)比下降4天。（2）蘇州、南京、襄陽(yáng)、十堰等不同能級(jí)城市房貸利率均有下調(diào)，其中蘇州首套房利率降低至4.6-4.7%，與5年期及以上LPR利率基本一致，襄陽(yáng)、十堰房貸利率下調(diào)40-45BP，房貸利率的下調(diào)，有利于刺激購(gòu)房需求的釋放。
各地因城施策，房地產(chǎn)政策持續(xù)邊際變化。根據(jù)興業(yè)證券總結(jié)：（1）哈爾濱：住建局公告擬廢止2018年出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控通知，其中主城區(qū)6區(qū)商品房限售3年政策同步取消；（2）東莞：4月起，獲預(yù)售許可樓盤(pán)，樓棟確權(quán)后可直接變現(xiàn)售，可申請(qǐng)解除預(yù)售資金監(jiān)管；（3）南寧、北海下調(diào)房貸首付比例，首套房最低降至20%；（4）廣東銀保監(jiān)局召開(kāi)新市民金融服務(wù)情況調(diào)研座談會(huì)。會(huì)議中省銀保監(jiān)局轄內(nèi)12家銀行保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人表示，近期會(huì)持續(xù)優(yōu)化新市民金融服務(wù)，有效滿足新市民合理購(gòu)房信貸需求。此外，福州不動(dòng)產(chǎn)交易中心表示，針對(duì)非五城區(qū)戶籍家庭（包括港澳臺(tái)）在福州五城區(qū)購(gòu)房，無(wú)需提供近2年內(nèi)滿12個(gè)月醫(yī)社?；蚣{稅證明或落戶，即可購(gòu)買(mǎi)一套福州五城區(qū)144平方米以下的普通住宅，購(gòu)買(mǎi)后該房屋仍受限售政策影響。
四、據(jù)悉窗口指導(dǎo)要求：房地產(chǎn)信托集中度，不超過(guò)主動(dòng)管理規(guī)模的40％；信貸資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托“不得新增，存量壓降”
根據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，有信托公司近日收到監(jiān)管窗口指導(dǎo)，非標(biāo)融資控制任一時(shí)點(diǎn)余額不超過(guò)年初余額；控制房地產(chǎn)信托集中度不超過(guò)主動(dòng)管理信托規(guī)模的40%。另?yè)?jù)媒體報(bào)道，有信托公司收到關(guān)于信貸資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托“不得新增，存量壓降”的窗口指導(dǎo)。即要求不得新增以銀行信貸資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，存量此類(lèi)業(yè)務(wù)需按照金融同業(yè)通道業(yè)務(wù)逐步壓降清理。
對(duì)于房地產(chǎn)信托額度的劃定，我們財(cái)富中心認(rèn)為，此次實(shí)際上對(duì)房地產(chǎn)信托額度的劃定依據(jù)進(jìn)行調(diào)整，以往壓降調(diào)整的口徑按年壓降20%，逐年壓降，直至清零。目前的口徑則是根據(jù)各家信托公司的主動(dòng)管理規(guī)模為基數(shù)，不超過(guò)主動(dòng)管理規(guī)模的40%，對(duì)此，若做大主動(dòng)管理規(guī)模，間接也能增加房地產(chǎn)投放額度。因此，對(duì)于已經(jīng)超過(guò)該40%紅線標(biāo)準(zhǔn)的信托公司存在短期內(nèi)無(wú)法新增（除非再增加其他主動(dòng)管理的規(guī)模）；對(duì)于尚未超過(guò)該紅線指標(biāo)的信托公司則做大主動(dòng)規(guī)模的同時(shí)，尚有房地產(chǎn)投放額度可以使用。從整體看來(lái)，除個(gè)別信托公司外，大部分信托公司房地產(chǎn)信托占比尚未到達(dá)上述40%的紅線要求。
上海信托圈在其文章中披露的數(shù)據(jù)顯示，“根據(jù)68家信托公司2020年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，可查到年報(bào)數(shù)據(jù)的60家信托公司披露了信托資產(chǎn)中投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)模及占比。從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，部分信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在資產(chǎn)分布中的占比接近50%，多數(shù)信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比主要集中在30%以內(nèi)。其中，2020年末房地產(chǎn)信托在信托資產(chǎn)分布中占比最高的10家信托公司分別是：杭州工商信托（62.14%）、萬(wàn)向信托（58.10%）、愛(ài)建信托（43.53%）、中誠(chéng)信托（39.42%）、北京信托（38.20%）、中建投信托（35.72%）、華宸信托（34.71%）、安信信托（34.37%）、長(zhǎng)城信托（31.44%）、陸家嘴信托（27.11%）”。
五、城投美元債市場(chǎng)熱度漸漲，備用信用證模式發(fā)行占比呈增長(zhǎng)趨勢(shì)；浙江、江蘇和山東發(fā)行規(guī)模、發(fā)行單數(shù)處于前列
根據(jù)東方證券的研究表示，近一年城投美元債整體發(fā)行熱度較高，參與發(fā)行的城投平臺(tái)主要以境內(nèi)中低等級(jí)主體為主。從發(fā)行結(jié)構(gòu)來(lái)看，備用信用證模式發(fā)行占比呈增長(zhǎng)趨勢(shì)。采用備證模式的城投美元債多數(shù)為無(wú)國(guó)際評(píng)級(jí)，主要借用銀行資質(zhì)備證發(fā)行；此類(lèi)城投平臺(tái)區(qū)域集中較為顯著，江蘇、浙江和山東備證美元債發(fā)行規(guī)模和支數(shù)居于前列，遠(yuǎn)超其他省份。從區(qū)域分布來(lái)看，浙江、江蘇和山東三省無(wú)論是發(fā)行規(guī)模還是發(fā)行單數(shù)都處于前列，2021年至今發(fā)行規(guī)模在50億美元以上；其中浙江和江蘇主要以區(qū)縣及園區(qū)類(lèi)平臺(tái)發(fā)行為主，而山東省從省級(jí)到區(qū)縣或園區(qū)類(lèi)發(fā)行單數(shù)較為均衡。融資成本方面，美元債票息分化，低至2%以內(nèi)，高至9%以上，主要分布在2%-4%之間。境內(nèi)外票息差呈現(xiàn)差異化，備證結(jié)構(gòu)可顯著降低融資人發(fā)行成本。
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