作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

代建在投資人眼里，可謂是非常好的一種拿地合作模式，不少公司將代建定義為低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目。因?yàn)榇?xiàng)目大多是零自有資金投入，或者是極少的資金投入，對(duì)于房企來說風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但是這并不意味著代建就完全沒風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上搞代建的風(fēng)險(xiǎn)還是挺大的，搞不好甚至?xí)胺嚒薄?/p>

最近，跟圈內(nèi)一位投資總（簡稱老李）聊起他經(jīng)手的一個(gè)代建項(xiàng)目，他本人表示一肚子苦水，皮都要脫了三層。

老李所在的公司，是一家擅長搞代建的房企，在2020年上半年的時(shí)候，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)介紹了位于本省某三線城市的一個(gè)代建項(xiàng)目。項(xiàng)目商業(yè)比例為60%，住宅只有40%，因?yàn)轫?xiàng)目方是本地小房企，資金能力有限，項(xiàng)目公司還有一定的負(fù)債，故而尋求代建方墊資代建。但是住宅部分大部已經(jīng)銷售，工程已經(jīng)停工了半年。

考慮到項(xiàng)目商業(yè)體量大，而且有一定的負(fù)債，老李建議公司以純代建的形式參與這個(gè)項(xiàng)目合作，項(xiàng)目所需的借款，由老李找某信托機(jī)構(gòu)提供，但是老李的公司需要進(jìn)行信用背書，承擔(dān)連帶責(zé)任，同時(shí)老李公司收取融資款的3.5%作為擔(dān)保費(fèi)。

代建協(xié)議簽訂后，融資進(jìn)入一切都很順利，直到項(xiàng)目的商業(yè)開售，問題開始暴露出來。因?yàn)樯虡I(yè)和公寓的產(chǎn)品和定價(jià)問題（這個(gè)關(guān)鍵事項(xiàng)，在代建協(xié)議里約定由項(xiàng)目方?jīng)Q定），項(xiàng)目方一直不肯妥協(xié)，老李做了多次工作都無功而返。就這樣扯皮，耽誤了半年時(shí)間，很快就到了歸還第一筆融資款的最后截止期限。因?yàn)轫?xiàng)目沒有銷售回款，自然也就沒有現(xiàn)金流用于支付貸款，項(xiàng)目方本身除了這個(gè)項(xiàng)目也沒有其他業(yè)務(wù)，更不可能提供資金來償還貸款。

在最后的催收期限截止后，信托機(jī)構(gòu)把這個(gè)項(xiàng)目公司告上了法庭，并且將老李的公司列為被告，承擔(dān)連帶清償還款的責(zé)任。并且因?yàn)檫@個(gè)負(fù)面新聞，老李家公司上了熱搜，影響了集團(tuán)的整體融資。說到這里，老李就覺得很冤屈，好好的代建項(xiàng)目，把公司帶進(jìn)了坑，都怪項(xiàng)目方過于執(zhí)拗，而且自身沒有任何資產(chǎn)可以償債。

因?yàn)榍捌谝呀?jīng)的住宅部分，即將到交樓時(shí)間，因?yàn)橘Y金的問題，這個(gè)項(xiàng)目陷入了長期的停工。這個(gè)事情繼續(xù)惡化，將會(huì)導(dǎo)致交樓逾期，這會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響，畢竟這個(gè)項(xiàng)目名字前面，還掛的是老李家公司的名字。

經(jīng)過了長達(dá)一年的反復(fù)協(xié)商，處理這個(gè)問題，并且最終在當(dāng)?shù)卣膮f(xié)調(diào)下，老李家公司，不得不接受全盤收購該項(xiàng)目，在原有資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格上，進(jìn)行一定的打折。并且在跟信托機(jī)構(gòu)協(xié)商一致的情況下，信托機(jī)構(gòu)同意債務(wù)延期，并且申請(qǐng)司法凍結(jié)，由老李家公司繼續(xù)開發(fā)銷售后還款。

像老李所在的這種擅長搞代建的房企，都會(huì)陷入扯皮的問題，還把輕資產(chǎn)生生干成了重資產(chǎn)。代建背后的水，其實(shí)是很深的。

代建方要在項(xiàng)目開發(fā)過程中協(xié)調(diào)各類復(fù)雜的問題，本身就是一個(gè)高難度操作。

代建方操盤的先天弱勢(shì)，就是你不是業(yè)主單位，只有管理權(quán)在多數(shù)時(shí)候是被動(dòng)的。在項(xiàng)目開發(fā)期間，代建方需要協(xié)調(diào)報(bào)建、運(yùn)營、工程、成本、研發(fā)設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)等各個(gè)板塊的事情。雖然在代建協(xié)議里面，一般會(huì)約定那些事情代建方可以自己說了算，但是項(xiàng)目方始終都是有發(fā)言權(quán)的，臨時(shí)改變想法的也比比皆是。

除此之外，很多項(xiàng)目公司是由多個(gè)股東構(gòu)成的，一旦有一個(gè)股東有異議，哪怕是只有1%股權(quán)的小股東，也能給項(xiàng)目的開發(fā)制造不少的阻礙。因此，熟練搞代建的房企，都知道在前期洽談的時(shí)候，進(jìn)行項(xiàng)目篩選。

除此之外，借錢，是永遠(yuǎn)繞不開的雷區(qū)。

很多代建項(xiàng)目，本身情況還是不錯(cuò)的，關(guān)鍵問題就是缺錢。這個(gè)問題其實(shí)也很容易理解，項(xiàng)目方要是既有錢又有地，就不會(huì)找你合作了。因此代建項(xiàng)目或多或少都會(huì)讓代建方借款，或者墊資。直接給借款風(fēng)險(xiǎn)無限大，因此間接提供融資支持是最好的，現(xiàn)在主流的，比較安全的間接資金提供方式，有兩種形式：

一種是由房企自己成立的投資集團(tuán)，為集團(tuán)下屬的獨(dú)立的子公司，負(fù)責(zé)單獨(dú)給代建項(xiàng)目融資，按照市場(chǎng)利率支付融資成本。這種方式下，房企是賺了兩道錢，而且由專門的投資機(jī)構(gòu)把關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)本身也得到了控制。但是搞一個(gè)專業(yè)的投資公司，并且維護(hù)一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，本身也是一個(gè)不低的門檻，除非是專門干代建的房企，比如金地、綠城。

另一種，就是老李公司的這種做法，由代建方提供信用背書，幫助項(xiàng)目方融資并且收取一定擔(dān)保費(fèi)用。這種做法也有風(fēng)險(xiǎn)，那就是萬一項(xiàng)目方不能償還債務(wù)，需要承擔(dān)連帶清償責(zé)任。解決這個(gè)問題的關(guān)鍵，就要仔細(xì)篩選項(xiàng)目方。

而項(xiàng)目方的開發(fā)規(guī)模，資金規(guī)模，則是一個(gè)很簡單粗暴的衡量標(biāo)準(zhǔn)。一些地方的小開發(fā)企業(yè)，本身的資金能力有限，一旦項(xiàng)目開發(fā)出現(xiàn)意外，項(xiàng)目就很容易陷入停頓，項(xiàng)目變成爛尾樓。代建方收不到代建費(fèi)都是小事兒，影響品牌形象，甚至是要代建方自掏資金整體收購都是最嚴(yán)重的。除此之外，對(duì)項(xiàng)目方的資金情況進(jìn)行詳細(xì)的摸底，也是代建達(dá)成前必須要做的功課。

以綠城代建為例，綠城這兩年在嚴(yán)格控制跟小房企的合作，比例要控制在30%以內(nèi)，主要抓地方平臺(tái)國企和一些中等規(guī)模的房企。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標(biāo)題： 那個(gè)搞代建的房企，翻車了