扒財經 
更多干貨，請關注資產界研究中心
作者：陳文莉
來源：風財訊(ID:fengcaixun)
同時，風財訊了解到，俊發(fā)集團在著手組織架構調整，尤其9月以來，對客戶數據中心等輔助性部門，進行了合并、調整或清理，帶動了一些高管的離職和變動。
今年10月也有多個自稱“俊杰生”（俊發(fā)集團管培生）的網友在某社交平臺發(fā)帖爆料稱，“今年俊發(fā)的裁人目標是裁掉50%?！薄敖刂?0月11，新俊杰150人已經60+強制轉營銷崗，不然就辭職?！?/p>
（知乎多帖截圖)
超50億資金缺口 還債壓力大且急
根據企業(yè)預警通披露的“俊發(fā)集團2021年中報”數據，上半年俊發(fā)的貨幣資金66.12億元，但其僅短期借款和一年內到期的非流動負債兩項，就有約116億元。
舉個例子，就算俊發(fā)系的物業(yè)公司“七彩服務”今年成功上市，去年以來物業(yè)公司上市募資額，大多數都在10億港元以下，募資超20億的屈指可數。對比可見差距。
風財訊獲取的一份明珠廣盈債券項目資料顯示，俊發(fā)集團在2020年12月31日的有息負債為441.4億元，短期有息負債為103.64億元。
根據企業(yè)預警通統(tǒng)計，2020年俊發(fā)的股權出質融資超過10億元。而在2021年前九個月，俊發(fā)的股權出質融資已經超過35億元，是過去一整年的3倍多。
據風財訊盤點，俊發(fā)集團2020年發(fā)行的幾筆集合資金信托計劃，如“佳園400號”“佳園426號”“銀杏2023期”抵押率都不低，分別是評估凈值的65%、65%、54.33%。
兌付順位是抵押項目的銷售→俊發(fā)集團的經營收入→處置抵押物。這意味著，一旦項目流轉不暢，將直接由母公司俊發(fā)集團承債。
YY研究曾預警，在俊發(fā)昆明住宅去化率尚可的同時，要關注大量的百萬平大型樓盤、涉及商住公寓產品項目，該類產品銷售跨度較長，造成尾部期房去化緩慢的風險。
02
大本營銷量、土儲大幅下滑
造血能力不足
克而瑞統(tǒng)計顯示，2021年1-9月，俊發(fā)地產的操盤銷售金額為360.2億元，比去年同期減少了44億元，排名降低了6個位次。
尤其是在大本營昆明，2021年前三季度俊發(fā)地產在昆明的流量金額為140.79億元，同比去年的222.14億元，下滑了37%。
2017年，俊發(fā)提出“三年千億戰(zhàn)略”，宣布將在全國六大區(qū)域布局，一年內在昆明之外，買了接近往期一年的土地，且不少是城市更新類的土地。
但城市更新項目周期長，很難轉化，容易產生“遺留問題”。僅僅11個月，張海民也提出離職，俊發(fā)曾有過的“遷都上?！毕敕◤氐状蛳?br/>
2018年，俊發(fā)被迫“勢頭一轉”回歸昆明，之后的三年也一直以新增昆明地塊為主。如今，在俊發(fā)地產的土儲結構中，昆明地區(qū)占比高達88.99%。
俊發(fā)集團的當前處境，因為融資渠道有限的“階層局限”、因為宏觀面資金緊張的“行業(yè)性下行”、也受到早期高杠桿擴張策略的“歷史烙印”，而這些，正是區(qū)域性中型房企的真實處境。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“扒財經”投稿資產界，并經資產界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經授權，請勿轉載，謝謝！
