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哎，買(mǎi)房成了高危的事！

落英財(cái)局

2021-09-15 19:00 2667 0 0

最近有不少寶寶來(lái)問(wèn)我，房子還正在還貸款，如果爛尾了咋辦？

作者：落英

來(lái)源：落英財(cái)局（ID：lycaiju）

大家好，我是落英，也是你們的人間嗩吶笑笑子～

最近有不少寶寶來(lái)問(wèn)我，房子還正在還貸款，如果爛尾了咋辦？

嗯...既然都這么問(wèn)了，大家應(yīng)該能猜到是買(mǎi)了誰(shuí)家的房子吧

如果真的發(fā)生爛尾這種事情了，雖然很不幸，但也千萬(wàn)不要斷供。

除非不準(zhǔn)備在國(guó)內(nèi)繼續(xù)生活下去了……

因?yàn)閺姆傻慕嵌葋?lái)說(shuō)，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽的購(gòu)房合同，和業(yè)主與銀行之間簽訂的貸款合同是兩回事。

換句話說(shuō)，兩者之間是沒(méi)有關(guān)聯(lián)、沒(méi)有交集的。

無(wú)論你的房子是被外星人當(dāng)了實(shí)驗(yàn)室，或者是開(kāi)發(fā)商出事甩鍋爛尾了，你和銀行之間的債務(wù)關(guān)系是不受影響的。

所以業(yè)主隨意斷供，銀行是有權(quán)利把業(yè)主其他的財(cái)產(chǎn)拿來(lái)賠償貸款。

而且還會(huì)影響征信，以后貸款的額度會(huì)降低或者干脆不能貸款，甚至可能連火車(chē)、飛機(jī)這些都沒(méi)辦法坐了。

如果掰扯業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的關(guān)系，那就更復(fù)雜了。

根據(jù)某大的杠桿情況，沒(méi)有交房的情況下，有概率會(huì)把正在蓋的樓房作為抵押去貸款的。

也就是說(shuō)，很有可能施工方才是房產(chǎn)的實(shí)際權(quán)利人。

而且現(xiàn)在的施工單位也比較復(fù)雜，存在層層外包的情況，倒手了三四家都很常見(jiàn)。

再加上不少施工方都沒(méi)有拿到開(kāi)發(fā)商的錢(qián)，是墊資干活的。

是不是感覺(jué)有點(diǎn)亂了，其實(shí)施工方也會(huì)拿著在建工程去銀行抵押，然后融資去蓋樓...

也就是說(shuō)，很有可能出現(xiàn)的復(fù)雜關(guān)系是，業(yè)主、銀行、施工方、開(kāi)發(fā)商，這四方攪合在一起…

最苦逼的，就是業(yè)主了…

那么問(wèn)題來(lái)了，假設(shè)出現(xiàn)爛尾的情況，我們?cè)撜k呢？

注意了，最重要的是不要去退房，千萬(wàn)不要去退房！

因?yàn)橐坏┩朔苛?，買(mǎi)房者和開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，就由之前的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變成債權(quán)關(guān)系。

如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)的話，在法院拍賣(mài)清算的償債先后順序里，優(yōu)先級(jí)別要低于消費(fèi)者關(guān)系。

也就是說(shuō)，如果你把房子退了，后面就是慢慢的討債路。

并且有些地方的房子是已經(jīng)蓋好的，購(gòu)房者仍然可以按照程序，向房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。

有了產(chǎn)權(quán)在手里面，還能進(jìn)行正常的買(mǎi)賣(mài)，用來(lái)止損或者是進(jìn)行一些其他的交易。

畢竟房子漲了二十年，很多人還是有信仰，覺(jué)得房子的流動(dòng)性仍然不錯(cuò)，有不小的概率主動(dòng)接盤(pán)。

所以遇到爛尾最好的局面，就是地方協(xié)調(diào)相關(guān)的企業(yè)去接盤(pán)。

我身邊也有讀者買(mǎi)了小開(kāi)發(fā)商的房子，結(jié)果資金周轉(zhuǎn)不善，爛尾了。

幸好后面有大開(kāi)發(fā)商去接盤(pán)，不過(guò)這是發(fā)生在三道紅線之前的事情。

現(xiàn)在有能力去全部吃下某大盤(pán)的開(kāi)發(fā)商，國(guó)內(nèi)是沒(méi)有的，畢竟體量太大了，最好的情況是聯(lián)合幾家一起吃掉。

這不今天有關(guān)部門(mén)已經(jīng)出來(lái)說(shuō)了，正在觀察某公司的運(yùn)營(yíng)情況。

也就是說(shuō)，國(guó)家在關(guān)注這件事件。

雖然這是市場(chǎng)行為，國(guó)家并不會(huì)去兜底，但是業(yè)主一毛錢(qián)都拿不到應(yīng)該不太會(huì)。

這件事情，也給了我們所有人一個(gè)重重的警示啊。

沒(méi)有企業(yè)大而不倒，跟政策對(duì)著干，那就是說(shuō)倒就倒…

最后再聊聊我們?nèi)绾伪苊庥錾蠣€尾樓吧。

我相信接下來(lái)，很多寶寶可能會(huì)用到，畢竟某大不會(huì)是個(gè)例。

1、查看五證是否齊全。

雖然五證齊全并不能保證樓盤(pán)一定安全，但是五證不齊全的樓盤(pán)，是非常容易出問(wèn)題。

因?yàn)槲遄C不齊全，說(shuō)明房屋手續(xù)不全，去辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候也會(huì)不順利，拿到手需要很長(zhǎng)的時(shí)間。

這五證是，《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證》。

另外，最好通過(guò)天眼查或企查查看開(kāi)發(fā)商是否存在債務(wù)糾紛等風(fēng)險(xiǎn)警示。

如果是中小開(kāi)發(fā)商，在建樓盤(pán)或竣工樓盤(pán)很少，并且存在多筆債務(wù)糾紛，那就得長(zhǎng)個(gè)心眼了。

咱們得好好想想，未來(lái)三十年的現(xiàn)金流值不值得押寶這貨……

2、考察開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)

開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)是從注冊(cè)資金、開(kāi)發(fā)資歷等綜合因素評(píng)判出來(lái)的。

資質(zhì)等級(jí)分為四個(gè)等級(jí)，一級(jí)最高，四級(jí)最低。

所以選擇開(kāi)發(fā)商，自然選擇等級(jí)最高的嘛。

而且還好查詢(xún)一下，這家開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有存在爛尾，有沒(méi)有如期交房，工程質(zhì)量、大眾口碑、物業(yè)管理等方面怎么樣。

多逛逛本地論壇，很容易打聽(tīng)出來(lái)的。

3、盡量選擇現(xiàn)房

買(mǎi)房子的時(shí)候，盡量選擇主體完成的房子。

不要在沒(méi)有網(wǎng)簽和備案的情況下，就把錢(qián)交給開(kāi)發(fā)商，這樣的風(fēng)險(xiǎn)是很大的。

因?yàn)檫@筆錢(qián)給了開(kāi)發(fā)商，并不代表房子就是自己的了。

只要這個(gè)房子沒(méi)建好、沒(méi)網(wǎng)簽沒(méi)未備案，在建工程在質(zhì)押過(guò)程中，并不是開(kāi)發(fā)商的房子，而是總包商的房子。

現(xiàn)在的情況大家也都看到了，即使是某大這種一線的開(kāi)發(fā)商，也可能因?yàn)槟承o(wú)法預(yù)料的事情，出現(xiàn)極端的情況。

最后提醒下大家，房住不炒說(shuō)了幾年，現(xiàn)在真不是鬧著玩的。

我猜測(cè)，未來(lái)還會(huì)有一些不美好的事情發(fā)生，某大不會(huì)是個(gè)例……

只希望發(fā)生的對(duì)象，千萬(wàn)別是我的讀者寶寶啊。

穩(wěn)住，我們能贏！

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“落英財(cái)局”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 哎，買(mǎi)房成了高危的事！

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蔣陽(yáng)兵，資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人，盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士，具有獨(dú)立董事資格，深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事，深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)，深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì)委員，深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師，深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員，中山市國(guó)資委外部董事專(zhuān)家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話：18566691717
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劉韜律師，現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士，中國(guó)政法大學(xué)在職研究生，美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師（CMA）、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。劉韜律師自2010年至今，先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）、光大徳尚投資管理（深圳）有限公司、河南中智國(guó)?；鸸芾碛邢薰?、蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù)，為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟，公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。
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