作者：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來源：觀點(diǎn)（ID：guandianweixin）

觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 資金的緊張，讓萊蒙國際不管是銷售額發(fā)布或是項(xiàng)目股權(quán)直接轉(zhuǎn)讓，都讓其迎來股價(jià)的大漲。

有關(guān)現(xiàn)象發(fā)生在2021年5月6日。就在前一晚，萊蒙國際公告表示，將其于香港元朗的兩處物業(yè)各出讓50%股權(quán)給嘉里建設(shè)。

第二天港交所開市，萊蒙國際股價(jià)高開高走，從開盤的1.37港元/股（5月5日收盤價(jià)：1.31港元/股）升至收盤1.46港元/股，日漲幅11.45%。

類似的場景在萊蒙國際公布今年一季度銷售額時(shí)亦有出現(xiàn)。4月9日晚間，萊蒙國際表示其在一季度銷售額8.1億港元，值得注意的是，這個(gè)金額與2020年全年的11.25億港元預(yù)售額相比，比率去到72%。

業(yè)績公布后的第一個(gè)交易日，萊蒙國際的股價(jià)便從1.23港元/股升至1.3港元/股，漲幅5.69%，第二天更是延續(xù)這一行情，收盤價(jià)1.35港元/股，漲幅3.85%。

而過去的三、四年時(shí)間，萊蒙國際似乎有意淡出房地產(chǎn)行業(yè)，營收不斷下降，亦使其股價(jià)從2017年的高點(diǎn)4.64港元/股，一路下跌至2020年初最低的0.74港元/股，隨后便一直在1港元附近徘徊。

另一方面，相比于不斷下降的經(jīng)營業(yè)績，萊蒙國際緊張的現(xiàn)金流才是投資者們最大的擔(dān)憂。在2020年年報(bào)中，107.74億港元的借貸總額有62.37億港元是在一年內(nèi)需要償還，而現(xiàn)金及銀行存款賬面值僅47億港元，按“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)判斷，是遠(yuǎn)不達(dá)標(biāo)的。

其給出的理由亦直指可以緩解其現(xiàn)金流目的：“買方將提供充足的資金支付相關(guān)土地的補(bǔ)地價(jià)及物業(yè)用途轉(zhuǎn)變費(fèi)用，因此降低公司的資本要求并改善現(xiàn)金流狀況?！?/p>

交易并不復(fù)雜，萊蒙國際通過旗下公司萊蒙國際（香港）有限公司，將位于香港新界元朗十八鄉(xiāng)路總建筑面積約24.5萬平方呎、新界元朗大棠路總建筑面積約3.64萬平方呎的兩宗地塊，分別向嘉里建設(shè)的全資子公司Leading Model Limited、Master Best Limited出售50%股權(quán)，代價(jià)合計(jì)3.15億港元。

萊蒙國際預(yù)計(jì)，出售事項(xiàng)完成將錄得除稅前潛在收益約2.81億港元。出售事項(xiàng)所得款項(xiàng)凈額約3.14億港元，亦將用作上述土地補(bǔ)地價(jià)部分付款。

需要注意，嘉里建設(shè)購買上述項(xiàng)目的價(jià)格并不低，其中元朗十八鄉(xiāng)路地塊較2021年4月13日估值師估值3.24億港元溢價(jià)約64%；元朗大棠路地塊較4300萬港元溢價(jià)約132%。

在萊蒙國際2020年年報(bào)中，其預(yù)計(jì)上述兩宗項(xiàng)目將于2021年開始興建。但目前兩宗項(xiàng)目均未完成土地交換協(xié)議簽訂，狀態(tài)均處于與政府在洽商補(bǔ)地價(jià)事宜。其中僅元朗十八鄉(xiāng)路地塊大概提及訂約時(shí)間點(diǎn)：“有望于2021年第二季度達(dá)成補(bǔ)地價(jià)協(xié)議”。

與此同時(shí)，上述兩宗項(xiàng)目又是萊蒙國際唯一能馬上拿得出手的項(xiàng)目，其在香港的另外兩宗項(xiàng)目：唐人新村以及上水馬適路項(xiàng)目，甚至連時(shí)間計(jì)劃表都未有。

在2016年至2020年五年時(shí)間里，其營業(yè)額從55.59億港元不斷下降，直至2020年的5.75億港元；經(jīng)營溢利亦是多年虧損，五年時(shí)間僅2016年、2018年實(shí)現(xiàn)盈利5828萬港元及4.74億港元，在2017年、2019年、2020年，其分別虧損17.36億港元、4534萬港元、3.35億港元。

與此同時(shí)，近年來，萊蒙國際在經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額部分始終處于流出的狀態(tài)：從2016年到2020年，分別流出23.03億港元、55.12億港元、32.13億港元、12.45億港元以及4.83億港元。

相關(guān)年度的銷售額，從2016年的45.7億港元變至2017年的18.7億港元，隨后更是一路走低，2018年8.95億港元、2019年1.04億港元；直至2020年有所好轉(zhuǎn)，達(dá)到11.25億港元。

萊蒙國際是如何支撐過這些年的？一方面是靠出售附屬公司，另一方面便是通過融資活動(dòng)保證現(xiàn)金流。

在上述報(bào)告期，萊蒙國際投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額分別為38.96億港元、7.21億港元、45.74億港元、1.09億港元以及2811.1萬港元。在該項(xiàng)下，萊蒙最大的投資活動(dòng)收入來自出售附屬公司。

其中在2016年，出售投資物業(yè)及分類為持作出售的投資物業(yè)按金及所得款項(xiàng)、出售附屬公司所得現(xiàn)金流入凈額以及由有關(guān)收購者償還出售附屬公司墊款凈額的所得款項(xiàng)分別為19.23億港元、20.78億港元以及18.69億港元。

另一個(gè)投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額數(shù)額較大的2018年，由收購者償還出售附屬公司墊款凈額的所得款項(xiàng)、出售附屬公司所得現(xiàn)金流入凈額分別達(dá)到了33.51億港元及15.75億港元。

而在經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流流出較多，投資活動(dòng)現(xiàn)金流未能填補(bǔ)“窟窿”的2017年，萊蒙國際則選擇使用融資工具。在當(dāng)年，其融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額54.14億港元。其余年度則均為融資現(xiàn)金流流出，即債務(wù)處于減少狀態(tài)。

值得注意的是，在2017年，萊蒙國際經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流為流出，投資活動(dòng)現(xiàn)金流金額不高，而當(dāng)年年末，預(yù)計(jì)有55.23億港元的債務(wù)一年內(nèi)到期，這也成為萊蒙國際當(dāng)年大量融資的直接驅(qū)動(dòng)因素。

反觀2020年，在萊蒙國際107.73億港元的總債務(wù)中，有約62.37億港元的債務(wù)將在一年內(nèi)到期，一年內(nèi)到期債務(wù)占比更是達(dá)到近三年最高。而其現(xiàn)金及銀行存款賬面值僅47億港元。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“觀點(diǎn)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標(biāo)題： 現(xiàn)金流緊張、業(yè)績虧損之下萊蒙國際“割愛”香港項(xiàng)目