克而瑞地產研究 
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作者：克而瑞研究中心
來源：克而瑞地產研究（ID:cricyjzx)
菏澤、贛州、南寧等壓力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對市場的拉動力著實有限。
據悉，菏澤四大行對無房無貸的購房者，最低首付比例可執(zhí)行20%。無獨有偶，重慶、贛州部分銀行同樣將首套房首付比例按20%執(zhí)行。南寧則放松公積金貸款，首套房公積金貸款最高額度調整至70萬元，二套房公積金貸款最高額度調整至60萬元，二套房首付比例降至30%。2022年，房地產金融政策究竟將如何走向？房地產行業(yè)能否迎來昔日的上行周期？
01 棚改退潮后菏澤市場進入下行周期 1月成交同比仍降19%
長期以來，菏澤乃是山東省棚改第一大市，2017年棚改計劃開工量高達18.2萬套，高居全國首位。隨著山東省棚改逐步退出，并由貨幣化安置改為就地還建，菏澤棚改同樣進入收尾階段，2022年棚改計劃開工量低至0.4萬套，棚改對市場的拉動力大幅減弱。
受此影響，2018年以來菏澤市場便步入下行周期，在售項目成交去化普遍困難，不少項目進入現房銷售階段，房地產庫存日漸高企，去庫存壓力不斷加劇。主要原因在于供需嚴重錯配，土地供應顯著過量，市場需求則明顯飽和，本地居民家庭戶均2-3套房，再購房的需求著實羸弱。
菏澤樓市成交持續(xù)低迷。2021年3月，菏澤市場出現“小陽春”行情，商品住宅成交面積升至51萬平方米。隨后市場再陷低迷，月均成交面積基本保持在30萬平方米以下。2022年1月，菏澤市場難言樂觀，成交面積28萬平方米，環(huán)比增長29%，但同比仍下降19%。
02 2022年14省市紓困樓市 涉及局部放松信貸、財稅刺激等
2022年以來，浙江、南寧、菏澤等14省市相繼落地房地產紓困政策，主要涉及以下三方面內容：
其一，放松公積金貸款。例如南寧提升公積金貸款額度，首套最高額度從60萬元提升至70萬元，二套最高額度從50萬元提升至60萬元，并將二套房首付比例降至30%。又如自貢公積金貸款實行認貸不認房，既無公積金貸款記錄又無尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執(zhí)行；有一筆已結清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執(zhí)行。
其二，非限購城市重啟最低首付20%。例如菏澤，四大行對無房無貸的購房者，最低首付比例可執(zhí)行20%。又如重慶，比較大的銀行已執(zhí)行首套房貸最低首付20%。
其三，通過財稅刺激托底樓市。例如玉林，新市民購買90平方米以下首套新房，每套補貼6000元；購買90平方米以上首套新房，每套補貼1萬元；并給予50%的契稅補貼。又如瀘州，符合條件的人才在中心城區(qū)購買首套新房，可享受最高200萬元/人的人才安居補助。
值得一提的是，無論是放松公積金貸款，還是非限購城市重啟最低首付20%，都是在現有房地產信貸政策框架范圍內的適度調整，并不代表房地產信貸政策根本性轉向。
03 房地產金融政策將精準收放 行業(yè)規(guī)模穩(wěn)中有降城市市場持續(xù)分化
經過長達20余年的發(fā)展，房地產市場大環(huán)境已經發(fā)生天翻地覆的變化，集中體現在以下兩個方面：
其一，房地產行業(yè)規(guī)模基本見頂。2000-2021年，全國商品房銷售面積由1.9億平方米躍升至17.9億平方米，凈增長8.6倍。2017年至今，行業(yè)規(guī)模已連續(xù)5年保持在17億平方米歷史高位。長期來看，行業(yè)規(guī)模迭創(chuàng)新高并非市場常態(tài)，進入“零增長時代”乃至下行通道將是大勢所趨。
其二，貨幣過度超發(fā)，但對房地產行業(yè)拉動力依次遞減。2000-2021年，M1供應量由5.3萬億元躍升至64.7萬億元，凈增長11.2倍，成為房地產行業(yè)規(guī)模持續(xù)上行的重要因素。但由于貨幣政策刺激的遞減效應，其對房地產行業(yè)拉動力大幅減弱。例如2009年四季度，M1供應量累計同比增速達到30%以上，商品房銷售面積單月同比增速則達到70%以上。反觀2020年四季度，M1供應量累計同比增速保持在10%附近，商品房銷售面積單月同比增速則回落至15%以內。
值得擔憂的是，M1供應量累計同比增速現已跌至5%以內，真實反映居民的現實購買力明顯透支，繼續(xù)加杠桿購房的空間將顯著受限。退一步講，即便現階段房地產信貸政策有所松綁，但由于市場購買力的瓶頸效應，房地產市場也難以實質性好轉。
對比2008年、2014年，在房地產金融政策適度放松后，房地產市場能夠迅速步入上行周期，這與相對旺盛的市場需求密不可分。長期以來，房價“只漲不跌”的正向激勵下，信貸資金便通過各種渠道涌入房地產行業(yè)，隨之出現房地產“過度金融化”的問題。
而在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，未來房地產金融政策將精準收放，既要支持居民自住及改善性購房消費，支持房企合理融資需求，更要堅決遏制房地產“過度金融化”問題死灰復燃，真正將房企負債率、居民杠桿率平穩(wěn)調降到相對合理的水平，才能實現房地產市場良性循環(huán)和健康發(fā)展。盡管當下房地產行業(yè)出現了方方面面的問題，但行業(yè)去杠桿還將繼續(xù)落實下去，房企融資的“三道紅線”、房貸管理的“兩道紅線”仍將持續(xù)發(fā)力，嚴防信貸資金違規(guī)流入房地產市場。
正所謂今時不同往日，房地產市場需求由原先的有房住向住好房進階，改善性需求持續(xù)釋放，三房、四房成交占比現已達到70%以上。房地產市場主要矛盾轉向結構性問題，意即核心一、二線城市市場依舊供不應求，但多數三、四線城市市場供求基本平衡甚至供過于求，鶴崗、阜新等壓力三、四線城市市場需求更是趨于飽和。
因此，房地產行業(yè)較難開啟新一輪的上行周期，行業(yè)銷售規(guī)模整體將保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢。短期內，房地產市場依舊面臨較大的下行壓力，尤其是2022年上半年，不少城市市場觀望情緒依舊濃重，成交或將保持在較低水平，且受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進一步擴大。但隨著市場信心逐漸恢復，下半年市場或將整體好于上半年，屆時成交有望企穩(wěn)回升，同比跌幅或將明顯收窄乃至轉正。
各城市市場大概率將持續(xù)分化。菏澤、贛州、南寧等壓力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對市場的拉動力著實有限，市場較難出現反轉行情。反觀核心一、二線城市市場需求及購買力依舊堅挺，上海、杭州等市場熱度有望慣性延續(xù)。
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