作者：觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體

來(lái)源：觀(guān)點(diǎn)（ID：guandianweixin）

兩家在廣州舊改江湖里尚未扮演過(guò)什么主角的企業(yè)，聯(lián)合奪下了坑口村項(xiàng)目。

自去年11月，坑口村啟動(dòng)城中村全面改造意愿表決工作以來(lái)，這個(gè)地處白鵝潭黃金位置的舊改項(xiàng)目便引來(lái)眾多關(guān)注。

有聲音猜測(cè)，彼時(shí)萬(wàn)科舍棄葵蓬村便是為了轉(zhuǎn)戰(zhàn)坑口村；也有聲音認(rèn)為，項(xiàng)目對(duì)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求高，國(guó)企成功率會(huì)更大。

5月12日，廣州坑口經(jīng)濟(jì)聯(lián)社組織黨員、社員代表召開(kāi)坑口經(jīng)濟(jì)聯(lián)社關(guān)于選擇合作意向企業(yè)表決大會(huì)。

根據(jù)投票表決結(jié)果，在兩家候選合作意向企業(yè)中，廣州珠江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)股份有限公司及廣州番禺雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（聯(lián)合體）以95張同意票、98.96%同意率成為坑口村舊改意向合作企業(yè)；另一家候選企業(yè)越秀地產(chǎn)旗下廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司則惜敗。

即是說(shuō)，兩家在廣州舊改江湖里尚未扮演過(guò)什么主角的企業(yè)，聯(lián)合奪下了坑口村項(xiàng)目。

坑口村位于廣州荔灣區(qū)的西南部，由坑口、沙涌、羅涌、墩頭、西坑、南圍六條自然村組成，其優(yōu)越的位置常被形容為“是廣佛同城的橋頭堡”。

據(jù)悉，坑口作為白鵝潭商務(wù)區(qū)二區(qū)的核心，在地段上串聯(lián)起廣鋼新城與花地灣板塊；同時(shí)，坑口聯(lián)社覆蓋完善的交通網(wǎng)絡(luò)，片區(qū)內(nèi)有地鐵1號(hào)線(xiàn)坑口站、廣佛線(xiàn)穿過(guò)。

因地處老城區(qū)，周邊生活配套齊全，且附近分布廣州芳村客運(yùn)站、坑口工區(qū)、坑口電子數(shù)碼基地等，人流眾多，這也使得租金收益可觀(guān)。

于2020年11月1日，坑口村采用合作模式啟動(dòng)城中村全面改造意愿表決工作，全面改造意愿表決同意率達(dá)99.57%；今年1月，坑口經(jīng)濟(jì)聯(lián)社表決同意城中村改造引入合作意向企業(yè)事項(xiàng)，并隨后于4月在廣州市荔灣區(qū)人民政府網(wǎng)正式掛網(wǎng)招標(biāo)，意味著進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段。

彼時(shí)外界認(rèn)為，萬(wàn)科將是板上釘釘?shù)闹袠?biāo)選手，原因在于坑口村啟動(dòng)舊改的前兩天，萬(wàn)科因“認(rèn)為項(xiàng)目無(wú)法平衡復(fù)建與融資的成本”，明確退出了荔灣葵蓬村的改造。

之所以?xún)烧唛g是“二選一”的關(guān)系，是因?yàn)榭涌诖逄岢霾唤邮苷趯?shí)施荔灣區(qū)舊村更新改造且尚未完成整村補(bǔ)償安置工作的合作企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)或合作意向企業(yè)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行報(bào)名。

于萬(wàn)科而言，坑口緊挨萬(wàn)科廣信資產(chǎn)包，若拿下或能形成連片開(kāi)發(fā)。然而，從坑口村官方披露的文件看，報(bào)名企業(yè)主體僅有三家，分別是珠實(shí)雅居樂(lè)聯(lián)合體、越秀地產(chǎn)、合景——萬(wàn)科并沒(méi)有出現(xiàn)其中，實(shí)屬意料之外。

經(jīng)過(guò)初步審核，合景并未獲批、率先出局，前兩者成為最后角逐對(duì)手。

在珠實(shí)與越秀兩家本地國(guó)企的較量中，前者參與舊城舊廠(chǎng)改造項(xiàng)目較多，未操刀過(guò)舊村改造項(xiàng)目，但手握毗鄰坑口村的聚龍灣和西塱站項(xiàng)目，對(duì)該區(qū)域已有深耕經(jīng)驗(yàn)。

后者越秀地產(chǎn)目前同樣未有完成改造的舊村項(xiàng)目；值得一提的是，除了坑口村，越秀還在接觸另一個(gè)荔灣舊改項(xiàng)目增滘村，且于去年底舊村改造項(xiàng)目服務(wù)中心已投入使用，一定意義上也不符合上述的排他要求。

然而，無(wú)論是珠實(shí)或越秀，雖然結(jié)果出乎外界意料，但也反映了當(dāng)前國(guó)企在舊村改造中的優(yōu)勢(shì)。據(jù)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，于5月11日坑口村聯(lián)社組織召開(kāi)的座談會(huì)上，社員（村民）等便表示國(guó)企的優(yōu)勢(shì)在于資金流保障大，兜底能力強(qiáng)，有政府信譽(yù)作保障，更符合村民期望。

“這將會(huì)是未來(lái)廣州舊改的一個(gè)主流趨勢(shì)，也就是由地方國(guó)資委主導(dǎo)的企業(yè)參與舊改，然后以開(kāi)放合作的方式實(shí)現(xiàn)整個(gè)廣州的城市更新?！笔缆?lián)行廣州大區(qū)副總經(jīng)理林家星肯定了該觀(guān)點(diǎn)。

他對(duì)此解釋稱(chēng)，出現(xiàn)這種趨勢(shì)一方面主要是對(duì)于負(fù)責(zé)舊改前期土地整理等平臺(tái)公司的規(guī)范化，另一方面則是政府在城市更新方面提出明確的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、稅收等一系列要求，這種要求下國(guó)企在執(zhí)行相關(guān)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、資源對(duì)接方面更具備一定優(yōu)勢(shì)。

如坑口村的產(chǎn)業(yè)門(mén)檻便不低，提出要求坑口舊改項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量占比不低于60%，還將重點(diǎn)發(fā)展商務(wù)服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展商貿(mào)業(yè)、新一代信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)。

據(jù)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，坑口村是雅居樂(lè)真正意義上獲取的第一個(gè)廣州舊村改造項(xiàng)目。

隨著近兩年廣州舊改推進(jìn)，舊村改造在羊城這片土地上儼然已成燎原之勢(shì)，一邊是保利、富力等本地虎，一邊是升龍、星河、佳兆業(yè)等過(guò)江龍，紛紛上場(chǎng)切割這塊大蛋糕。

雅居樂(lè)最早于2017年開(kāi)始就廣州黃埔區(qū)城市更新領(lǐng)域展開(kāi)合作，但截至2019年底僅完成了10個(gè)項(xiàng)目的合作協(xié)議、5個(gè)項(xiàng)目的框架協(xié)議，鎖定土地面積600萬(wàn)平方米。

對(duì)比廣州舊改巨頭保利，迄今為止在建及建成項(xiàng)目近10個(gè)，跟進(jìn)舊改項(xiàng)目近40個(gè)，囊括冼村、小新塘、中新村、三東村、亭角村、紅衛(wèi)村、大塱村等，用地協(xié)議改造面積超1萬(wàn)畝。

眼見(jiàn)廣州舊改戰(zhàn)火持續(xù)，招拍掛市場(chǎng)價(jià)格上漲，雅居樂(lè)也坐不住。于2020年6月，雅居樂(lè)正式成立城市更新集團(tuán)，目標(biāo)很明確，旨在加大城市更新業(yè)務(wù)的拓展力度，搶抓城市更新市場(chǎng)窗口期。

截至目前，雅居樂(lè)在城市更新方面還無(wú)太多戰(zhàn)績(jī)，僅于2020年11月拿下廣州鰲頭鎮(zhèn)嶺南村舊改前期服務(wù)商，此外或已介入黃埔姬堂村舊改。

在廣州深耕二十余年的雅居樂(lè)，自早些年在主城打造出雅居樂(lè)花園、劍橋郡、富春山居等熱門(mén)項(xiàng)目后，近些年轉(zhuǎn)為低調(diào)，拿地也多以花都、從化為主。

有雅居樂(lè)人士曾表示，目前雅居樂(lè)在主城區(qū)已基本沒(méi)有什么項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。據(jù)觀(guān)點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，近來(lái)雅居樂(lè)推向市場(chǎng)的花城雅郡、濱江雅苑均位于遠(yuǎn)郊區(qū)。

而在今年初，同樣位于荔灣白鵝潭板塊、蟄伏五年的華大物流地塊——雅居樂(lè)天際715入市，也被雅居樂(lè)賦以“重返廣州市中心”的戰(zhàn)略意義。

據(jù)悉，由于時(shí)間高度集中，集中供地這種模式勢(shì)必對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力及峰值會(huì)相應(yīng)有所要求。

一方面分散了房企的投資精力，使得外來(lái)房企得以有機(jī)會(huì)進(jìn)入目標(biāo)城市；另一方面，房企參與數(shù)量多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，也將許多資金不充裕的企業(yè)擋在了門(mén)外。

隨著廣州舊改進(jìn)程不斷往前、政策與要求指引不斷細(xì)化，傍上國(guó)企，或許是尚無(wú)太多經(jīng)驗(yàn)積累的雅居樂(lè)在舊改戰(zhàn)場(chǎng)乃至整個(gè)廣州土儲(chǔ)上分一杯羹的方式之一

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原標(biāo)題： 集中供地顆粒無(wú)收雅居樂(lè)聯(lián)手珠實(shí)奪得廣州荔灣舊改