作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：TT707276146）

哪里有地？

什么方式搞地？

怎么搞成地？

這三大問題，是投資人每天上班都要面臨的靈魂拷問。

招拍掛拿地就不用說了，大家每天都要跟進(jìn)的，每掛一宗地都要關(guān)注研判，都是記流水賬一樣的活計(jì)?，F(xiàn)在土拍市場越來越規(guī)范，更加公開透明，“和諧”“軟勾地”都不好使了。對房企而言，不管塊頭大小，招拍掛拿地都是在一條起跑線上的。唯一剩下的，就是比拼大家的拳頭大?。ㄙY金實(shí)力），膽量大?。ㄊ欠窀医o預(yù)期，給授權(quán)價(jià)），這兩點(diǎn)占優(yōu)，拿地自然是大概率事件。

撇開招拍掛，未來哪些拿地方式會有比較大的操作空間，成為房企的重要選項(xiàng)呢？

方式一、舊城改造

這里要區(qū)別一下舊城改造和城市更新的概念問題，城市更新是廣東特有的（城市更新主要是為了土地集約利用，以城中村、舊工業(yè)，舊商業(yè)為重點(diǎn)對象），而舊改是全國都有的。舊改就是拆舊建新，消除舊的危房舊房，完善道路和配套。特別是很多二三四線城市的棚戶區(qū)，老城區(qū)，有很大的舊改規(guī)模。

個人認(rèn)為，未來舊城改造的空間會很大，特別是一些三四線城市。每個城市都會有自己破舊不堪的老城區(qū)，幾乎沒有配套設(shè)施，停車難，臟亂差，而且面積還不小。同時(shí)，這些城市的大部分地方政府缺錢，但是又想拆拆拆，拆出一片新世界來，故而心有余而力不足，勢必會引入社會資本來做這些事情。

對于一些財(cái)政有錢的城市，比如長三角珠三角的城市，以及一二線大城市，政府都是自己掏錢搞拆遷收儲了，畢竟不差錢。但是有錢的城市畢竟是少數(shù)，差錢的才是多數(shù)，拆遷，三通一平都是很燒錢的，沒有社會資金進(jìn)入，舊城改造就只能停留在規(guī)劃圖上。

目前已經(jīng)有不少城市，已經(jīng)推出或者正在研究推出專門的舊改法規(guī)，細(xì)則，支持房企參與到舊城區(qū)的改造當(dāng)中。當(dāng)然，這個地區(qū)差異很大，典型的舊改當(dāng)中就有廣東模式，西安模式，鄭州模式等等。

但房企操作舊城改造會有難點(diǎn)：一是對資金實(shí)力要求很高，拆遷問題耗時(shí)耗力，一旦遇到阻力，會直接增加不少成本。在一級整理上投入了大量資金的同時(shí)，你還要有富余資金在二級市場拿地，這對房企的現(xiàn)金流是一個很大的考驗(yàn)。二是在不能一二級聯(lián)動的地方，如何確保穩(wěn)拿地?？梢宰鲆欢壜?lián)動的還好，不能一二級聯(lián)動的，那就只能在如何設(shè)條件控地上下功夫了，這個就需要考驗(yàn)操作能力了。

雖然舊改很難，但是搞定一個項(xiàng)目就能獲得大塊土地，增加不少土儲，因此對房企來講還是有很大的價(jià)值的。目前一些房企已經(jīng)在行動了，比如廣東起家的幾家頭部房企，就專門成立了舊改辦，在全國尋找合適的舊改項(xiàng)目，目前都有不少的項(xiàng)目落地了。

舊改未來的空間會很大。

方式二、產(chǎn)業(yè)勾地

近兩年玩勾地的房企越來越多，勾地的區(qū)域也越來越廣泛，甚至有不少房企都把地勾到縣城里面去了。

房企勾地的初衷，就是沖著地去的，不管是康養(yǎng)題材、商業(yè)題材、教育題材、總部經(jīng)濟(jì)題材，都是打著幌子掩蓋勾地的目的。拿地前信誓旦旦，保證以后會引入產(chǎn)業(yè)，協(xié)議里面約定了無數(shù)個條款，但是拿到地以后方顯本性。

因?yàn)榉科蠖疾簧?，產(chǎn)業(yè)投資大多是“無底洞”，投入資金大，資金回收周期漫長。如果沒點(diǎn)真本事來運(yùn)營產(chǎn)業(yè)，作為外行的房企，基本上是個穩(wěn)賠不賺的生意。對房企來說，商住地才是真愛，產(chǎn)業(yè)只是噱頭，熱度只有幾分鐘。

因此，前兩年在各地出現(xiàn)了大量的產(chǎn)業(yè)、商業(yè)勾地爛尾項(xiàng)目，因?yàn)榉科蟠蠖嗟奶茁?，都是先把住宅開發(fā)出來，賣得差不多錢掙得差不多了，才開始磨磨蹭蹭搞產(chǎn)業(yè)地塊。不少項(xiàng)目以各種理由推脫，延遲產(chǎn)業(yè)地塊的開發(fā)，這讓很多城市頭疼不已，但又束手無策。

房企套路玩多了，政府也變聰明了。一般的產(chǎn)業(yè)，他們那里有的，你吸引不了他。你能帶來的高大上產(chǎn)業(yè)，只要政府能聯(lián)系得上產(chǎn)業(yè)方的，好多也會繞過你直接去談，因?yàn)楫吘谷思疫€是把你當(dāng)成去忽悠土地的。

為了防止你拿了地后翻臉，現(xiàn)在政府對房企勾地的研究出的應(yīng)對方法也多了，產(chǎn)業(yè)來了是歡迎的，對產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠啊，補(bǔ)貼啊，那都是沒得說。但是商住地你要想占多大便宜，那可能性很低了。特別是熱點(diǎn)的一二線城市的勾地，商住地本來就沒便宜多少，算上產(chǎn)業(yè)的投入，怎么算賬都是虧得。更要命的是，時(shí)不時(shí)的還會有地方平臺公司出來托底，以極高的價(jià)格拿一波產(chǎn)業(yè)勾地，例如時(shí)下興起的TOD項(xiàng)目，活生生強(qiáng)行地給大家“打個樣”，無形中拉高了勾地的成本。

方式三、收并購

說起收并購，很多人可能都覺得麻木了，成天搞網(wǎng)紅項(xiàng)目，爺爺輩兒的僵尸項(xiàng)目，沒一個能談成的，都是問題一大堆，無解的。在投資崗位上的，每天都要研判不少收并購項(xiàng)目，電腦里面的項(xiàng)目資料，都積累了幾百個文件了，內(nèi)存都占據(jù)了幾十個G了。

真正有價(jià)值的，能落地的收并購項(xiàng)目確實(shí)很少了，但是換個角度，其實(shí)還是有不少操作空間的。收并購項(xiàng)目沒法落地，大致分為三種類型：一類是公司債權(quán)債務(wù)關(guān)系，法律關(guān)系，股權(quán)關(guān)系復(fù)雜的；二類是土地本身拆遷、規(guī)劃、紅線等問題的；三類是土地方預(yù)期不合理，難以談攏的。這些問題，都可以通過時(shí)間換空間，多做工作，創(chuàng)新交易架構(gòu)等形式，解決一部分項(xiàng)目的落地問題。

除了存量的收并購項(xiàng)目，還有新的收并購機(jī)會在增加。三道紅線新規(guī)后，大部分傳統(tǒng)融資渠道受阻，特別是前兩年高價(jià)拿地，現(xiàn)在資金出現(xiàn)問題，或者部分開發(fā)后銷售去化困難的房企，會有賣項(xiàng)目或者尋求合作開發(fā)的可能。這類項(xiàng)目，拿地時(shí)間不長，相對來說土地較為干凈，公司的債權(quán)債務(wù)，法律關(guān)系也不復(fù)雜。在我們公眾號的幾十個微信群里，就發(fā)現(xiàn)有很多投資人在發(fā)布自家公司的項(xiàng)目，對外尋求合作，而且這類情況還越來越多了。

雖然是屬于前兩年高價(jià)拿地，但是因?yàn)槠湟呀?jīng)支付了部分或者全部土地款，而且為了盡快促成交易，部分套現(xiàn)紓困，賣家會有一定的降價(jià)預(yù)期。這對于收購房企來講，是一個不錯的機(jī)會，即使是原價(jià)出讓或者合作，也可以充分利用融資杠桿，是一筆不錯的買賣。

當(dāng)然，只有對現(xiàn)金流充裕的房企來說，這才是比較好的收并購機(jī)會。

注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。

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原標(biāo)題： 除了招拍掛，未來哪些拿地方式會吃香？