作者：債券民工在路上

      2022年5月27日，中國證監(jiān)會和國家級發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs） 有關(guān)工作的通知》（證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號），正式將保障性租賃住房納入了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs的范圍之內(nèi)，這就意味著保障性租賃住房可以成為新的基礎(chǔ)資產(chǎn)選擇標的。

      上交所和深交所在2022年5月27日已經(jīng)分別有一單保障性租賃住房REITs完成了申報，分別為中金廈門安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金和紅土創(chuàng)新深圳人才安居保障性租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。

       這并不是監(jiān)管機構(gòu)第一次將保障性租賃住房納入公募REITs的試點范圍。 2021年7月2日，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（發(fā)改投資[2021]958號，以下簡稱“958號文”），進一步增加了公募REITs的試點范圍，其中新增的范圍包括“保障性租賃住房”。但是需要注意的是，958號文中對保障性租賃住房申報公募REITs是有明顯的區(qū)域要求的，僅限于“各直轄市及人口凈流入大城市”，實際應用范圍有較大限制。但是此次印發(fā)的證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號則沒有這個要求，后續(xù)申報中可能需要做進一步關(guān)注。

       根據(jù)證監(jiān)辦發(fā)〔2022〕53號的要求，保障性租賃住房納入公募REITs，需要關(guān)注的是保障性租賃住房REITs的發(fā)行人應該為不開展商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務的獨立法人。從這條限制性規(guī)則來看，保障性租賃住房REITs在關(guān)注收益性的基礎(chǔ)上，更關(guān)注的還是項目的公益性。開展保障性租賃住房REITs必須要在符合國家宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上進行。

      公募REITs試點范圍的進一步擴大，對于城投公司來說是一個利好。因為很多城投公司都有保障性租賃住房業(yè)務，這是城投公司的傳統(tǒng)業(yè)務類型。包括此前新增的停車場等，都屬于非常適合城投公司進行申報的業(yè)務領(lǐng)域。城投公司申報保障性租賃住房納入公募REITs，不僅可以有效盤活存量資產(chǎn)，還可以實現(xiàn)融資渠道的創(chuàng)新，對于城投公司來說是一個非常有益的嘗試。

       在958號文出臺之前，證監(jiān)會和國家發(fā)改委在2020年4月24日聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》(證監(jiān)發(fā)〔2020〕40 號)。這些規(guī)則對于公募REITs的區(qū)域范圍、資產(chǎn)范圍等做了進一步的明確和規(guī)范。隨著公募REITs的進一步實踐，預計監(jiān)管機構(gòu)將會根據(jù)發(fā)行的實際情況出臺進一步細化公募REITs的規(guī)則，城投公司可以應用的基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍有可能進一步擴大。

       當然，在開展上述業(yè)務的過程中，城投公司需要注意有效防范地方政府債務風險，堅決遏制新增隱性債務，這是需要嚴格遵循的合規(guī)紅線。城投公司開展業(yè)務時，需要特別關(guān)注和注意，確保能夠滿足監(jiān)管的要求。政府隱性債務的清理和化解，對于發(fā)行人尤其是城投公司來說，也是非常關(guān)鍵的。

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原標題： 保障性租賃住房公募REITs來了！