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    遠(yuǎn)洋的進(jìn)與退

    杠桿地產(chǎn) 杠桿地產(chǎn)
    2021-07-19 10:15 2614 0 0
    最近,遠(yuǎn)洋集團(tuán)的幾件事引起杠桿地產(chǎn)注意。用2019年600.8億元的數(shù)據(jù)來(lái)對(duì)比,遠(yuǎn)洋則退步了不少。

    作者:桿姐

    來(lái)源:杠桿地產(chǎn)(ID:Property-Market)

    最近,遠(yuǎn)洋集團(tuán)的幾件事引起杠桿地產(chǎn)注意。
    一是上半年業(yè)績(jī)不甚理想。前幾天公告披露干未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù),2021年1-6月,累計(jì)合約銷售額約523.7億元,同比2020年雖然增長(zhǎng)25.17%,但因?yàn)槿ツ晟习肽晏厥馇闆r,可比性不強(qiáng)。用2019年600.8億元的數(shù)據(jù)來(lái)對(duì)比,遠(yuǎn)洋則退步了不少。
    半年完成年度目標(biāo)1500億元的34.91%,位次從2019上半年的24,降至2021上半年的41位。這一成績(jī)也實(shí)在難言樂(lè)觀。
    另一方面,今年上半年,遠(yuǎn)洋200億并購(gòu)紅星地產(chǎn)的行動(dòng)也格外引人注目,同樣在前不久,這件大事基本有了結(jié)果。
    業(yè)績(jī)難看、并購(gòu)大手筆,看似分裂的行動(dòng)背后,遠(yuǎn)洋集團(tuán)要搞什么事?
    01
    鐘情紅星背后
    遠(yuǎn)洋與紅星的故事,要從今年3月說(shuō)起。
    2021年3月28日,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道報(bào)道了紅星美凱龍創(chuàng)始人車建新擬出售紅星地產(chǎn)股權(quán),接盤(pán)方為遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下投融資平臺(tái)遠(yuǎn)洋資本,交易對(duì)價(jià)在200億左右。
    但次日,雙方均發(fā)布公告進(jìn)行“辟謠”,稱雙方簽署合作協(xié)議,遠(yuǎn)洋資本戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)(紅星地產(chǎn)母公司)獲18%股權(quán),股權(quán)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為人民幣10.3億。
    這次,杠桿地產(chǎn)注意到,最終敲定的內(nèi)容則為:已簽訂含債權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)包收購(gòu)框架協(xié)議,此次交易框架設(shè)計(jì)較復(fù)雜,是包含債權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)包收購(gòu),總價(jià)200億左右。
    如果21世紀(jì)的報(bào)道屬實(shí),那么基本等于又回到了最開(kāi)始的報(bào)道內(nèi)容。
    遠(yuǎn)洋似乎對(duì)紅星“情有獨(dú)鐘”,6月2日,還以23.12億元收購(gòu)紅星美凱龍旗下7家物流地產(chǎn)。
    紅星賣資產(chǎn)求生,可以理解。紅星地產(chǎn)的“爸爸”,美凱龍這些年步子邁的比較大,又遇到2020黑天鵝,自身負(fù)債高企。
    而紅星地產(chǎn)前幾年則喊出了千億計(jì)劃,目前千億雖然沒(méi)進(jìn),但體量也不小:全國(guó)布局超過(guò)50個(gè)城市、100多個(gè)項(xiàng)目,土地儲(chǔ)備1800萬(wàn)平米。
    據(jù)中指研究院數(shù)據(jù),紅星地產(chǎn)2020年拿地面積為553萬(wàn)平米,排名第32位,拿地金額為168億元,排名第57位。
    母公司泥菩薩過(guò)河,輸血能力變?nèi)?,沒(méi)有上市的紅星地產(chǎn)面對(duì)這么大的盤(pán)子,加上“三道紅線”壓頂,融資能力也弱,賣身似乎是最好的選擇。
    目前來(lái)看對(duì)于紅星地產(chǎn)這個(gè)結(jié)局似乎不錯(cuò),據(jù)說(shuō)遠(yuǎn)洋不僅買了項(xiàng)目,還把團(tuán)隊(duì)也保留了。
    這對(duì)遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)又意味著什么?
    02
    下坡路
    某種程度上,遠(yuǎn)洋也是需要紅星的。
    年報(bào)顯示,2020年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售金額雖然再創(chuàng)新高,為1310.4億元,但是增速卻放緩至1%。
    如果2020年確實(shí)特殊情況,今年上半年呢?上面杠桿地產(chǎn)說(shuō)了,500多億的銷售額、3成多的目標(biāo)完成率并不出色。
    難看到什么程度?以南方產(chǎn)業(yè)智庫(kù)監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)為例。截至7月14日,其監(jiān)測(cè)的60家上市房企當(dāng)中,有38家發(fā)布了上半年銷售業(yè)績(jī)公告。
    38家發(fā)布半年業(yè)績(jī)的房企中,又有34家曾對(duì)外披露過(guò)2021年度目標(biāo)。分析發(fā)現(xiàn),17家達(dá)成目標(biāo)的50%及以上,其中建發(fā)國(guó)際完成目標(biāo)的70%以上,16家完成40-50%,僅遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成不足40%。
    也就是說(shuō),在這34家披露目標(biāo)的房企里,遠(yuǎn)洋集團(tuán)的完成率墊底。
    將時(shí)間線拉長(zhǎng),從2018年開(kāi)始,遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)顯露出疲態(tài),并且有加速滑坡的趨勢(shì)。
    猶記得2018年,遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事局主席兼行政總裁李明曾在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)放言,“未來(lái)三年到四年將保持每年50%的增長(zhǎng)速度,實(shí)現(xiàn)2000億元以上的銷售規(guī)模也是必要的?!?/section>
    然而……
    2018年對(duì)遠(yuǎn)洋來(lái)說(shuō)是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn),不僅是宏觀環(huán)境上,也呈現(xiàn)在內(nèi)部管理中。
    2018年起,剛解決完股權(quán)問(wèn)題沒(méi)多久的遠(yuǎn)洋集團(tuán)迎來(lái)人事震蕩。
    李虎、李洪波辭任公司執(zhí)行董事,姚大鋒、上官清辭任非執(zhí)行董事;接著帶領(lǐng)集團(tuán)邁入千億陣營(yíng)的老將諶祖元被換下;
    副總裁王福順“消失”,后出現(xiàn)在財(cái)信發(fā)展總裁的位置上;
    再然后遠(yuǎn)洋集團(tuán)重新調(diào)組織架構(gòu),中高層管理者大規(guī)模調(diào)動(dòng);
    緊接著時(shí)間來(lái)到2020年6月,原為僅次于總經(jīng)理李明的集團(tuán)二號(hào)人物,原集團(tuán)執(zhí)行總裁和執(zhí)行董事溫成海辭任,接替他的為崔洪杰。
    崔董1972年出生,1996年8月加入遠(yuǎn)洋,曾為產(chǎn)品營(yíng)造中心總經(jīng)理,傳言風(fēng)格比較激進(jìn)。
    2020年底,遠(yuǎn)洋集團(tuán)最年輕副總裁陳偉離職……
    如今,崔先生在崗已經(jīng)1年有余,似乎有企穩(wěn)的節(jié)奏?
    03
    債務(wù)還好嗎?
    從上半年收購(gòu)紅星的動(dòng)作里,杠桿地產(chǎn)隱約能聞到崔董激進(jìn)的味道。但與激進(jìn)相輔相成的,必定是負(fù)債。
    在如今,談債色變的房地產(chǎn)行業(yè),遠(yuǎn)洋的負(fù)債情況又如何?
    2021半年報(bào)暫時(shí)沒(méi)出,2020年報(bào)顯示,1年內(nèi)到期的債務(wù)259.34億元,短債占比32%,兩年內(nèi)到期的貸款繼續(xù)上升,為433.93億元,占比53%,還是比較大的。

    遠(yuǎn)洋的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物391.29億元,應(yīng)付短期壓力沒(méi)有太大問(wèn)題。不過(guò),2年內(nèi)的壓力還是顯著的,連續(xù)這幾年都在增加。
    另外值得注意的是,媒體報(bào)道,遠(yuǎn)洋的投融資平臺(tái)遠(yuǎn)洋資本,還有一些表外負(fù)債。但總的來(lái)說(shuō),還在紅線范圍內(nèi)。
    另一方面,有曾經(jīng)央企背景加持,遠(yuǎn)洋在融資成本方面優(yōu)勢(shì)很明顯。比如7月13日剛發(fā)行的一筆美元債,3.2億美元2.70%,夠低的。
    目前之于遠(yuǎn)洋,負(fù)債壓力倒是其次,規(guī)模和增速才是最焦慮的地方。如此來(lái)看,并購(gòu)紅星地產(chǎn),可能是件好事。
    后期如何操盤(pán),為遠(yuǎn)洋品牌贏得口碑?又到考驗(yàn)管理團(tuán)隊(duì)的時(shí)候了。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

    題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“杠桿地產(chǎn)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 遠(yuǎn)洋的進(jìn)與退

    杠桿地產(chǎn)

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      蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書(shū)長(zhǎng),深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫(kù)律師,深圳市前海國(guó)際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國(guó)資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長(zhǎng)期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事?tīng)?zhēng)議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國(guó)政法大學(xué)在職研究生,美國(guó)注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國(guó)工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國(guó)投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國(guó)裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購(gòu)等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國(guó)控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書(shū)、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購(gòu)項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購(gòu)法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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