村股份公司與房企在按合作協(xié)議分得房屋后再轉(zhuǎn)讓，由于村股份公司提供的土地主要為非農(nóng)建設(shè)用地或征返用地，土地出讓金極低甚至可以忽略不計(jì)，同時(shí)村股份公司也幾乎不投入建安成本，村股份公司將合作開發(fā)的房屋按約定分給股東/村民時(shí)面臨著綜合稅負(fù)率超過(guò)60%（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅三項(xiàng)稅金）的情況，這也是村企合作項(xiàng)目繞不過(guò)去的一個(gè)問(wèn)題。無(wú)論通過(guò)分紅也好，還是雙抬頭也好，房企再次轉(zhuǎn)讓時(shí)都要面臨繳納高額的土地增值稅和增值稅的問(wèn)題。如何通過(guò)交易的安排，合理降低分房過(guò)程、再次轉(zhuǎn)讓的稅費(fèi)，成了合作項(xiàng)目面臨的重要問(wèn)題。依據(jù)筆者多年從事不動(dòng)產(chǎn)交易的經(jīng)驗(yàn)，筆者從以下五個(gè)方面對(duì)合作建房后的再次轉(zhuǎn)讓提供交易思路：

雙抬頭模式下的合并清算參照單抬頭模式，開發(fā)完成后，若直接對(duì)外銷售，銷售完成后對(duì)村企與房企銷售房屋進(jìn)行土地增值稅合并清算。

雙抬頭項(xiàng)目實(shí)質(zhì)屬于合作建房，雙方共同投資、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利潤(rùn)，建成后按比例分房自用的，具備合并清算的基礎(chǔ)。所以針對(duì)村股份公司分配物業(yè)缺乏回遷實(shí)務(wù)的基礎(chǔ)（也即村股份公司屬自建房形式取得物業(yè)，非以更新項(xiàng)目的回遷形式取得物業(yè)），在清算環(huán)節(jié)無(wú)法將分配物業(yè)作為土地成本，村股份公司項(xiàng)目土地增值稅稅率最高達(dá)60%，故可考慮將村股份公司與合作方分得物業(yè)再銷售合并進(jìn)行土地增值稅清算，如此，可降低村股份公司的稅負(fù)，但此時(shí)，房企因要分出一部分的投入成本作為村企的扣除成本，無(wú)法適用分開清算的土地增值稅稅率，從而房企的綜合稅費(fèi)也將大幅度提升。

此方式操作上最為穩(wěn)妥，且無(wú)涉稅風(fēng)險(xiǎn)，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可程度高，但需同合作方討論稅費(fèi)提高的分擔(dān)問(wèn)題，且該方法總體節(jié)稅效果不明顯。

根據(jù)深圳市《土地增值稅工作規(guī)程》（深圳市稅務(wù)局公告2019年第8號(hào)）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用、出租等用途超過(guò) 1 年（不含1 年）的，轉(zhuǎn)讓時(shí)適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。村股份公司可將分得的物業(yè)持有/出租至少 1 年后，再轉(zhuǎn)讓給村民，可適用“舊房”轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。

舊房轉(zhuǎn)讓的好處在于在土地增值稅清算時(shí)，其中一種方法是“重置評(píng)估”，轉(zhuǎn)讓方不用考慮其歷史投入情況和發(fā)票取得情況，直接將評(píng)估成本作為其扣除項(xiàng)目，這個(gè)方法恰好能彌補(bǔ)村股份公司無(wú)實(shí)際投入的現(xiàn)狀，舊房轉(zhuǎn)讓時(shí)可采用購(gòu)房發(fā)票或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目，由于村股份公司為自建房，無(wú)購(gòu)房發(fā)票，故如何對(duì)建筑物進(jìn)行評(píng)估就顯得尤為重要。同時(shí)評(píng)估過(guò)程中地價(jià)款若能參照周邊城市做法，以同類型住宅地塊基準(zhǔn)地價(jià)作為取得土地成本，也將大幅度降低轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的土地增值稅。

核定征收是指村股份公司再轉(zhuǎn)讓時(shí)的土地增值稅選擇適用核定征收政策，核定征收包括核定成本、核定征收率等。

核定成本是指村股份公司再轉(zhuǎn)讓后土地增值稅清算時(shí)，銷售成本參考同一地區(qū)、同一類型、同一年度、銷售檔次相近的房地產(chǎn)開發(fā)成本，如合作方的開發(fā)成本，或參照住房建設(shè)部門公布的建筑工程造價(jià)成本。

核定征收率指稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營(yíng)規(guī)模、開發(fā)模式相近的納稅人在同一地區(qū)、同一年度開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅負(fù)水平核定征收率，如廣東省惠州市，對(duì)轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體留用地轉(zhuǎn)讓就可采用核定征收率方式征收土地增值稅。

目前深圳市稅務(wù)局對(duì)土地增值稅幾乎不采用核定征收政策，可考慮以村股份公司的特殊情況同稅局溝通，確定政策的適用性。

村股份公司合作建房初次分房后，其再次分房的受讓對(duì)象——原住村民，是有嚴(yán)格限制的，雖然其另一個(gè)身份是村企業(yè)的股東，但其原始權(quán)益卻來(lái)源于原住民的集體資產(chǎn)，或者說(shuō)宅基地在城市化進(jìn)程中的另一種轉(zhuǎn)換形式，故村企業(yè)或可以合理低的價(jià)格（房屋建造成本價(jià)）轉(zhuǎn)讓給本村村股份公司的村民，而不是市場(chǎng)價(jià)，從而降低整體稅負(fù)。

合理低價(jià)的情況在政府回購(gòu)保障房、定向銷售人才住房、回遷安置房組成計(jì)稅價(jià)格、限地價(jià)競(jìng)配建模式等都有體現(xiàn)。因而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向村民轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，可向稅局爭(zhēng)取按照合理價(jià)格（不低于成本價(jià)）移交視為有合理理由。

“以租代售”是指村股份公司不以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的方式，而是以較低租金的方式將房屋長(zhǎng)租給村民，但不實(shí)際改變村民對(duì)房屋的占有、使用、收益、處分權(quán)利（部分受限）。該種方式解決了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的超額稅費(fèi)問(wèn)題，村股份公司不用即時(shí)就面臨超60%的稅費(fèi)，減少了一筆不少的稅費(fèi)支出。

但短期問(wèn)題已解，長(zhǎng)期隱憂未除，“以租代售”也引來(lái)了其他諸多問(wèn)題，比如村民在“租用”房屋期間，村股份公司要負(fù)擔(dān)租用房屋的房產(chǎn)稅、土地使用稅、增值稅等，每年也是一筆不少的稅金，這筆稅金如果是村民自有住房且自用的情況下，則完全不會(huì)產(chǎn)生；同時(shí)，名義為“租”，實(shí)際為“售”的情況下，村股份公司就不用繳納銷售環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅費(fèi)嗎？未必，按實(shí)質(zhì)重于形式的原則，如果購(gòu)買方取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益等權(quán)利，仍應(yīng)按照出售不動(dòng)產(chǎn)處理繳稅。如財(cái)稅〔2016〕36號(hào)有關(guān)注釋規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物永久使用權(quán)，按照銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅，另外土地增值稅、企業(yè)所得稅也有類似規(guī)定。

除此之外，“以租代售”還帶來(lái)了村民雖然是房子的實(shí)際主人，但卻不能用于抵押貸款融資，不能按產(chǎn)權(quán)房積分讓孩子就近入學(xué)等社會(huì)問(wèn)題，而村股份公司則面臨著名下有巨額資產(chǎn)，而實(shí)際上又不歸村集體所有等一系列問(wèn)題，這可能就有點(diǎn)出乎設(shè)計(jì)者的意料和初衷。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，村股份公司雖然暫時(shí)繞過(guò)了再次分房環(huán)節(jié)繳稅問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也不能視而不見。

由于歷史的客觀原因，村股份公司并未記錄土地取得的歷史成本，從而造成再次分房或?qū)ν廪D(zhuǎn)讓的高額稅負(fù)，而在村集體的改革過(guò)程中，村股份公司將分得的物業(yè)對(duì)村民進(jìn)行分配，多數(shù)是歷史客觀原因形成的，并未實(shí)質(zhì)取得收入。結(jié)合周邊城市對(duì)實(shí)質(zhì)情況的處理經(jīng)驗(yàn)，建議區(qū)政府就此同稅局進(jìn)行良好溝通，結(jié)合國(guó)內(nèi)的量能課稅與稅收中性原則，盡可能減少分房過(guò)程中的稅負(fù)，加速村集體的改革進(jìn)程。