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    城市更新已進(jìn)入政策密集期,數(shù)據(jù)釋放積極信號

    丁祖昱評樓市 丁祖昱評樓市
    2021-09-06 11:30 6742 0 0
    自2020年10月國家“十四五”規(guī)劃綱要明確提出實(shí)施城市更新行動以來,城市更新的重要性被提到了前所未有的高度,相關(guān)政策也進(jìn)入密集出臺期。

    作者:CAIC城市更新中心

    來源:丁祖昱評樓市(ID:dzypls)

    自2020年10月國家“十四五”規(guī)劃綱要明確提出實(shí)施城市更新行動以來,城市更新的重要性被提到了前所未有的高度,相關(guān)政策也進(jìn)入密集出臺期。

    近兩月,北上廣深四大一線城市均出臺了城市更新的重磅文件,相應(yīng)的規(guī)劃文件和政策配套也進(jìn)入編制階段。

    為維持健康的土儲規(guī)模、改善凈利率水平,房企正在逐步調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),加快布局城市更新業(yè)務(wù)板塊,可以說城市更新已成新常態(tài)下房企的重大戰(zhàn)略選擇。

    由于深耕城市更新對于提升企業(yè)凈利率的帶動效應(yīng)相當(dāng)可觀,未來或可成為房企長期健康的土儲規(guī)模做良好補(bǔ)充。

    圖:全國及一線城市7-8月出臺政策匯總表

    01

    政府對開發(fā)商運(yùn)營和配建能力要求提升

    住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部30日發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題》的通知,明確堅持“留改拆”并舉,積極穩(wěn)妥實(shí)施城市更新行動。

    《通知》否定城市更新沿用過度房地產(chǎn)化的開發(fā)建設(shè)方式,凸顯對于公共配套設(shè)施的訴求,透露出的強(qiáng)信號表明政府邏輯完成轉(zhuǎn)換。政府端口對城市更新的社會價值考量已超過市場價值。

    表:《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題》政策梳理

    未來一段時間,是開發(fā)商適應(yīng)這種大邏輯,與政府磨合接洽的窗口期。一方面,拆除面積和拆建比兩條底線比例的設(shè)定,意味著開發(fā)商最大的利益回報來源被嚴(yán)格管控,直接限制項目盈利。另一方面,對于基礎(chǔ)公共設(shè)施配件的新要求對于開發(fā)商協(xié)同參與配套設(shè)施建設(shè)的能力提升。

    為維持市場參與城市更新積極性,各地政府勢必會發(fā)揮能動性,采取例如各地政府是否會在更新區(qū)外額外為開發(fā)商提供融資區(qū)土地,又或是政企分工,開發(fā)商僅介入20%改造部分,其他由政府承擔(dān)等途徑。這些柔性手段將會是未來開發(fā)商與各地區(qū)政府博弈的關(guān)鍵點(diǎn),企業(yè)需要強(qiáng)化運(yùn)營和基礎(chǔ)設(shè)施配建水平,借此打開談判空間缺口。

    02

    TOP50房企超60%已進(jìn)駐城市更新板塊

    “十三五”就曾明確提出要對棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格的把控。今年中央全面叫停大拆大建的城市發(fā)展模式,但從政策明細(xì)規(guī)定中仍然可以看到“拆除建面需低于總建面20%”是排除違法建筑以及危房等細(xì)項補(bǔ)充。因此政策在落地的過程中,仍然存在較大的調(diào)控空間。

    以市場成熟度以及立法完成度較高的深圳為例, 2018—2021年間,拆除重建項目無論是單項目體量或是計劃數(shù)量都存在明顯的增長趨勢。其中,18年至20年3年內(nèi)項目計劃量以54%的年均復(fù)核增速增長至105幅。此外,21年上半年計劃量達(dá)到58幅,高于去年同期水平。在單項目體量上,18年深圳城市更新出讓項目的占地面積集中于0.4-1.4萬方,經(jīng)過3年的城市發(fā)展,至21年,供應(yīng)的項目規(guī)模提高,集中在2.4-4.4萬方,其中超25萬方大體量項目占比以年均9%遞增。

    數(shù)據(jù)來源:深圳市城市更新和土地整備局官方發(fā)布

    聚焦到上海城更市場,一方面是上海市提出2021年-2022年計劃完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造約110余萬平方米 ,“十四五”期間計劃完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造約48.4萬平方米的高目標(biāo)。另一方面,是隨住建部《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動中防止大拆大建問題》、《上海市城市更新條例》相繼出臺后,上海對大拆大建類項目的嚴(yán)格限制和對于微更新、城市風(fēng)貌保護(hù)的高要求。兩者碰撞,必將催生重大發(fā)展機(jī)遇。

    為維持健康的土儲規(guī)模、改善凈利率水平,近三年房企逐步調(diào)整業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),加快布局城市更新業(yè)務(wù)板塊。截止2021年上半年度,TOP50房企中有超60%已進(jìn)駐城市更新板塊,同時近9成房企城市更新項目占總土儲比例已集中在15%-30%之間,城市更新已作為后地產(chǎn)時代重要的業(yè)務(wù)發(fā)展方向。

    圖:TOP50已進(jìn)駐城市更新的房企凈利率情況

    數(shù)據(jù)來源:房企已公布2021年中報

    其中重點(diǎn)布局城市更新業(yè)務(wù)的5家房企,包括龍光、富力、華潤、中海、合景泰富,2021年上半年凈利率皆在16%以上,遠(yuǎn)高于行業(yè)平均凈利率9.6%。城市更新對于房企而言,已上升到重點(diǎn)戰(zhàn)略的層面。

    03

    各地紛紛落成城市更新基金

    隨著各地土地市場由增量時代轉(zhuǎn)向存量時代,加上“十四五”規(guī)劃明確提出實(shí)施城市更新行動,城市更新成為各地政府與企業(yè)的工作重點(diǎn)。隨著各地城市更新熱潮不斷涌動,相關(guān)的配套政策與資金福利都在不斷落實(shí)中。近段時間以來,上海、天津、無錫等地相繼成立以地方國企牽頭的城市更新基金。

    表:不同城市的城市更新基金概況

    克而瑞總結(jié)發(fā)現(xiàn)各地城市更新基金有以下3個方面:

    1、央資國資占主導(dǎo)地位,其中上海的城市更新基金僅面向國企、央企開放。

    2、投資基金存在多元化構(gòu)成可能,如中外合資、民營、股份制商業(yè)銀行等都可以參與其中。

    3、參與基金構(gòu)成的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),均在城市更新領(lǐng)域長期深耕,運(yùn)營能力突出。

    但據(jù)克而瑞實(shí)際調(diào)研獲悉,基金的實(shí)際運(yùn)作模式還未確定。以上海為例,各家企業(yè)的出資比例、出資時間、基金管理公司工商流程等都暫未完全確定,乃至資金投入城市更新基金后能產(chǎn)生何種收益或分成模式,都是處于“混沌”階段,且基金也還未實(shí)質(zhì)性落到項目推進(jìn)層面。

    住建部發(fā)文后,在普遍認(rèn)為城市更新開口進(jìn)一步收緊的背景下,數(shù)據(jù)卻釋放出積極信號。一方面,“大體量”的城更項目受到地方青睞。在中央政策和地方城市發(fā)展市場趨勢之間可能存在較大的博弈空間。政策上并不是對大體量項目的一刀切,更多是對保留建筑的占比和拆建體量的認(rèn)定。

    同時數(shù)據(jù)也表明,盡管目前城市更新的政府架構(gòu)、配套政策尚處于探索階段,城市更新的立法也才剛剛起步,但對開發(fā)商而言,深耕城市更新對于提升企業(yè)凈利率的帶動效應(yīng)相當(dāng)可觀。后續(xù)隨著各地配套政策的加緊制定和陸續(xù)出臺,城市更新單元的逐漸推開,以及各種前融、文保修繕?biāo)?、運(yùn)營能力的全面提升,城市更新項目的整體盈利性仍具有較高的增長潛力。布局城市更新賽道或?qū)⒉蝗葸t疑。

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

    本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 深度研究丨城市更新已進(jìn)入政策密集期,數(shù)據(jù)釋放積極信號

    丁祖昱評樓市

    大數(shù)據(jù)變革房地產(chǎn)。用專業(yè)數(shù)據(jù)和靠譜分析讀懂中國樓市。我是丁祖昱,歡迎關(guān)注,愿與大家一起分享房地產(chǎn)市場新鮮熱辣精準(zhǔn)的解讀與資訊。讓我們預(yù)見行業(yè)趨勢!

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會破產(chǎn)法研究會理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會個人破產(chǎn)委員會秘書長,深圳律師協(xié)會破產(chǎn)清算專業(yè)委員會委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項目法律盡職調(diào)查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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