事實上，自三條紅線頒布到年底的短短4個月內(nèi)，已有不少企業(yè)的財務(wù)情況大幅改善，部分房企快速下檔至黃檔，甚至是綠檔。在如此短的時間內(nèi)，這些房企是如何快速降檔的？在快速降檔的背后，又會有哪些新的隱患？

從99家重點房企2020年底的財務(wù)情況來看，其現(xiàn)金短債比的算數(shù)平均值為1.65，中位數(shù)為1.53；凈負債率的算數(shù)平均值為63.9%，中位數(shù)為68.9%，現(xiàn)金短債比和凈負債率兩項指標相比2020年上半年均有明顯的改善，尤其是凈負債率的平均值，相比2020年上半年下降了55個百分點。值得注意的是，2020年底剔除預收款后的資產(chǎn)負債率無論是算術(shù)平均還是中位數(shù)都均超70%，相比2020年上半年改善不大，未來仍需關(guān)注。

從三個指標的通過率來看，均有明顯的提高。2020年底現(xiàn)金短債比的通過率最高，達到了84%，相比2020年上半年提高了16個百分點；此外凈負債率通過率也同樣較高，達到了79%，比年中提高了15個百分點。相較之下，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率的通過率僅有41%，多數(shù)房企仍未達標，但相比年中仍有14個百分點的提升。

從不同的顏色檔次來看，2020年底處于綠檔的房企明顯擴容，占比相比年中的13%上升了22個百分點，達到了35%。黃檔房企占比下降，相比年中下降了6個百分點，至45%。此外橙檔、紅檔房企占比也有所下降，分別下降了9個及7個百分點至9%、11%。由此可見，在三條紅線的壓力下多數(shù)房企都積極改善財務(wù)狀況，預計未來將有更多房企躋身綠檔之列。

2、41家房企成功降檔，現(xiàn)金短債比成降檔重點（略）

3、三管齊下達標三條紅線，控制有息負債是主要方向

整體來看，房企要達標三條紅線，主要選擇了以下三個方面著手，分別是現(xiàn)金持有端、有息負債端及權(quán)益端。其中現(xiàn)金持有端，主要影響現(xiàn)金短債比及凈負債率指標：主要表現(xiàn)為提升經(jīng)營方面的現(xiàn)金回款，同時控制投資支出，保證適度的融資規(guī)模，以保障在手現(xiàn)金的充足。

而有息負債端，影響的則是所有的三條紅線指標，主要包括積極償還債務(wù)，調(diào)節(jié)長短期債務(wù)比，以及部分項目的出表及負債隱形化，以起到總有息負債規(guī)?？刂粕踔料陆档茸饔?。

最后，權(quán)益端主要影響凈負債率、扣預杠桿兩項指標，主要通過擴大所有者權(quán)益，以起到擴大分母，降低整體杠桿的作用。所有者權(quán)益中包括歸母權(quán)益、少數(shù)股東權(quán)益及其他權(quán)益工具等，相對操作空間大。下文中，將從這三個方面，分析降檔房企的相關(guān)操作及該方式的優(yōu)劣勢。

隨著三條紅線的出臺，房企相比以往更加關(guān)注現(xiàn)金流的管理。通過對經(jīng)營、投資、融資性現(xiàn)金流的管控，得以讓房企于年底持有更多現(xiàn)金，有利于現(xiàn)金短債比及凈負債率兩項指標的達標。

從歷年99家房企的現(xiàn)金流情況來看，2017年為主要轉(zhuǎn)折點。2017年融資性現(xiàn)金流凈額達到峰值12402億元，同時投資性現(xiàn)金流凈額為歷年最高，為凈流出9087億元，證明整體房地產(chǎn)行業(yè)依靠融資來驅(qū)動投資，對融資依賴度較高。

隨著2017年后融資環(huán)境的不斷收緊，融資性現(xiàn)金流凈額規(guī)模被動下滑，2018年、2019年及2020年分別下降了35%、19%及49%。在此背景下，越來越多的房企開始強回款、控投資。2018年至2020年三年的投資性現(xiàn)金流凈額均呈現(xiàn)凈流出狀態(tài)，且逐年支出規(guī)模減少，2020年凈流出為5241億元，相比2017年減少了42%；同時經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額三年均為正，2020年達到了5303億元，為歷年最高，首次超過了融資性現(xiàn)金流凈額。

若從99家房企2020年上半年及下半年經(jīng)營、投資、融資性現(xiàn)金流凈額變化來看，可以看出大多數(shù)房企于下半年加強銷售回款、控制投資，經(jīng)營性現(xiàn)金流由負轉(zhuǎn)正至5790億元；而投資性現(xiàn)金流基本保持持平。與此同時，融資性現(xiàn)金流凈額呈現(xiàn)為凈流出，側(cè)面也說明房企加大了債務(wù)償還力度。

2、強回款、控投資，增持現(xiàn)金降低短期償付風險（略）

3、積極償債，下半年融資性現(xiàn)金流支出大幅增長（略）

1、2020年有息負債增速下降至5%，長短債比改善明顯

有息負債是三條紅線政策中的重點管控方向，房企主要通過積極償還債務(wù)，調(diào)節(jié)長短期債務(wù)比，以及部分項目的出表及負債隱形化，以起到總有息負債規(guī)模控制甚至下降的作用。

從歷年來看，99家房企總有息負債規(guī)模增速自2018年實現(xiàn)大幅下降后，近兩年呈現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢。值得注意的是，2020年末99家重點房企的總有息債規(guī)模為77919億元，相比2019年增長僅5%，相比2020年上半年末，首次實現(xiàn)了下降1%。這也證明了在三條紅線政策出臺后，多數(shù)企業(yè)為了減少踩線，積極調(diào)整財務(wù)結(jié)構(gòu)，有息負債不增反降，政策效果顯現(xiàn)。

總有息負債微降，主要是由于短期有息負債的減少所致。2020年末99家房企的短期有息債24722億元，相比2019年下降了2%，為歷年來首次出現(xiàn)下滑，相比2020上半年大幅下降了10%。但值得注意的是，2020年末長期有息負債較2019年上升了9%至53197億元，此外較2020年中上升了3%。這主要由于下半年房企通過借新還舊，調(diào)整了債務(wù)結(jié)構(gòu)。在此背景下，房企2020年末的長短期債務(wù)比達2.15，較2019年及2020年中，均有明顯改善。

2、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，以長換短、以標化換非標具備一定難度（略）

3、債務(wù)出表、減少并表比成功降檔，可調(diào)節(jié)空間大（略）

1、少數(shù)股東權(quán)益：警惕權(quán)益背后隱藏的明股實債

集團層面：引入戰(zhàn)投增厚權(quán)益，互為博弈（略）

項目層面：明股實債增權(quán)益“藏負債”（略）

2、歸母權(quán)益：主要依賴輕資產(chǎn)分拆上市做大權(quán)益（略）

IPO首發(fā)：重資產(chǎn)IPO難度大，輕資產(chǎn)可獲更高估值（略）

增發(fā)配股：黃金期已過，未來難有窗口期（略）

3、其他權(quán)益：永續(xù)債需承擔更多成本，未來調(diào)節(jié)作用可能弱化（略）

具體來看，三道紅線指標中最易調(diào)節(jié)的是現(xiàn)金短債比，其次是凈負債率，而扣預后資產(chǎn)負債率的調(diào)整難度較大。而房企主要通過調(diào)整現(xiàn)金端、負債端和權(quán)益端相關(guān)科目的手段實現(xiàn)降檔。其中不乏有開源節(jié)流，放緩投資，加快回款，或出售項目以改善現(xiàn)金流的房企，也存在通過加大合作、引入戰(zhàn)投和永續(xù)債等“殺敵一萬自損八千”手段，成功降檔的同時，相應稀釋了未來權(quán)益利潤空間。但同時，也存在不少房企通過諸多降杠桿的“財技”實現(xiàn)“藏債”或“隱債”（如明股實債和債務(wù)出表）。短期來看，這些財務(wù)手段可以有效幫助房企降檔；但長期來看，“三道紅線”并不僅僅局限于幾個財務(wù)指標，而是對房企全口徑債務(wù)進行全方面的監(jiān)管。房企不要為了達標而達標，相比于三道紅線的形式，更需要關(guān)注三道紅線背后政策調(diào)控的本質(zhì)，減少內(nèi)卷，減少超融，引導行業(yè)向理性和健康狀態(tài)改善。

我們認為，三道紅線后，房企的經(jīng)營可能呈現(xiàn)以下常態(tài)化：

1）投資方面，投資能力關(guān)乎房企投入成本的變現(xiàn)，拿地失誤的容錯率越來越低，房企投資前期應該做好研判，盡量避開需求不足、去化困難的低能級城市，精簡組織架構(gòu)，收縮布局范圍，更聚焦于自身優(yōu)勢區(qū)域；對于地塊的選擇，房企可能對現(xiàn)金流回正周期和相關(guān)利潤率提出更嚴苛的要求；對待多元化的態(tài)度，絕大多數(shù)房企可能會選擇聚焦主業(yè)，堅決不做大比例的自持存量物業(yè)；越來越多房企會選擇合作開發(fā)來緩解資金壓力，土拍市場也將趨于理性；

2）銷售方面，新規(guī)下回款端尤為重要，房企對項目運營管理流程將變得更為標準化和精細化，周轉(zhuǎn)效率未來將提升到更為重要的位置，回款周期可能變短；但周轉(zhuǎn)提升的同時，并不意味項目品質(zhì)的下滑，升級迭代產(chǎn)品成為關(guān)鍵；

3）融資方面，新規(guī)后房地產(chǎn)融資監(jiān)管模式從渠道管制轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙蚱笫┱?，房地產(chǎn)整體的融資需求將下降，杠桿率將穩(wěn)步下滑，行業(yè)整體的資金成本將呈下行趨勢；具體渠道突破方面，房企將從依賴傳統(tǒng)債務(wù)融資轉(zhuǎn)為拓展股權(quán)融資、供應鏈金融和資產(chǎn)證券化等方式，緩解資金壓力的同時，有效降低杠桿。