作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

9月15日中午12點，杭州第二批集中供地中的十幅競品質(zhì)地塊報停止遞交申請文件及繳納保證金。10幅競品質(zhì)地塊中，僅富陽富春灣新城地塊的報名情況符合要求，其余9幅地塊報名未達標(biāo)。

14日結(jié)束第二批集中供地土拍報名的合肥、成都，均出現(xiàn)不同程度的流拍：合肥第二次集中供地17幅地塊中有5幅因故終止；成都第二批集中供地75幅地塊有17幅因故終止。此外，截至9月15日，沈陽第二批集中供地46幅土地中，只有10幅土地有房企報名。

這意味著上半年曾經(jīng)如火如荼的土地市場隨著地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的提升出現(xiàn)了明顯的降溫；這不僅將改變龐大的地產(chǎn)市場，也將直接影響地方財政的收入情況：

土地預(yù)期轉(zhuǎn)向，短期出讓受阻

自去年以來，重點地區(qū)的房產(chǎn)銷售情況普遍有所升溫，使得若干區(qū)域的土地市場有所升溫，帶來了新的一輪土地行情；這波行情一直持續(xù)到2021年，今年1-6月全國300城市土地出讓金總額為28340億元，同比增長8%，并且成交均價上漲 21%，溢價率上升1個百分點，可見土地市場已經(jīng)處于較高的位置。

但是，隨著監(jiān)管對地產(chǎn)行業(yè)的不斷收緊，房企的資金壓力不斷上升，部分頭部房企也出現(xiàn)了較大的流動性危機與內(nèi)部問題的集中爆發(fā)，地產(chǎn)裁員潮已然開啟。

隨著房產(chǎn)銷售去化速度降低、銀行貸款的收緊，整個樓市的周期也走到了拐點，導(dǎo)致近期地產(chǎn)企業(yè)對土地市場的預(yù)期有了較大的轉(zhuǎn)變，拿地規(guī)模與熱情有了明顯的消退，各家房企都普遍開始為未來的“寒冬”進行資金儲備。

在未來的一段時間內(nèi)，全國重點區(qū)域的土地出讓規(guī)模與價格將有所降低，不再繼續(xù)之前的價格攀升浪潮；并且，頭部房企導(dǎo)致的金融風(fēng)險也將使得市場對地產(chǎn)類主體的信用融資出現(xiàn)態(tài)度轉(zhuǎn)變，也將使得許多地產(chǎn)企業(yè)拿地出現(xiàn)“后勁不足”。

這將使得短期內(nèi)的土地市場出現(xiàn)“降溫”，土地出讓收入增速將有明顯降低。

地區(qū)差異大，有人歡喜有人愁

由于地方政府普遍債務(wù)率高企，地方財政長期處于“緊平衡”的狀態(tài)，使得許多地方政府更為依賴土地出讓收入；在過去的一年中，也正是收益于土地市場的升溫，使得多地財政得以緩和改善，城投公司也借土地開發(fā)類業(yè)務(wù)有所“回血”。

隨著土地市場的“降溫”，地方財政也必然隨之受到影響，但由于目前市場格局的變化，這一轉(zhuǎn)變導(dǎo)致的地區(qū)差異會有明顯的區(qū)別：

一是核心城市的地位沒有改變。一線與新一線城市的市場雖然面臨較多的調(diào)控，但供需的本質(zhì)沒有改變，核心土地依然是較為稀缺的資源，加上這些區(qū)域的政府可用財力較為充足，因此面臨的只是短期調(diào)整，總體影響并不大；

二是都市圈“外溢”的效益有所降低。受益于去年部分城市的房價攀升，省會城市、強二線城市的外溢效應(yīng)明顯，帶動了都市圈周邊的區(qū)縣地產(chǎn)市場有較大的發(fā)展。但隨著土地市場的降溫與房產(chǎn)去化速度的降低，這些城市的居住需求“外溢”效應(yīng)將有所降低，人口溢出也將告一段落，使得這些周邊區(qū)縣的樂觀預(yù)期將有所變化，這將使得這些區(qū)域的財政受到較為明顯的沖擊，過去高速增長的土地出讓收入不再可持續(xù)；

三是中西部地區(qū)的影響幅度較大。隨著住房貸款的限制，三四線城市、中西部地區(qū)的房地產(chǎn)市場收縮幅度較大，房企也有明顯的“棄三四線城市、向一二線城市集中”的趨勢。

伴隨著這一輪地產(chǎn)調(diào)控，這些區(qū)域的土地市場仍然將維持低位運轉(zhuǎn)。但由于這一調(diào)整在去年就較為顯著，如今的影響卻并不大，只是地方財政的緊張狀態(tài)，仍然要維持一段時間；在整個周期變化之時，地方財政已然無法再從土地市場中獲益、進行高速增長。

轉(zhuǎn)變開發(fā)模式，再興聯(lián)動開發(fā)

在近期土地市場的深刻變化與房企越來越多的被受限后，地方財政對于土地開發(fā)業(yè)務(wù)的態(tài)度也將有所變化。在土地市場不斷降溫后，地方政府與城投公司投入到一級土地開發(fā)業(yè)務(wù)中的資金周轉(zhuǎn)速度也將隨之降低，帶給原本就處于緊平衡狀態(tài)的地方財政更大的壓力。

在土地開發(fā)周轉(zhuǎn)速度降低、土地市場預(yù)期不明朗之后，地方政府將進一步推動土地開發(fā)業(yè)務(wù)模式的變化，將未來的土地收儲、土地開發(fā)業(yè)務(wù)進行組合，交由市場主體進行聯(lián)動的一二級開發(fā)；既減少對財政資金與城投資金的占用，也更好的解決土地去化的問題。

并且，在專項債、國開行貸款等政策性金融工具進一步限制地方政府與城投投資土地開發(fā)業(yè)務(wù)后，未來各類將基建與土地開發(fā)業(yè)務(wù)整合的片區(qū)開發(fā)、城市更新模式，將進一步成為地方政府推進項目的主要方向。

如今地產(chǎn)行業(yè)的變化，將深刻影響地方政府的決策，以及未來政府項目的實施模式。

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原標(biāo)題： 多幅土地流拍，地方財政是否會受沖擊？