商業(yè)地產(chǎn)與電商 
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作者：明哥
來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商
微友提問：
明哥，您好，我們現(xiàn)在在三四線城市打算建一個(gè)5萬方左右的商業(yè)體，前期做投資測(cè)算，預(yù)計(jì)單方建設(shè)成本是5500不含地下，我們是本地二類開發(fā)商。這個(gè)預(yù)估數(shù)據(jù)，不知道是否合理？
住宅地產(chǎn)有句老話“掙錢不掙錢，全看預(yù)算員”，說明成本控制的重要性；對(duì)于只租不售的商業(yè)地產(chǎn)，成本同樣重要，它以投資倒逼租金的形式發(fā)揮作用，
收益率=noi/總投資
投資成本越高，分母越大，達(dá)到某一收益率水平要求的租金水平也就越高。
以恒隆2018年5月竟得的杭州百井坊綜合體地塊為例，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投約160億：
恒隆主席陳啟宗：我們斥資107億元購入該地塊，初步預(yù)計(jì)項(xiàng)目總成本約160億元......物業(yè)預(yù)計(jì)自2024年起分階段落成。一俟物業(yè)出租，我們相信初期租金回報(bào)率可達(dá)4%至5%。
我們不妨粗略估算一下初期4-5%租金回報(bào)率對(duì)應(yīng)的租金水平：
該地塊計(jì)容建面194101平米，總成本160億，折合單方82431元/平米，假設(shè)初期租金回報(bào)率要求4.5%，則目標(biāo)租金水平為：
82431元/平米*4.5%/365=10.16元/平米/日。
租金提升受當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平和競(jìng)爭(zhēng)等因素制約，因此不能無限提高，當(dāng)投資成本高過一定程度，對(duì)于運(yùn)營來說，無論如何努力也很難達(dá)到期望的收益率，仗還沒打就已經(jīng)輸了。
恒隆建的是奢侈品商場(chǎng)，對(duì)于廣大中檔購物中心參考意義不大，那么，一個(gè)中檔購物中心的大概投資成本是個(gè)什么范圍？萬達(dá)在其2019年報(bào)中曾經(jīng)披露了一組投資數(shù)據(jù)：
截至2019年12月末，在建萬達(dá)廣場(chǎng)共有16個(gè)，分布于北京、上海、天津、哈爾濱、桂林等地，規(guī)劃總建筑面積合計(jì)194.1萬平方米，總可租面積為144萬平方米，總投資額合計(jì)135億元。
測(cè)算下來平均單方投資6960元/平米（總建面口徑），如果按可出租面積口徑則為9380元/平米。
最后來看一個(gè)例子：
例：某中檔購物中心
該購物中心總建面14萬平米，其中地上10萬平米地下4萬平米，可租賃建面10.6萬平米（含6000平米地下超市），停車位700個(gè)。
考慮到不同公司的成本科目劃分不盡相同，為方便對(duì)比分析，采取如下成本科目：
1、土地費(fèi)用
2、政府行政事業(yè)性收費(fèi)
報(bào)批報(bào)建費(fèi)、增容費(fèi)等；
3、前期工程準(zhǔn)備費(fèi)
勘測(cè)丈量費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)等；
4、主體建筑工程費(fèi)
地基與基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)及粗裝修、門窗工程、精裝修等；
5、主體安裝工程費(fèi)
室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備、空調(diào)、電梯、消防、弱電智能化、停車場(chǎng)導(dǎo)引系統(tǒng)等；
6、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)
室外給排水、采暖、燃?xì)?、電力、消防、通訊、有線電視等；
7、園林環(huán)境工程費(fèi)
綠化、建筑小品、道路廣場(chǎng)、屋面美化、夜景照明、樓體泛光、室外導(dǎo)識(shí)、LED顯示屏等；
8、配套設(shè)施費(fèi)
9、其他建設(shè)工程支出
工程監(jiān)理、工程造價(jià)咨詢、工程保險(xiǎn)等；
10、預(yù)備費(fèi)
11、管理費(fèi)用
12、財(cái)務(wù)費(fèi)用
將該購物中心成本按照以上科目調(diào)整后，分項(xiàng)數(shù)據(jù)列示如下：
項(xiàng)目總投10.2億元，不含地價(jià)8.8億元；含地價(jià)單方成本7310元/平米（總建面口徑），不含地價(jià)6270元/平米?？紤]到不同級(jí)別城市的地價(jià)差異較大，因此不含地價(jià)的成本更具可比性。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 建一個(gè)商業(yè)體花多少錢合理？
