丁祖昱評樓市 
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作者：克而瑞科創(chuàng)
來源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
數(shù)據(jù)中心IDC（Internet Data Center），是一種高度專業(yè)化的物業(yè)類型。
廣義來看，數(shù)據(jù)中心是為計算機系統(tǒng)（包括服務器、存儲和網(wǎng)絡設備等）安全穩(wěn)定持續(xù)運行提供的一個特殊基礎設施，該空間一般包括建筑物、電力電氣系統(tǒng)、裝修裝飾工程基礎設施。
狹義來看，IDC本質上是數(shù)字時代的地產行業(yè)，通過向金融、IT等行業(yè)客戶租售機柜、提供運維服務獲取租金回報，類似于“商業(yè)地產的服務模式”。從IDC房地產屬性來看，數(shù)據(jù)中心需要取得相關土地使用權力、建設廠房以及購置機柜、電力設備、空調等基礎設備。從數(shù)據(jù)產業(yè)而言，數(shù)據(jù)中心的運營包括電信資源本身運營與電信資源相關的設備提供和服務等。
2020年，新基建相關政策推進，云計算、5G、人工智能、自動駕駛等技術推動數(shù)字經濟發(fā)展，作為“數(shù)字時代的地產行業(yè)”，數(shù)字地產的優(yōu)質性、稀缺性獲得市場廣泛關注。
IDC具備不動產屬性，長期回報率高
數(shù)字中心面向互聯(lián)網(wǎng)、電商、金融、政府、行業(yè)用戶等，他們會租下整個單元或整個物業(yè)，租期以8-10年者居多，因此其現(xiàn)金流入相對穩(wěn)定，長期回報率較高。
一般來說，數(shù)據(jù)中心運營商作為整個數(shù)字地產建設和運營中的主導方，從上游的供應商處采購土地廠商、硬件設備、寬帶等設施，并向下游的最終用戶提供數(shù)據(jù)服務。
圖：數(shù)據(jù)中心產業(yè)鏈圖
運營商市場主要由電信運營商、第三方數(shù)據(jù)中心和云服務企業(yè)等構成，并呈現(xiàn)出自建零售型和定制批發(fā)型兩種業(yè)務特征，這重點取決于是否自有土地、投入成本高低、客戶類型大小等。
無論是自建零售型還是定制批發(fā)型業(yè)務，大部分數(shù)據(jù)中心均是產業(yè)用地，有物流用地、園區(qū)用地，也會根據(jù)定制客戶類型采用辦公用地作為數(shù)據(jù)中心。由于自建零售型客戶以中小型客戶為主，合作時間更加靈活，收入穩(wěn)定性會不如定制型客戶，上架率是影響收入的重要因素。為了獲得更加優(yōu)質而穩(wěn)定的企業(yè)客戶，自建零售型往往位于一線城市周邊，服務那些數(shù)據(jù)需求日益增長的金融、政府、互聯(lián)網(wǎng)客戶為主，用地成本也會更高。
定制批發(fā)型客戶以大型客戶為主，阿里、騰訊、字節(jié)跳動、快手等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)均也在二三線城市采用定制批發(fā)型路徑,但盈利能力和議價能力較弱。客戶在能耗、土地、帶寬、電力等資源均具有政策優(yōu)勢，用地成本更低、占地規(guī)模會較大，且通常為10年左右的運營期，相對于一線布局的IDC企業(yè)而言，代建模式盈利能力和議價能力較弱，但有望伴隨著互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的快速發(fā)展而實現(xiàn)快速成長。
市場中三種運營模式是主流
總結行業(yè)內主流數(shù)字地產運營的特點，大致可以分為三類：
1）以利潤為中心的穩(wěn)健發(fā)展型；
2）以土地、水電等核心資源為中心的資源協(xié)同型；
3）以現(xiàn)金流為中心的快速擴張型。我們認為三種打法沒有好壞之分，匹配公司自身能力（組織結構、融資能力、公司治理結構）的打法就是最好的打法。
圖：數(shù)字地產運營的三大特點
來源：公開資料整理
1、以利潤為中心的穩(wěn)步發(fā)展型——光環(huán)新網(wǎng)為代表
光環(huán)新網(wǎng)是我國領先的第三方IDC廠商，主要業(yè)務為IDC運營管理服務、IDC增值服務和云計算，項目主要集中于北京和上海及其周邊，其中北京地區(qū)業(yè)務占90%以上。光環(huán)新網(wǎng)以收購土地并自建廠房的自建零售型業(yè)務為主，是第三方毛利率中最高的，項目的IRR通常保持在18%以上，自有土地、自建機房的模式相比于租賃土地、代建廠房成本更低。
2、以核心資源為中心的資源協(xié)同型——寶信軟件為代表
寶信軟件主營業(yè)務包括工業(yè)軟件開發(fā)、基礎設施服務外包（IDC業(yè)務）和系統(tǒng)集成，且IDC業(yè)務占寶信軟件總營收的31.0%，卻貢獻了接近50%的毛利潤。得益于集團支持，寶信軟件擁有了寶鋼部分工廠的租用權，并獲得豐富的土地供應、廠房資源、以及現(xiàn)有的自備電廠、完善的供配電與供水資源，為打造數(shù)據(jù)中心提供了先天的資源優(yōu)勢。寶之云IDC 產業(yè)基地就是以鋼廠舊址為基礎改建，在一線城市中擁有獨一無二的規(guī)模優(yōu)勢和成本優(yōu)勢。不僅可以為大客戶提供大批量的、定制化的機柜空間，更是少數(shù)能滿足BAT和電信運營商對IDC 需求的項目之一。以寶之云4期為例，其土建和電力成本占比均低于行業(yè)平均水平。
圖：中國IDC行業(yè)平均成本構成
圖：寶之云4期預算成本構成
3、以現(xiàn)金流為中心的快速擴張型——數(shù)據(jù)港為代表
上海數(shù)據(jù)港是上海靜安區(qū)國資委控股公司，其率先在國內推行數(shù)據(jù)中心定制化業(yè)務模式，憑借技術、運營優(yōu)勢迅速成長，數(shù)據(jù)港是阿里巴巴的長期供應商，相關采購占據(jù)總業(yè)務90%以上。數(shù)據(jù)港采用定制型業(yè)務模式，幫助用戶實現(xiàn)從設計要求、安全管理等級到運維監(jiān)控標準與流程的100%適配需求，建設周期、成本節(jié)約和能源效率方面更優(yōu)，通過規(guī)模化運營獲取更高運營利潤。
IDC布局正向環(huán)一線城市擴張
我國數(shù)據(jù)中心數(shù)量大約有7.4萬個，主要集中北京、上海、深圳、江蘇、香港等城市。隨著政策的限制和能源的管控，目前IDC的擴張趨勢正向環(huán)一線城市發(fā)展。
數(shù)據(jù)中心屬于重資產運營，對成本控制要求比較高，行業(yè)平均毛利率一般在30%左右，而光環(huán)新網(wǎng)和寶信軟件的毛利率表現(xiàn)較為突出，主要體現(xiàn)在對電力成本的合理把控上。
圖：TOP5 第三方數(shù)據(jù)中心廠商核心數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)來源：各公司年報，克而瑞整理
IDC的建設規(guī)模主要分為中小型數(shù)據(jù)中心、大型數(shù)據(jù)中心以及超大型數(shù)據(jù)中心三種類型。從數(shù)據(jù)中心規(guī)模和數(shù)量來看，世紀互聯(lián)數(shù)據(jù)中心的體量較小但數(shù)量多，以單體建筑為主，不超過4.5萬方，而寶信軟件的數(shù)據(jù)中心由于是鋼廠轉型改造，一般以超大型數(shù)據(jù)中心為主，占地面積可達近3平方公里。
IDC能否成為產業(yè)地產新商機？
1、進入IDC行業(yè)開發(fā)商還缺什么？
第一，與傳統(tǒng)地產一致，數(shù)字地產需進行自建房屋審批，但還有特殊門檻。數(shù)字地產運營商若自建數(shù)據(jù)基礎設施，要取得一般自建房屋項目，需取得的相關審批、許可及證照，并在竣工驗收備案完成后方能出租并投入使用。除此之外，與自建房屋項目不同，還需要辦理工業(yè)和信息化投資項目備案和節(jié)能審查等特殊的審批或備案。
第二，IDC能耗指標條件嚴格，影響數(shù)據(jù)中心的建設規(guī)模。2020年6 月 5 日，上海發(fā)布了《支持新建互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心項目用能指標的通知》，批復了 3.6 萬個機架，這一數(shù)量已大幅超過去年。政策將推動上海市數(shù)據(jù)地產的整體發(fā)展，但能耗指標申請的條件將非常嚴格，僅利好部分實力強勁的企業(yè)。
第三，缺少長期穩(wěn)定的數(shù)據(jù)需求方。在滿足入門資質、能耗指標使用權后，決定數(shù)據(jù)中心經營的就是上下游客戶，無論是互聯(lián)網(wǎng)公司、政府機關、金融機構、制造業(yè)公司等，能夠綁定客戶資源是數(shù)據(jù)中心發(fā)展的秘訣。
表：典型公司業(yè)務類型分析
數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)整理
2、從開發(fā)商角度估算IDC項目投資收益
數(shù)據(jù)中心作為數(shù)字地產，也被稱為“數(shù)據(jù)世界的商業(yè)地產”，這是因為數(shù)據(jù)中心與商業(yè)地產的運營模式相近，同時用地性質的相似，也具有產業(yè)地產的土地屬性。
典型的數(shù)據(jù)中心一是需要自有或租用用地、土建與裝修、電力能源等核心資源；二是需要通過向終端客戶出租機柜獲取租金（運營）收入。所以，以商業(yè)地產、產業(yè)地產的運營視角來看待IDC的運營特征，比如不同的IDC地段決定租金成本不同，具有一定的適用性。
在IDC項目中，以寶山軟件的寶之云IDC四期項目為例，根據(jù)項目數(shù)據(jù)測算，如果實現(xiàn)達產，項目年度營業(yè)收入為9.49億元，項目的毛利率為46.47%，成本收益率為82.67%。在商業(yè)地產項目中，以穩(wěn)定期的萬象城項目為例，通常項目營業(yè)收入為22.26億元，項目毛利率70.2%，但是項目成本收益率為13.1%。在產城項目中，以某傳統(tǒng)房企產城項目為例，產城可售收入達84.8億元，產城成本收益率為31.68%，毛利率為24.06%。
通過典型項目比較可以看出，IDC項目相對于商業(yè)地產項目來說，營業(yè)收入、毛利率相對比較低，但是成本收益率較高；相對于產城項目來說，營業(yè)收入相差較大，但是毛利率和成本收益率相對比較高。所以，從收入的體量來說，IDC項目相對偏低，但是具有較好的盈利能力。
表：IDC與產商業(yè)地產、產城盈利能力比較
（備注：此表中的3個項目為盈利能力最好的項目進行分析，一定程度上代表行業(yè)頂尖的水平，分析維度也較為有限。但投資項目時需要考慮多維的、更復雜的數(shù)據(jù)，僅作為一定的參考價值。）
數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)整理
3、哪些開發(fā)商更適合布局IDC市場
從目前數(shù)據(jù)中心的主流三類運營特點來分析，其中以利潤為中心的穩(wěn)健發(fā)展型更適合具有自有土地的產業(yè)地產開發(fā)商，自建廠房要比代建模式成本更低，作為零售型廠商，主要面對云廠商和中小客戶，議價能力也更強，在項目運營中能夠獲得較高的運營利潤。
以土地、水電等核心資源為中心的資源協(xié)同型，更適合有資源的產業(yè)地產開發(fā)商，比如類似有寶鋼屬性的制造業(yè)相關或與電信運營商相關的開發(fā)商，可以利用現(xiàn)有的土地供應、廠房資源、電力資源等現(xiàn)有資源，在投入中降低成本，獲得優(yōu)勢。
以現(xiàn)金流為中心的快速擴張型，適合運營能力更強的產業(yè)地產開發(fā)商，通過較強的成本控制和運維能力，提供貼合客戶的適配需求。
然而，自有土地的開發(fā)商、有資源基礎的開發(fā)商和運營能力較強的開發(fā)商，如果不能拿到辦理工業(yè)和信息化投資項目備案和節(jié)能審查等特殊的審批或備案，不能獲得能耗指標使用權，不能綁定互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)或優(yōu)質企業(yè)資源，進入IDC領域的門檻還是無法跨越。
隨著傳統(tǒng)地產行業(yè)競爭加強，行業(yè)集中度逐步上升，雖然投資IDC項目規(guī)模與傳統(tǒng)地產規(guī)模相比，不足相提并論。但是IDC數(shù)據(jù)中心由于捆綁優(yōu)質的客戶資源、穩(wěn)定的長期收益，對于一些小型的地產企業(yè)卻可能帶來很好的現(xiàn)金流和增值的收益。
城地股份就是一家成功轉型IDC行業(yè)的代表！
城地股份深耕地基與基礎工程行業(yè)，主要從事樁基、基坑圍護等地基與基礎工程施工，是我國首家以地下工程為主業(yè)的A 股主板上市公司。公司于2018年收購香江科技100%股權，總交易價格為23.33億元。通過收購，城地股份從原有業(yè)務拓展至IDC系統(tǒng)集成、IDC運營管理及增值服務領域，定位為數(shù)據(jù)中心行業(yè)整體解決方案商，實現(xiàn)了IDC產業(yè)鏈上下游一體化的業(yè)務布局，三大業(yè)務板塊協(xié)同發(fā)展，業(yè)務規(guī)模及盈利能力逐年提升。
2019年間，并表后營業(yè)收入29.24億元，歸母凈利潤3.31億元，同比分別增長97%和252%，還帶來傳統(tǒng)業(yè)務業(yè)績增長20%。同時，公司傳統(tǒng)業(yè)務毛利率及凈利潤率都較低，收購香江科技后公司毛利率由2018年18.39%提升至27.28%，凈利率由5.73%提升至11.33%，增速客觀。香江科技所處的IDC行業(yè)景氣度高，未來料將為公司業(yè)績持續(xù)注入新動力。
可以看出，地產及上下游行業(yè)企業(yè)，是否可以通過收購方式，進行資源互補，帶來長期的業(yè)務協(xié)同性，不僅主營業(yè)務獲得了穩(wěn)定的成長空間，還獲得持續(xù)的現(xiàn)金流回報。業(yè)務協(xié)同和資源互補還有效的降低了拿地成本、空置成本、電力成本、財務成本等一次性成本，獲得可觀的持續(xù)經營能力和競爭優(yōu)勢。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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