一段棉線的投資思考 
更多干貨，請關(guān)注資產(chǎn)界研究中心
作者：一段棉線
來源：一段棉線的投資思考（ID:yiduanmianxian）
重點(diǎn)提示
本簡析基于作者投資業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)撰寫，選用方法與核心觀點(diǎn)如有不妥，還請讀者不吝賜教。
簡析內(nèi)容僅代表作者本人觀點(diǎn)，與所在機(jī)構(gòu)觀點(diǎn)無關(guān)。
本篇簡析數(shù)據(jù)來源為公開渠道，不包含非公開渠道獲取的信息，不構(gòu)成任何投資買入或賣出的建議。信息收集和處理過程均可能存在錯(cuò)漏和誤讀，行文表述也可能存在不太嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牡胤?，如有此類問題，請讀者不吝賜教，如確實(shí)存在誤導(dǎo)的地方，作者也會(huì)第一時(shí)間進(jìn)行公開更正。
寫在前面
鵬華前海萬科REITs（以下簡稱“鵬華前?！?、“該基金”或“該REITs”）是一只已經(jīng)存續(xù)了5年左右的封閉式公募基金近期參與了很多關(guān)于REITs產(chǎn)品的討論，發(fā)現(xiàn)目前推動(dòng)政策制定和深入討論的主要參與方往往更加關(guān)注一級發(fā)行之前的情況，但對投資人真正關(guān)心的問題卻關(guān)注不足。比如現(xiàn)在相關(guān)公共議程的焦點(diǎn)問題往往是：
- REITs產(chǎn)品能解決什么政策痛點(diǎn)？
- 適合參與REITs試點(diǎn)的有哪些主體和資產(chǎn)類別？
- 適合參與REITs試點(diǎn)的資產(chǎn)具有哪些特點(diǎn)，這些資產(chǎn)應(yīng)該怎樣通過保薦人的充分履職在一級市場發(fā)行時(shí)進(jìn)行合理定價(jià)？
- 現(xiàn)有REITs征求意見稿對產(chǎn)品的指導(dǎo)原則是否存在法律或結(jié)構(gòu)上的缺陷？
- 在搭建產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的時(shí)候，是否有稅收優(yōu)惠政策？
然而，對于新產(chǎn)品生命力影響也很大的投資人群體卻似乎沒有被充分納入到產(chǎn)品討論里來。相比五一節(jié)內(nèi)各家券商組織大量政策解讀會(huì)的高熱度來說，至少在作者感覺里，并沒有什么買方機(jī)構(gòu)特別有深度的參與了討論。和多家買方機(jī)構(gòu)聊下來，很多機(jī)構(gòu)對中國版REITs的短期態(tài)度基本處于中性觀望狀態(tài)。
對于投資人來說，資本就是資本，是一般等價(jià)物。人們說不出哪根金條是高尚的，哪根金條是卑鄙的。一個(gè)產(chǎn)品能滿足再多政策目的、結(jié)構(gòu)再精巧、一級市場流程再嚴(yán)謹(jǐn)，如果它不能為資本帶來具有適當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)收益特性的增值效果，那投資人就很難有非常好的接受度。而投資人往往又是一個(gè)“一朝被蛇咬，十年怕井繩”的固執(zhí)群體，有些問題一旦在推出初期給大家造成了負(fù)面影響，整體扭轉(zhuǎn)觀感付出的成本就很大。
對于投資人來說，關(guān)心的問題類似這些：
- 一級市場資產(chǎn)定價(jià)是否具有吸引力？是不是又抱著讓人接盤心態(tài)做出來的東西？
- 參與試點(diǎn)的主體對產(chǎn)品的影響有多大，是正面還是負(fù)面的？資產(chǎn)類別有哪些特征，對應(yīng)的投資品有哪些核心區(qū)別？
- 一級定價(jià)我信你按照規(guī)則嚴(yán)格執(zhí)行不會(huì)亂來，但是二級市場的定價(jià)依據(jù)是什么？產(chǎn)品在二級市場上是不是有流動(dòng)性，能結(jié)合價(jià)格形成機(jī)制和流動(dòng)性特點(diǎn)做出怎樣的投資交易策略？這類產(chǎn)品投后的管理難度有多大？
- 現(xiàn)有資管產(chǎn)品在投資REITs時(shí)，還有哪些影響投資的制度性問題沒有被厘清：比如這個(gè)產(chǎn)品監(jiān)管機(jī)構(gòu)制定各種管理細(xì)則的思路是更偏向股還是更偏向債，譬如投資準(zhǔn)入、風(fēng)險(xiǎn)扣減、估值方法等等有可能會(huì)怎么安排？
- 在投資REITs的時(shí)候，不同的賬戶到底按照什么原則征稅？是否可能有潛在的優(yōu)惠政策？
和更偏重融資端的股票、債券、多數(shù)ABS等品種不同，REITs產(chǎn)品相對更偏向投資端，因此完成產(chǎn)品發(fā)行只是個(gè)開始，持續(xù)的投資管理工作才是更加重要的部分。因此對于推動(dòng)政策制定和試點(diǎn)項(xiàng)目落地的主要業(yè)務(wù)參與方來說，要想讓這個(gè)品種能夠具有更好的生命力，需要充分站在投資人一端打消對產(chǎn)品的誤解和疑慮、解決投資人長期持有過程中不必要的麻煩（尤其是類似潛在深度折價(jià)這種所有人都已經(jīng)意識到了的大麻煩——一級市場上國有資產(chǎn)又不讓打折賤賣么不是？）、引導(dǎo)形成合理理性的一二級市場定價(jià)機(jī)制。
對于新生事物來說，如果一上來沒把各方的利益都深入考慮清楚，就容易把事情做疵。例如香港市場和新加坡市場同處亞太市場，REITs產(chǎn)品的活躍度和生命力就存在天地之差。關(guān)于這點(diǎn)請教了不少專家，感受就是有些事情如果一開始就定偏了，新生事物的中長期生存發(fā)展會(huì)受到顯著影響。REITs是一個(gè)懷了十五年胎的資本市場新生兒，希望它能夠健康出生，茁壯成長。
這段和下文要討論的東西關(guān)系不大，只是啰嗦一些感受。
一、鵬華前海二級市場定價(jià)特點(diǎn)淺析
公募基建REITs上市后，二級市場交易價(jià)格會(huì)直接影響投資賬戶的表現(xiàn)。因此相比一級市場定價(jià)的合理性，二級市場的流動(dòng)性和交易價(jià)格形成機(jī)制才是投資人更為關(guān)心的問題。
那為什么要特別研究鵬華前海REITs這支產(chǎn)品呢？主要原因有二：
第一，這支產(chǎn)品的基金資產(chǎn)中包含相當(dāng)比例的、定期評估合理價(jià)值的明股實(shí)債項(xiàng)目公司股權(quán)資產(chǎn)。這部分另類資產(chǎn)的評估流程，評估后基金凈值調(diào)整機(jī)制和未來基建公募REITs具有相當(dāng)可比性；
第二，投資端載體和未來基建公募REITs的載體完全一樣，都是公募封閉式基金。
鵬華前海REITs這支產(chǎn)品是唯一一支具有上述特征的產(chǎn)品，充分理解該產(chǎn)品價(jià)格特征，有助于對公募基建REITs上市后的二級價(jià)格形成機(jī)制有較深入的理解。當(dāng)然二者也有相當(dāng)?shù)牟煌帲饕煌灿袃牲c(diǎn)：
第一，未來公募基建REITs的基金資產(chǎn)中至少80%為底層基建資產(chǎn)，剩余少量現(xiàn)金和債券主要為流動(dòng)性管理用途，而非基金凈值增長核心來源；
第二，未來公募基建REITs的基金資產(chǎn)無任何外部補(bǔ)貼，基建資產(chǎn)運(yùn)營優(yōu)劣水平會(huì)直接影響資產(chǎn)估值。也就是說，底層基建資產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值波動(dòng)性會(huì)相對更大。
鵬華前海REITs基金的二級交易價(jià)格走勢很有意思，大體上以2017年中為界，這個(gè)投資品從輕度貼水/升水交易狀態(tài)轉(zhuǎn)入了顯著貼水狀態(tài)交易（注1）。但有趣的地方在于，這支產(chǎn)品二級市場的價(jià)格錨也發(fā)生了明顯更換。以該產(chǎn)品最后一個(gè)升水交易日（2017年7月6日）作為劃分節(jié)點(diǎn)，把全部交易日分為前后兩個(gè)時(shí)段考察反應(yīng)基金價(jià)格/價(jià)值的變量和其他主要相關(guān)變量之間的相關(guān)關(guān)系（注2），得到下表。
表1 升水/弱貼水情形下價(jià)格變量與其他變量的相關(guān)性
表2 強(qiáng)貼水情形下價(jià)格變量與其他變量的相關(guān)性
通過上表可以看出，前半段基金收盤價(jià)基本是錨定凈值的。作為一只基金資產(chǎn)主要為高信用等級債券和明股實(shí)債型非標(biāo)資產(chǎn)，但全部基金資產(chǎn)均采用市值法估值的封閉式債券基金，基金收盤價(jià)錨定凈值意味著投資人認(rèn)為：基金份額的二級交易價(jià)格主要應(yīng)受物業(yè)第三方估值和市場利率的雙重影響。
然而從2017年7月初基金轉(zhuǎn)入深度貼水狀態(tài)交易后，基金收盤價(jià)的錨定機(jī)制突然出現(xiàn)了轉(zhuǎn)換，開始錨定股市相關(guān)指數(shù)。
但和作者一開始假想的不同，二級市場交易的活躍度和交易價(jià)格之間基本沒有相關(guān)性，可能因?yàn)榱鲃?dòng)性差到這個(gè)程度的品種，所謂活躍交易日和不活躍交易日之間的絕對交易量差別也不大的緣故。
圖1 基金收盤價(jià)（右軸）/深證成指（左軸）走勢
圖2 基金收盤價(jià)（右軸）/深證地產(chǎn)指數(shù)（左軸）走勢
圖3 基金收盤價(jià)（右軸）/深證公用指數(shù)（左軸）走勢
關(guān)于定價(jià)錨為什么發(fā)生這樣的轉(zhuǎn)換，作者暫時(shí)沒有找到答案，但這種轉(zhuǎn)換至少對投資人應(yīng)該有一個(gè)提示，即：公募REITs二級市場價(jià)格會(huì)受到底層資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值變化和股票市場走勢的雙重影響。在不同時(shí)段，可能會(huì)出現(xiàn)非常明顯的主導(dǎo)邏輯，即便是鵬華前海REITs這種債性完全壓倒股性的品種，仍然可能因?yàn)榻灰啄Ｊ胶凸善鳖愃?，其?nèi)在價(jià)值變化會(huì)在某些時(shí)段內(nèi)被顯著忽略。
另外有意思的是，在二級市場價(jià)格明顯出現(xiàn)被股票走勢主導(dǎo)的特點(diǎn)時(shí)，統(tǒng)計(jì)值和直接觀察均能發(fā)現(xiàn)貼水率可能會(huì)比收盤價(jià)更好的跟蹤指數(shù)走勢。
圖4 貼水率（%，右軸）/深證成指（左軸）走勢
圖5 貼水率（%，右軸）/深證地產(chǎn)指數(shù)（左軸）走勢
圖6 貼水率（%，右軸）/深證公用指數(shù)（左軸）走勢
對于投資人的啟示則是：封閉式基金交易價(jià)格和凈值之間的走勢可能存在背離。針對鵬華前海這種本質(zhì)上是債基（如果把市值法估值的明股實(shí)債項(xiàng)目公司股權(quán)看作一個(gè)凈值也跟市場利率走，但波動(dòng)不那么頻繁的債券的話）的封閉式基金來說，交易價(jià)格比凈值下跌更多的過程其實(shí)是隱藏未來收益的過程，這個(gè)過程如果持續(xù)進(jìn)行，套利機(jī)會(huì)就會(huì)出現(xiàn)。
例如2017和2018年的鵬華前?；鹁褪沁@樣：
2017年全年利率上了100個(gè)BP，當(dāng)年內(nèi)組合久期目測在3-4年，凈值只下了4塊錢，然而收盤價(jià)下了12塊；
2018年，利率跌下來90BP，基金凈值上了7塊錢，組合久期基本控制在2.5-3年，結(jié)果價(jià)格又繼續(xù)跌下來6塊錢。
兩年下來，到2019年初的時(shí)候?qū)嶋H跌出了很好的投資機(jī)會(huì)。
這類放了非標(biāo)的債券型封閉式公募資管產(chǎn)品會(huì)不會(huì)還存在呢？公募封閉式債券基金反正是不太會(huì)有了，而且公募基金也不能投資非標(biāo)。但是，挺多銀行理財(cái)目前都在探索封閉式產(chǎn)品二級轉(zhuǎn)讓的可能性。公募理財(cái)要求披露每筆非標(biāo)情況、以及主要債券持倉，這就給大家判斷其內(nèi)在價(jià)值帶來了很多方便，如果未來公募封閉式理財(cái)也可以二級轉(zhuǎn)讓，那這個(gè)過程中就可能出現(xiàn)套利機(jī)會(huì)。
然而，機(jī)構(gòu)投資人也別想太多，因?yàn)榻灰走^于清淡，這類產(chǎn)品二級市場投資策略基本沒法開展。以鵬華前海REITs基金為例，30億元左右的市值，上市到現(xiàn)在累計(jì)交易額一共才15億元左右，二級市場慢慢收怕是不太現(xiàn)實(shí)，這個(gè)套利可能只適合個(gè)人投資人做做了。
二、一些值得探討的問題（留個(gè)尾巴）
最近仔細(xì)想了想，覺得至少有這些問題需要進(jìn)一步被討論。時(shí)間有些晚了，就先把這些值得探討的問題留在一邊。這些問題有些可能能在近期找到答案，有些一時(shí)半會(huì)也沒法得出準(zhǔn)確答案，下次再寫吧。
1、基金折價(jià)交易對于投資人意味著什么，對于投資人一二級的投資行為究竟會(huì)有怎樣的影響？
2、基金二級市場交易究竟更可能錨定什么進(jìn)行交易，什么情形下會(huì)發(fā)生“換錨”?
3、二級市場活躍度到了一定程度，交易活躍度指標(biāo)和交易價(jià)格的相關(guān)性是否會(huì)上升？
4、是否可以探討綠鞋機(jī)制和做市商機(jī)制？
5、放了非標(biāo)的銀行以市值法估值的公募封閉式理財(cái)就是這支鵬華前海REITs的不上市版，如果未來此類理財(cái)可在二級市場交易，怎樣做才能更安全、更有預(yù)判性的抓住特定套利機(jī)會(huì)？
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“一段棉線的投資思考”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
原標(biāo)題： 【Memo】鵬華前海REITs二級市場定價(jià)特點(diǎn)淺析
