作者：盧鵬

來源：商業(yè)地產(chǎn)與法務（ID：SYDCFL）

最近在整理一些案頭資料和整理數(shù)據(jù)，翻看到了2020年的汽車銷售數(shù)據(jù)，不看不知道，一看令我非常震驚。

截止至2020年11月，我國當年的轎車、SUV、MPV等三類家用常規(guī)汽車的銷售量已達到了500萬輛。

而二手車市場也非?？鋸垼?020年11月全國的二手車交易量157.38萬輛，與2019年同比增長13.7%，連續(xù)4個月同比實現(xiàn)兩位數(shù)增長，1~11月累計交易量1263.4萬輛二手車。

至2020年6月，全國汽車保有量達2.7億輛，占機動車總保有量的75%。共有12個城市汽車保有量超過300萬輛，汽車保有量超過200萬輛城市31個，汽車保有量超過100萬輛的城市共有69個。而北京超過600萬輛、成都超過500萬輛，分列全國前兩位。

車好買，但停車難，這會是未來多數(shù)人將面臨的問題。我國的停車設施建設速度明顯滯后于汽車保有量增長速度，停車位供給缺口巨大。至2020年全國停車位數(shù)量已近1.19億個，若汽車保有量以近五年的復合增速持續(xù)增長，不出數(shù)年，我國民用汽車保有量將達到2.9億輛左右，與停車位的比例僅為1：0.4，配比嚴重偏低。停車位難求，將成為社會性需求。

所以，布局停車場產(chǎn)業(yè)，將會是有著剛性需求的大產(chǎn)業(yè)。從土地坪效而言，停車場的土地單小時產(chǎn)值遠高于寫字樓與商場。寫字樓每平米每日租金也就20元，而同地段的停車場租金每平米每日可達50元起。投入成本遠遠低于寫字樓，傳統(tǒng)停車場停50輛車按設計需要1650平方米，而采用露天電梯塔式立體停車只需50平方米，可以做到每平方米停放一輛小車。從工程造價方面來比較，同樣以50個車位計算，傳統(tǒng)建設需約750萬元，立體停車建設造價僅400萬元。因為立體車庫使用了機械式自動升降停車設備，分若干排，最高可以建造25層。車輛停放在停車臺后，機器自動將車輛升至適當?shù)膶用?，再將車輛和停車臺移到層面處。存一輛車的時間一般不會超過兩分鐘。取車時只需按程序?qū)④嚨奈恢米詣咏档降孛婕纯伞?/p>

再輔以技術(shù)手段，以智能化、電動化、網(wǎng)聯(lián)化、共享化的形式，足以形成未來停車場發(fā)展的新趨勢。

如果深度挖掘，除了停車管理之外，還可以衍生出美容及零售服務、精準營銷推廣業(yè)務、汽車信息安保服務、保險服務、商品推送服務等多方面內(nèi)容。而且國內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項目以及大批存量地產(chǎn)，最符合停車場業(yè)態(tài)的資源對接，不但能夠有效的化解城市交通停泊壓力，更能夠獲得政府補貼，有效減輕開發(fā)商或運營商的資金壓力。

一、技術(shù)實現(xiàn)建議要點

技術(shù)實現(xiàn)路徑分為兩塊，首先是最重要的選址，即對有使用價值或能產(chǎn)出長遠效益的商業(yè)項目或存量商業(yè)項目進行價值分析。其次是停車場建設、改造、運營技術(shù)實現(xiàn)路徑。

1、選址

（1）針對重點商務地區(qū)、老舊居?。ㄐ。﹨^(qū)、大型醫(yī)院和學校等現(xiàn)狀停車供需矛盾突出的重點地區(qū)，制定片區(qū)停車綜合改善方案，包括挖掘停車潛力、規(guī)范停車秩序、調(diào)整停車收費、優(yōu)化交通組織、改善人居環(huán)境等綜合措施，具體可分為四類：

A、調(diào)查調(diào)研片區(qū)現(xiàn)狀停車供需關(guān)系及存在問題。

B、提出挖掘停車潛力、優(yōu)化交通組織、改善人居環(huán)境等綜合改善方案。

C、提出共享利用停車設施、規(guī)范停車收費和秩序管理等措施。

（1）對商圈一定要區(qū)分增量商圈、穩(wěn)定商圈、塌陷商圈等形態(tài)。對城市商業(yè)及該商圈內(nèi)存量商業(yè)未來停車場供應量要有理性認識并合理預測，切莫拍腦袋亂投資。

（3）汽車保有量、增長量與人口密度，這也是測評停車場能夠是否長期獲得穩(wěn)定收益的根本因素，一定要有充分的調(diào)研、遠見與相應技術(shù)手段作為支撐。

（4）政策選址。一定要找到懂政策、懂法律、了解規(guī)劃的商業(yè)復合型人才來進行，能否按照停車產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的要求，研究制定停車收費、經(jīng)營管理和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。按照規(guī)范停車秩序的要求，研究制定嚴格停車執(zhí)法管理的政策。按照智能化信息化的要求，研究制定推廣應用停車新科技的政策。這本身就是一項復合型要求，單純做住宅土地拓展、投資的人沒有這個敏感性。

A、提出各類停車設施的價格管理政策。

B、提出推動停車產(chǎn)業(yè)化發(fā)展政策。

C、提出加強停車執(zhí)法管理政策。

2、停車場建設技術(shù)實現(xiàn)路徑

（1）停車場研究中一般對于停車場的劃分標準共有5類，分別為：

A、按停車車輛性質(zhì)分為機動車車停車和非機動車停車。

B、按停放位置分為路上停車場、路邊停車場和路外停車場。

C、按建筑類型分為地面停車場、地下停車場和地上停車樓。

D、按管理方式分為免費停車場、限時（免費）停車場和收費停車場。

E、按服務對象分為公共停車場、配建停車場和專用停車場。

理解了分類，就能夠有效對于擬投資的項目進行清晰的甄別。

（2）停車場建設形態(tài)實現(xiàn)路徑

這個一般是按照國標規(guī)范來進行建設，但需要注意的是對于停車當量一定要因地制宜的進行評估后進行規(guī)劃、建設和改造。在停車誘導系統(tǒng)中也需要按照實地結(jié)合的模式來設計，切莫以一刀切的標準來統(tǒng)一落地各項目，否則會出現(xiàn)極大的安全隱患。

A、地下車庫每車位面積按35平方米計算，10000/35=285.7，即10000平方米車庫可設285個車位。室外露天停車場每車位按25平方米計算，10000/25=400，即地上10000平方米車場可設400車位。

B、排列方式的不同也會致使盈收不同。

C、平面設計汽車坡道按平面形式可分為直線坡道、曲線坡道、直線曲線混合坡道、螺旋坡道(二層以上)等，剖面設計小型車汽車坡道的最大坡度也各有不同。實踐中直線緩坡不如曲線緩坡實用,一是因為曲線緩坡(2.4m)比直線緩坡(3.6m)可以更短,二是曲線緩坡更平滑,更舒適。

D、商業(yè)項目或存量商業(yè)項目中的停車場應根據(jù)項目定位特點進行測算，并考慮規(guī)劃、開發(fā)、分期建設、改造。不但要選取合理柱網(wǎng)形式，盡量地上、地下統(tǒng)一柱網(wǎng)，提高地庫效率。還要充分利用退縮條件，把地庫退縮線做到最大，增加停車效率等。

E、需要了解我國對于汽車標準，并進行應對測算。

（3）停車需求計算

停車需求預測在世界上許多大城市進行不少的研究，各國國情不同，城市發(fā)展形態(tài)不同，經(jīng)濟增長不同，停車預測模式也不同，計算方法差異較大?？偨Y(jié)起來大致有停車生成率模型、相關(guān)分析模型、概率分布模型、交通量-停車需求模型以及靜態(tài)交通發(fā)生率模型等五類預測方法。每種方法均有其特性和適用模型，但其中的內(nèi)容冗長復雜，不在此展開。

（4）信息技術(shù)實現(xiàn)路徑

建設項目停車信息綜合管理服務平臺，建立統(tǒng)一的數(shù)據(jù)接口和交換機制，統(tǒng)一管理全部停車泊位信息與使用數(shù)據(jù)。加強停車信息的互聯(lián)互通，強化停車數(shù)據(jù)挖掘分析與多樣化信息發(fā)布，為企業(yè)停車管理提供決策支持信息，為市民日常出行提供停車服務信息。結(jié)合電子停車收費技術(shù)，建設停車誘導指示系統(tǒng)，提高停車設施管理與利用效率。目前國內(nèi)相關(guān)領域主要集中在11個領域，均可在各個維度進行合作接觸：

B、傳感器供應商

D、芯片供應商

E、智能駕駛方案和算法提供商

G、語音交互

H、智能中控

J、ADAS執(zhí)行

K、車企

二、資金實現(xiàn)路徑

但最終只有一個問題，錢從哪里來？按照目前我所收集到的政策信息來看，主要是以四大類模式來進行。

1、特許經(jīng)營

即部分城市可將某一區(qū)域范圍內(nèi)政府投資建設的公共停車設施資源（包括路內(nèi)停車設施）進行打包，通過特許經(jīng)營的方式，委托給專業(yè)停車服務企業(yè)進行管理。

2、經(jīng)營權(quán)抵押

對于各項規(guī)定新建、改擴建的停車設施，建設單位均可以按規(guī)定辦理產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)登記。建設單位在取得所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)后，可進行抵押或有償轉(zhuǎn)讓。同時鼓勵金融機構(gòu)對停車設施經(jīng)營權(quán)預期收益提供質(zhì)押貸款，支持利用相關(guān)收益作為還款來源。

部分城市會由政府每年安排一定的專項資金，并以車位異地建設補償金、特許經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓收入等為補充，專項用于公共停車場建設。但此類財政出資建設停車場的，優(yōu)先滿足醫(yī)院等公益性建筑的停車需求。對非財政出資新建公共停車場，可給予一定比例的獎勵。具體獎勵標準結(jié)合當?shù)貙嶋H，根據(jù)停車設施分類、土地類別進行成本測算后確定。

4、其他融資支持

（2）發(fā)行項目收益票據(jù)和資產(chǎn)支持票據(jù)來進行公共停車場建設經(jīng)營進行結(jié)構(gòu)化融資。

（3）以企業(yè)債券、項目收益?zhèn)?、公司債券等方式建設經(jīng)營公共停車場。

（4）以采用政府和社會資本合作（PPP）模式，政府投入公共資源產(chǎn)權(quán)，與社會資本共同開發(fā)建設，并采取放棄一定時期的收益權(quán)來開發(fā)停車場。

其實最近很多做資產(chǎn)管理的朋友都在抱怨沒有好的項目，我總是和他們開玩笑，說他們要么是當二房東，要么是去買生鮮蔬菜，做的事情毫無技術(shù)含量。而停車場這種一本萬利的生意卻沒有關(guān)注到，實在是可惜。

所以本文的目的在于拋磚引玉，期望有著更多的朋友、資本能夠看到這一個充滿無限前景的市場，為大家提供更好、更便捷的生活服務。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。

題圖來自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“商業(yè)地產(chǎn)與法務”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請勿轉(zhuǎn)載，謝謝！

原標題： 商業(yè)停車場開發(fā)要點建議