昨晚開始，地產和資本圈流傳金融監(jiān)管部門召集主要銀行和5大AMC機構召開專題會議。
作者：炸天團
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昨晚開始，地產和資本圈流傳金融監(jiān)管部門召集主要銀行和5大AMC機構（不良資產管理公司）召開專題會議。據《匠樸研究所》報道，主要議題是12家問題房企紓困并購業(yè)務情況，AMC機構針對12家問題房企擬有6項政策：1、可以收金融機構暫未納入不良的貸款；
2、可以收集團2021年年底之前的關聯方應收賬款；
3、可以收2021年年底以前資金用途是土地價款的；4、以上業(yè)務開展不納入房地產集中度；
5、以上業(yè)務資本金按照50%計量；
12家問題房企名單為：世茂集團、中梁控股、綠地控股、中南建設、奧園地產、恒大集團、融創(chuàng)中國、榮盛發(fā)展、陽光城、融信中國、佳兆業(yè)、廣州富力。此批清單為首批企業(yè)，清單有效期2022.4-2023.4，后續(xù)會動態(tài)調整。事實上，早在今年1月中旬，金融監(jiān)管部門就曾召集5大AMC機構開會，研究資產管理公司按照市場化、法治化原則，參與風險房地產企業(yè)的資產處置、項目并購及相關金融中介服務。
彼時，監(jiān)管機構鼓勵AMC機構從央行編制的11家出險房企名單中挑選資產。這11家出險房企為：綠地控股、融創(chuàng)中國、世茂集團、中梁控股、榮盛發(fā)展、奧園地產、陽光城、融信中國、佳兆業(yè)、廣州富力、中南建設。1月份名單基本與最新列出的12家出險房企相同，唯一不同的就是中國恒大。而中國恒大則是整件事情的緣起，正是中國恒大債務違約引發(fā)金融巨震后，GWY金融委制定穩(wěn)定房地產市場計劃， AMC機構出手紓困出險房企正是該計劃的一部分。提及不良資產管理，往往會聽說四大AMC機構或者五大AMC機構。
所謂四大AMC，即1999年財政部出資設立的信達、東方、長城和華融，不難看出，這四大全部是國家財政部控股，彼時為處置國有銀行不良資產而成立的。此外，由中信證券、建銀投資于2005年共同出資的中國銀河則是最年輕的全國性AMC，與上述四家共同組成了五大全國性AMC機構。過去這些年，AMC機構伴隨著商業(yè)化轉型，業(yè)務邊界與規(guī)模不斷地膨脹，成長為涉足不良資產經營、銀行、證券、保險等業(yè)務的巨無霸金融集團。當然，他們的主業(yè)依然是不良資產運營，幫助銀行、非金融機構、企業(yè)化解他們的金融風險。簡單而言，就是把商業(yè)銀行、非金融機構認為的不良資產以極低的價格收購，經過重新包裝、運營，然后再賣給有能力或更專業(yè)的公司。買賣交易之間，AMC機構化解掉金融風險，并賺取差價。在AMC機構收購的不良資產中，很大一部分來自于房地產行業(yè)。他們在房地產項目風險化解、房企債務重組紓困等也積累了豐富的經驗。客觀來說，他們是化解當前出險房企債務危機最有實力也最為專業(yè)的力量。比如早期出險房企華夏幸福和泰禾，在債務重組之路上AMC機構都是關鍵力量。在去年9月華夏幸福出爐的債務重組方案中，長城資產與東方資產兩大AMC機構參與其中，并以股折價購買了華夏幸福的債券。去年3月，四大AMC與萬科發(fā)起成立了泰禾紓困基金平臺，提供盤活泰禾在建項目的增量資金，涉及啟動金額將達上百億。當然，AMC機構既是在幫助房企紓困，也是在讓自己盡快的解套。比如華融、長城、信達、東方均為泰禾的主要債權人，長城更是泰禾最大的債權方。不過，上述兩家房企的債務重組似乎依然困難重重，至今未見根本性的轉機。今年1月金融監(jiān)管部門召集五大AMC機構開會后，五大AMC機構也罕見的出現高層調整：- 3月1日，中國華融第一大股東中信集團派任劉正均兼任中國華融黨委書記；
- 3月9日，張衛(wèi)東被任命為中國信達黨委書記；
- 4月20日，原華融的黨委書記、董事長王占峰被任命為東方資產黨委書記，并推薦董事長職位；
- 4月22日，銀保監(jiān)會同時核準批復中國銀河董事長劉志紅和長城資產董事長李均鋒的任職資格。
至此，五大AMC機構一把手全部換血。與之而來的，則是五大AMC機構加快在房地產領域的相關動作。3月份，長城資產發(fā)行100億元規(guī)模的地產紓困金融債；幾天后，長城資產100億元金融債券也獲批發(fā)行。
兩者募資用途均為房地產行業(yè)風險化解，此舉也被解讀為進行不良資產收購的彈藥儲備。- 長城資產與佳兆業(yè)簽署戰(zhàn)略合作；
- 融創(chuàng)、世茂等也傳出正與AMC機構洽談等等。
在對房地產行業(yè)有風向標意義的中國恒大債務處置中，信達資產也是深度參與。去年12月成立的恒大風險化解委員會名單上，中國信達副總裁趙立民赫列其中。1個月后，中國信達旗下信達香港董事長梁森林更是進入恒大董事會。客觀來說，當下的房地產行業(yè)，讓AMC機構進場參與出險房企的債務化解工作是非常有必要，甚至是不可替代的。AMC機構進場，注入新資金、穩(wěn)定資產價格、保交樓穩(wěn)銷售，作用明顯。對于出險房企而言，在銷售停滯與融資無望后，AMC機構進場成了他們的期盼。盡管AMC機構已經參與出險房企的風險化解工作，但他們參與化解的意愿并不如外界預期的那樣。或者說，很多房企的債務問題比他們預估的更嚴重，大量存在的明股實債，復雜的債權債務關系，劇烈波動的資產價格，一些出險房企事實上已經是嚴重資不抵債的狀態(tài)，這讓見慣了大場面的AMC機構也有些望而卻步。
在AMC機構觀望的時候，一些被金融機構點名的央企也陷入了觀望。此前，保利、華僑城、招商蛇口、華潤、中糧、五礦地產、中建、金茂和中國綠發(fā)等地產為主業(yè)的央企也曾被金融監(jiān)管機構點名，要求他們通過收并購項目資產的方式幫助出險房企紓困。
監(jiān)管機構為了調動這些央企的并購積極性，將地產并購類融資不計入“三道紅線”，這些央企也從國有六大行等金融機構獲得了上千億的并購融資額度。然而，除了前不久佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議、華潤收購禹洲和中南的物業(yè)板塊外，大多數央企并未有出手動作。但對于出險房企，對于房地產行業(yè)和整個中國經濟形勢而言，時間已經容不得AMC機構的觀望和猶豫，而金融監(jiān)管機構也從維穩(wěn)的角度督促他們盡快的行動，做出實質性的解救動作。
于是，才有了開篇那場金融監(jiān)管機構與五大AMC機構的專題座談會。說是座談，其實也是督促，督促他們盡快出手，實質性的解救出險房企。
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原標題：
AMC機構即將出手，解救出險房企
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