地產(chǎn)資管網(wǎng) 
更多干貨，請(qǐng)關(guān)注資產(chǎn)界研究中心
作者：睿和智庫(kù)
來(lái)源：地產(chǎn)資管網(wǎng)（ID：thefutureX）
7月26日，市場(chǎng)上傳出消息：被納入“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%。據(jù)了解，這一比例限制不僅包括房企在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，還包括通過(guò)收并購(gòu)方式獲地的支出。
目前“三道紅線(xiàn)”試點(diǎn)房企已增至30多家，包括：碧桂園、中國(guó)恒大、萬(wàn)科、融創(chuàng)中國(guó)、中梁控股、新城控股、中海地產(chǎn)、綠地控股、華潤(rùn)置地和陽(yáng)光城等，大都屬于30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商。
睿和智庫(kù)對(duì)30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商2021年的經(jīng)營(yíng)策略進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，在拿地態(tài)度上，30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商大都已經(jīng)從激進(jìn)到轉(zhuǎn)穩(wěn)，“審慎”、“謹(jǐn)慎”、“放緩”成為拿地關(guān)鍵詞。部分開(kāi)發(fā)商在年報(bào)或業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，已明確提出將拿地預(yù)算控制在銷(xiāo)售額的40%以?xún)?nèi)。
睿和智庫(kù)制圖
事實(shí)上，從2020年30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商拿地金額與年度銷(xiāo)售額之比來(lái)看，絕大部分30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商實(shí)際拿地金額與銷(xiāo)售比大約在15%~30%，其中龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)占比較高，分別為39.57%、35.55%。
睿和智庫(kù)制圖
不過(guò)，該部分拿地金額不包括收并購(gòu)部分，如果傳聞的消息屬實(shí)，收并購(gòu)部分納入拿地金額進(jìn)行監(jiān)管的話(huà)，實(shí)質(zhì)影響將會(huì)明顯擴(kuò)大。
根據(jù)睿和智庫(kù)調(diào)研，通過(guò)收并購(gòu)獲取土地資源已成為30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的一個(gè)主要拿地方式。部分30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商收并購(gòu)貨值占比較高，如融創(chuàng)中國(guó)2020年收并購(gòu)獲取土地比例達(dá)到30%。
睿和智庫(kù)制圖
此前，在2021年初，全國(guó)22城市自然資源和規(guī)劃部門(mén)宣布2021年實(shí)行住宅用地“兩集中”政策（集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)）。數(shù)據(jù)顯示，上半年22城首輪集中供地總計(jì)成交住宅用地（含綜合用地）878宗地塊，成交用地面積約5037公頃、規(guī)劃建筑面積1.11億平方米、土地價(jià)款總計(jì)1.07萬(wàn)億元，綜合溢價(jià)率達(dá)15.1%。
從2021年1~6月30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商拿地情況來(lái)看，“兩集中”政策影響了開(kāi)發(fā)商的拿地節(jié)奏。
一是財(cái)務(wù)狀況好的開(kāi)發(fā)商擁有更多資金和流動(dòng)性可用于購(gòu)入最理想的地塊，2021年1~6月的拿地金額已明顯超過(guò)去年同期，并超過(guò)了此次40%的紅線(xiàn)。如招商蛇口、綠城中國(guó)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、龍光集團(tuán)、中梁控股等。
二是財(cái)務(wù)狀況差，特別是三條紅線(xiàn)不達(dá)標(biāo)的開(kāi)發(fā)商，2021年1~6月的拿地金額已明顯收縮。如，中國(guó)奧園在2021年初就提出為應(yīng)對(duì)“三條紅線(xiàn)”，未來(lái)會(huì)嚴(yán)控拿地支出，以增加現(xiàn)金流，降低負(fù)債，2021年擬定的購(gòu)地支出為不超過(guò)當(dāng)年合同銷(xiāo)售的25%，具體金額約300億元。而中國(guó)恒大、藍(lán)光發(fā)展等開(kāi)發(fā)商更是出現(xiàn)暴雷事件，已無(wú)力在集中供地市場(chǎng)中來(lái)分一杯羹。
睿和智庫(kù)制圖
同時(shí)，“兩集中”政策帶來(lái)了土地溢價(jià)率的提升對(duì)于對(duì)利潤(rùn)率要求嚴(yán)格的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，擴(kuò)充土儲(chǔ)面臨新的障礙。如，世茂集團(tuán)盡管在年初提出“在后續(xù)集中供地上世茂還是有拿地的優(yōu)勢(shì)，集團(tuán)也預(yù)留了一些資金積極參與”，但前六個(gè)月其拿地金額僅為158.3億元，僅占2020年銷(xiāo)售額的5.27%。
由此來(lái)看，如果此次“買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%”監(jiān)管政策落地的話(huà)，對(duì)于收并購(gòu)規(guī)模占比大的企業(yè)影響較大。同時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)狀況好的開(kāi)發(fā)商，尤其是今年上半年已大規(guī)模拿地的開(kāi)發(fā)商帶來(lái)一定的規(guī)模擴(kuò)張限制。不過(guò)，政策也將有利于一些對(duì)利潤(rùn)率要求嚴(yán)格，不熱衷于規(guī)模擴(kuò)張的大中型開(kāi)發(fā)商。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“地產(chǎn)資管網(wǎng)”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有，未經(jīng)授權(quán)，請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載，謝謝！
